Проблемы земельного налога и пути их решени

Кроме того, следует  отметить, что доля в праве собственности  на имущество (в том числе на земельный  участок), переданное в доверительное  управление управляющей компании, удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой этой управляющей  компанией (инвестиционный пай), которая  не является правоустанавливающим документом на это имущество (в том числе  на земельный участок).

Данные обстоятельства не позволяют определить владельцев инвестиционных паев в качестве плательщиков земельного налога в отношении земельных  участков, составляющих ПИФ.

Управляющая компания также не может быть признана плательщиком земельного налога в отношении земельных  участков, составляющих ПИФ, поскольку  осуществляет лишь доверительное управление этим фондом, не обладая правомочиями собственника на эти земельные участки.

В соответствии со ст. 10 Закона N 156-ФЗ ПИФ, представляя собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление, и имущества, полученного в процессе такого управления, не является юридическим лицом.

Учитывая, что для  целей НК РФ под организациями  понимаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством  РФ, и иностранные юридические  лица, а также принимая во внимание положения ст. 388 НК РФ, ПИФ не может  быть признан плательщиком земельного налога в отношении имущества, составляющего  этот фонд. 

Вопрос: Организация  приобрела здание, находящееся на чужом земельном участке, на основании  договора купли-продажи. Должны ли мы уплачивать земельный налог? 

Основанием для  взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный  участок, то есть зарегистрированное в  установленном порядке право  собственности, право постоянного (бессрочного) пользования.

Вместе с тем  при переходе права собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК РФ).

В случае приобретения права собственности на здание, строение или сооружение на основании договора купли-продажи необходимо учитывать  положения ст. 552 ГК РФ, согласно которым  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования. При этом в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Такое мнение представлено в Письме Минфина России от 17.04.2009 N 03-05-05-02/15. 

Вопрос: Один предприниматель  продал другому объект недвижимости с земельным участком по договору купли-продажи нежилых зданий. Договор  и акт приемки-передачи датированы 25.12.2008, свидетельство о праве  собственности - 21.01.2009. Кто обязан уплатить земельный налог за январь 2009 г.? Дата возникновения (прекращения) права  собственности на участок определяется по договору и акту приемки-передачи или по свидетельству о праве  собственности? 

В соответствии с  п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  Едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней. Исходя из этого основанием для взимания земельного налога является наличие у налогоплательщика правоустанавливающих документов на земельный участок. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 24.07.2009 N 03-05-06-02/66.

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика  в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный  участок (его долю) исчисление суммы  налога (суммы авансового платежа  по налогу) в отношении данного  земельного участка производится с  учетом коэффициента, определяемого  как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный  участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено ст. 396 НК РФ. При этом, если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав (п. 7 ст. 396 НК РФ). Таким образом, за январь 2009 г. земельный налог обязан уплатить продавец.

Как определить налоговую  базу по земельному налогу

при владении помещением в многоквартирном доме? 

Покупая квартиры в  жилых домах, затем переводя эти  помещения в нежилые (а сегодня  часто сразу строятся первые этажи  под офисы и другие нужды, отличные от жилья), налогоплательщики сталкиваются с проблемой выделения доли в  общем имуществе в многоквартирных  домах в целях определения  налоговой базы по земельному налогу.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По мнению финансистов, если земельный участок, на котором  расположен многоквартирный дом, сформирован  и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых  помещений этого дома (Письма Минфина  России от 02.09.2009 N 03-05-06-02/87, от 17.08.2009 N 03-05-06-02/80, от 25.12.2009 N 03-05-06-02/126).

Но если земельный  участок, занимаемый жилым домом, в  котором располагается нежилое  помещение, принадлежащее организации  на праве собственности, не сформирован, то в этом случае отсутствует объект обложения земельным налогом  и, следовательно, в отношении такого земельного участка не может быть произведено исчисление земельного налога (Письмо Минфина России от 16.12.2009 N 03-05-05-02/84). 

Вопрос: Часто у  налогоплательщиков возникает вопрос об уплате земельного налога при аренде помещений в многоквартирном  доме. Являются ли они в данном случае плательщиками земельного налога? 

В соответствии со ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками  на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве  пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками  организации и физические лица в  отношении земельных участков, находящихся  у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  Едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней. В связи с этим основанием для взимания земельного налога является наличие у налогоплательщика  правоустанавливающих документов на земельный  участок.

Исходя из вышесказанного организация не признается плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, в котором находится нежилое помещение, используемое данной организацией по договору аренды (Письмо Минфина России от 10.08.2009 N 03-05-05-02/47).

Согласно п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении  земельных участков, находящихся  в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного  земельного участка, пропорционально  его доле в общей долевой собственности.

Таким образом, для  исчисления суммы земельного налога налогоплательщику необходимо уточнить внутреннюю площадь всех помещений, находящихся в жилом доме, рассчитать соотношение между внутренней площадью помещения, принадлежащего на правах собственности ООО, и внутренней площадью всех помещений жилого дома и, соответственно, определить долю в общей долевой собственности сособственников, равную доле на земельный участок. На практике это бывает сделать весьма затруднительно в силу того, что техническая инвентаризация жилых зданий не проводилась более пяти лет, а в отдельных случаях - более 35 лет. Естественно, что у налогоплательщиков возникает вопрос: как рассчитать земельный налог, если в здании произошли существенные изменения, которые не вносились в общий технический паспорт здания, имеется разница между фактическим состоянием площадей помещений и данными технического паспорта, составленного на дату последней инвентаризации?

По мнению финансистов, представленному в Письме от 30.12.2009 N 03-05-05-02/88, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для целей исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, технической документации на жилой дом.

В данном случае согласиться  с мнением финансистов можно  лишь частично. С одной стороны, платить налог надо и других документально зафиксированных данных кроме данных БТИ просто нет. А с другой стороны, изменения, произошедшие с момента последней инвентаризации, столь существенны, что это влияет на сумму налога. В этом случае налоговое законодательство не предусматривает никаких норм для органов, осуществляющих технический учет, в гл. 31 НК РФ не установлено никаких сроков по проведению инвентаризации для целей налогообложения. То есть по своей инициативе проводить инвентаризацию и вносить изменения они вряд ли будут.

В этом плане показательно Письмо Минэкономразвития России от 22.10.2009 N Д06-3008. Согласно ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определяется Правительством РФ (ст. 66 Земельного кодекса РФ). Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила). Согласно этому документу государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Так вот на практике сроки, установленные законодательно, не выдерживаются. Правомерно ли пользоваться такими данными для исчисления земельного налога? По мнению Минэкономразвития, законодательно установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель, а не срок действия ее результатов. Применение кадастровой стоимости земельного участка в качестве налоговой базы по земельному налогу регулируется гл. 31 НК РФ. В то же время в налоговом законодательстве не установлен период действия результатов государственной кадастровой оценки земель. По мнению департамента, применение результатов государственной кадастровой оценки земель, проведенной более пяти лет назад, в целях налогообложения не противоречит налоговому законодательству РФ.

Возвращаясь к многоквартирному дому, собственнику нежилого помещения  можно порекомендовать обращаться в БТИ с просьбой о проведении технической инвентаризации и внесении изменений в данные технического учета. А до тех пор - платить земельный  налог на основании имеющихся  документов. К сожалению, другого  варианта пока нет.

Проблемы определения  стоимости земельного участка 

На основании п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении  каждого земельного участка как  его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося  налоговым периодом.

При этом п. 3 ст. 391 НК РФ предусматривается, что налогоплательщики, являющиеся организациями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании  сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности  или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Порядок представления  сведений, внесенных в государственный  кадастр недвижимости, определен  в ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В частности, сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, могут быть представлены в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, содержащей запрашиваемые сведения об этом объекте.

По мнению финансистов, представленному в Письме от 20.04.2009 N 03-05-05-02/18, определение налоговой базы по земельному налогу должно осуществляться организацией на основании документов, содержащих сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и выданных уполномоченным органом кадастрового учета. С 1 марта 2009 г. в соответствии с Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Вопрос: Когда должна применяться нормативная цена земли  при исчислении земельного налога? 

Согласно ст. 2 НК РФ законодательство Российской Федерации  о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и  сборов в РФ.

В соответствии со ст. 53 НК РФ налоговая база, которая представляет собой стоимостную, физическую или  иную характеристики объекта налогообложения, и порядок ее определения по местным  налогам устанавливаются НК РФ.