Оценка промышленной недвижимости

Введение  

Оценка  промышленных зданий и сооружений с  технологическим оборудованием  и сопутствующей инфраструктурой  как объекта купли-продажи на российском рынке недвижимости не имеет  специальной методической базы, и  в настоящее время опыт и навыки работы в этой области еще находятся в стадии становления.

Промышленные  объекты (комбинаты, заводы, фабрики, цехи, рудники, промбазы и т.д.) являются основными  элементами в экономике большинства  стран мира и существенно влияют на занятость и благополучие населения. Поэтому создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов промышленной недвижимости является необходимым элементом современного функционирования рыночной экономики.

Промышленные  объекты имеют широкую гамму  характерных признаков, так как основной их особенностью являются не столько здания и сооружения, сколько производственная технология с наличием специального (порой уникального) оборудования.

Следует также отметить, что продолжительность  жизненных циклов зданий и сооружений в составе промышленной недвижимости, как правило, значительно больше жизненных циклов производственной деятельности этих объектов, что требует специального подхода к их оценке, так как примерно через 20 - 30 лет меняются технологическая база и структура производственных процессов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сущность  промышленной недвижимости  

Объекты промышленного назначения обычно состоят  из нескольких основных частей, которые  являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного предприятия с  замкнутым циклом (то есть поставляющих на рынок законченную товарную продукцию) входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании цены промышленной недвижимости:

- земельный  участок; 

- здания  и сооружения в целом и отдельные  их чести; 

- внутриллощадочные  коммуникации (дороги, водо-, газо- и  теплопроводы, системы канализации,  транспортерные галереи, продуктопроводы  и др.);

- технологическое  оборудование, станки, агрегаты и т.п.;

- энергетические  блоки; 

-объекты  транспортного цеха;

- административно-управленческий  блок с системой связи; 

- система  обеспечения промышленной безопасности;

- индивидуальные  очистные сооружения;

- блок  бытового обслуживания и др.

Поскольку на любом промышленном объекте даже при максимальной автоматизации  технологических процессов предполагается присутствие людей, то в качестве самостоятельного и важного элемента, обеспечивающего функционирование промышленного предприятия, должно быть оценено наличие квалифицированного кадрового состава, способного обеспечивать работу предприятия на необходимом уровне. При этом на рабочих местах, где предполагается присутствие людей, должны быть созданы здоровые, безопасные и функционально эффективные условия труда.

Как показала практика, в большинстве случаев  для нормальной работы персонала  необходимо также организовать современную  социальную инфраструктуру. 

Методический  подход к оценке промышленной недвижимости  

При оценке объектов промышленной недвижимости следует придерживаться основных требований стандартов оценки, изложенных в постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. При этом следует иметь в виду, что, как правило, крупные промышленные объекты имеют следующие особенности формирования стоимости на открытом рынке купли-продажи объектов недвижимости:

- ограниченный  спрос и высокая стоимость  воссоздания аналогичного объекта; 

- специфика  конкуренции не ограниченном  рынке такого рода объектов;

- состояние  технологического уровня производства и его соответствие достижениям науки и техники;

- обеспечение  норм охраны окружающей среды; 

- прогноз  потребности производимой товарной  продукции с учетам появления  новых конкурентных материалов  и производственных технологий.

Основные  разновидности подходов к оценке объекта, предназначенного для выпуска товарной продукции или выполнения производственных услуг, следующие:

- затратный  подход, характеризуемый совокупностью  методов оценки стоимости объекта,  основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения основных элементов объекта с учетом его износа;

- сравнительный  подход, основанный на сравнении  объекта оценки с аналогичными  объектами, в отношении которых  имеется информации о ценах  сделок с ними;

- доходный  подход, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Для большей  достоверности и точности оценки рассматриваемого промышленного объекта  целесообразно выполнять оценки по всем трем методическим подходам, обобщая  полученные результаты по данным комплексного анализа с учетом рыночной конъюнктуры, качественного уровня выпускаемой продукции, экспертных оценок и других социально-экономических характеристик. 

Возможность развития объемного  пространства помещений. 

Поскольку жизненный цикл зданий и сооружений значительно больше продолжительности технологических процессов и обслуживающей их деятельности, в составе комплекса промышленных объектов периодически возникает необходимость в их техническом перевооружении или обновлении оборудования на каком-либо из технологических переделов в составе производственного предприятия. Для выполнения такого рода операций необходимо, чтобы конструктивные решения зданий и сооружений позволяли несложными действиями изменять объемы и площади внутренних помещений для размещения нового более производительного оборудования и создания необходимого пространства для размещения новых технологических линий.

Поэтому при оценке объекта должны быть учтены возможности изменения объемно-планировочных  решений зданий и сооружений, подлежащих оценке, с учетом коэффициентов трансформации Ктф, определяемых зависимостью

Ктф = V0 / V1

где

V0 - первоначальный  объем или площадь пола отдельных  помещений объекта оценки;

V1 - величина объема или площади помещений после выполнения работ по трансформации внутреннего пространства.

По величине возможных трансформаций (например, большой шаг или большие пролеты  несущих конструкций, раздвижные стены, перегородки и т.д.) в оценку объекта  могут быть внесены следующие  оценочные поправки Коп к основной цене вариантов в случае нетрансформируемого объекта:

- при  малой трансформируемости объекта  (Ктф = 0,1- 0.2) ценовой коэффициент  рекомендуется принимать Коп < 1,05 

Прочность и долговечность  несущих конструкций. 

Прочность и сохранность функционального  назначения конструкций (несущая способность, термосопротивление, гидроизоляция, долговечность и т.д.) являются важным фактором в оценке объекта. Здесь должны рассматриваться следующие возможные варианты состояния несущих конструкций:

- сохранение  или снижение несущей способности грунтов оснований;

- деформации  и просадки фундаментов, влияющие  на несущую способность конструкций; 

- состояние  несущих конструкций с учетом  обнаруженных дефектов и местных  деформаций;

- состояние  ограждающих конструкций. 

В каждом из рассматриваемых вариантов определяется несущая способность и долговечность конструкций данного объекта и оценивается возможность его перепрофилирования под новые производственные процессы, а также возможность увеличения нагрузок на несущие конструкции. Поэтому оценочная стоимость объекта должна устанавливаться в зависимости от фактического состояния конструкций объекта и возможных способов его реабилитации.

Например, при сохранении несущими конструкциями  первоначальных проектных значений прочностных характеристик и необходимой величины их долговечности стоимость объекта может быть определена с учетом состояния его конструкций оценочным коэффициентом по прочности Кнп = 1. При потере несущими конструкциями прочностных характеристик этот коэффициент, естественно, должен быть меньше. Поэтому при снижении конструкциями объекта несущей способности стоимость объекта рекомендуется уменьшать на величину поправочного коэффициента Кнп, приведенного в таблице.

Рекомендуемые значения поправочного коэффициента Ккп по параметрам состояния несущих конструкций

 

Эстетическое  восприятие объектов промышленного комплекса. 

Ландшафт  территории, занятой производственным предприятием, композиционное восприятие комплекса объектов, внешний и  внутренний вид объектов, несомненно, влияют на рыночную стоимость, так как  эстетические элементы в неявной форме (на уровне подсознания) стимулируют производительность труда, а внешний вид характеризует состояние несущих и ограждающих конструкций.

В качестве оценочного критерия предлагается ввести коэффициент Кэст, значение которого может колебаться от 0,9 до 1,1 от базовой стоимости объекта. 

Безопасность  производства работ, уровень комфортных условий труда  и охрана окружающей среды. 

Безопасность  и безаварийность работы технологических  процессов тесно взаимосвязаны  с условиями труда и охраной  окружающей среды, так как при аварийных ситуациях, как правило, повышается уровень травматизма и увеличивается риск загрязнения окружающей среды.

Безопасность  промышленного объекта определяется следующими условиями:

- полная  нормативная обеспеченность прочности и долговечности объекта;

- регулярная  профилактика и необходимое регламентное  обслуживание технологического  оборудования и сопутствующей  им инфраструктуры;

- обеспечение  нормативно-санитарного состояния  рабочих мест (чистота, температура  и влажность воздуха, шумовое воздействие и т.п.);

- наличие  системы контроля и безаварийного  отключения всего комплекса производственных  технологических линий и оборудования  при аварийных ситуациях. 

Связь между безопасностью производственных процессов, условиями труда и стоимостью объекта определяется вероятностью ожидаемого риска при возникновении аварий и сопутствующих им потерям.  

Действия  по оценке объектов промышленной недвижимости. 

При оценке объектов промышленной недвижимости необходимо соблюдать следующий алгоритм действий;

1. Определить  рыночную конъюнктуру на товарную  продукцию, выпускаемую промышленным  предприятием, и целесообразность  её производства в течение  расчетного периода времени.