Содержание 
 

 

1. Формы государственного регулирования рынка недвижимости (прямое административное управление и экономические методы управления)

    В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

    - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

    - косвенным воздействием или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

    - создание нормативной базы: законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

    - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости: регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

    - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

    - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

    - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

    - поддержание правопорядка на рынке;

    - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

    Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и  включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

    Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

    а) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

    б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);

    в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

    г) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий, безвозмездных  субсидий для жилищного строительства  на коммерческой основе;

    д) реализации государственных приоритетных целевых программ;

    е) амортизационной политики;

    ж) внешнеэкономической деятельности.

    Высшей  формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные  и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

    Правовое  поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов  России (1997-2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-2005 гг.), Федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» и др.

    Одной из приоритетных целевых программ структурной  перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

    - создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

    - преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

    - изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

    - поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

    - демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

    - комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

    Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

    Государственная дума, Совет Федерации являются представительными  органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

    На  Министерство государственного имущества  возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном  порядке объектами федеральной  собственности на территории РФ и  за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

    Муниципальные органы также принимают участие  в управлении недвижимостью.

2. Налоги на имущество и сделки с ним

    Плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица, являющиеся собственниками имущества, признаваемого  объектом налогообложения. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. Если же имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. Также плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

    Объектами налогообложения признаются: жилые  дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

    Ставки  налога на строения, помещения и  сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Ставка зависит от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных.

    Ставки  налога устанавливаются в следующих  пределах:

 

    Налоги  зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта  налогообложения.

    От  уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие  категории граждан:

    Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

    - инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

    - участники гражданской и Великой Отечественной войн, а также других боевых операций по защите СССР;

    - лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны;

    - лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк";

    - военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

    - лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

    - члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

    Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается:

    - пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

    - гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

    - родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

    - со специально оборудованных сооружений, строений, помещений, принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;

    - с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

    Правовых  оснований для предоставления льгот  по налогу на имущество физических лиц налогоплательщикам, выполнявшим задачи в условиях вооруженного конфликта в Чеченской Республике и других территориях Северного Кавказа и имеющим удостоверения "Ветерана боевых действий", не имеется. Однако, учитывая, что в соответствии со статьей 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и полностью поступает в бюджеты соответствующих муниципальных образований, пунктом 4 статьи 4 Закона "О налогах на имущество физических лиц" органам местного самоуправления предоставлено право устанавливать льготы по налогу на имущество физических лиц и основания для их использования налогоплательщиками.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса применение упрощенной системы  налогообложения индивидуальными  предпринимателями предусматривает замену уплаты ряда налогов, в том числе и налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности). Таким образом, индивидуальный предприниматель, являющийся собственником имущества, используемого для осуществления его предпринимательской деятельности, в отношении которого он осуществляет уплату по упрощенной системе налогообложения, не является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц. В отношении иного имущества указанный индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.