Ипотечные банки в России

• привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;
• привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
• привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным, предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т. д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и привлечение достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных кредитов.[6.c.176]

Следует отметить, что с  точки зрения развития рынка ипотечных  жилищных кредитов определяющее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов.

Средства, привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских  кредитов, как правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного жилищного  кредита.

Особое значение имеют  средства, получаемые из государственного бюджета. На первых этапах развития системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования государственная поддержка  может значительно ускорить развитие системы. Однако в зависимости от формы и направления использования  бюджетных средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения, господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования рыночных структур. Поэтому определяющее значение приобретают анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на развитие ипотеки.

Первичный и вторичный  рынки ипотечных кредитов. Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).[5.c.106]

На первичном рынке  ипотечного кредитования взаимодействуют  кредиторы и заемщики (выдача и  обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном — кредиторы и  инвесторы, осуществляющие функцию  рефинансирования кредиторов. Операторами  на первичном рынке главным образом  являются различные депозитные финансовые институты — универсальные и  сберегательные банки.

Они предоставляют кредиты, обслуживают их т. е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т. д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т. е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов — модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, — ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.

Модель вторичного рынка  ипотечных кредитов как форма  организации системы жилищного  финансирования работает иначе. Ипотечные  кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные  компании и др.) выдают ипотечные  кредиты заемщикам, после чего продают  эти активы третьему лицу — инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают  в оборот, выдавая новые кредиты, При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее  время все большее распространение  получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами. Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов.[4.c.129]

При этом они не обязательно  должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и  тот же финансовый институт может  держать часть выданных ипотечных  займов в своем кредитном портфеле, часть-продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой  законодательно-нормативной базы и  повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов —  стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.[4.c.160]

 

 

 

 

3.3.Пассивные и активные  операции банков

 

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их пассивных и активных операции, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.[6.c.166]

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также  собственные средства, включающие акционерный  капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые  выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5% и прочие – 1.5%).

Ипотечные банки также  осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20 – х гг.) ипотечные банки выдавали кредиты в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился тоже закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных  - производится банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое – то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут хранится в коммерческих банках.[6.c.170]

В процессе реализации закладных  ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя  при этом их филиальную сеть.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые – мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В последние годы произошли  важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку  до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее  время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому  средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме  того, в ряде стран в пассивных  операциях ипотечных банков стали  играть большую роль государственные  средства, отраженные по статье “Переходящие кредиты”.[8.c.165]

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10 – 20 раз.

Острая конкуренция между  ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.[8.c.179]

Заключение

 

 

Одной из основных задач  банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения  в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Банки и банковские операции: Учебник для вузов / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и др. – М.; 2000. – 622с.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.; Финансы и ста-тистика, 2002.

3. Деньги, кредит, банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по

   экономическим специальностям / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., 2006.

4.Деньги, кредит, банки: Учебник / Лаврушина О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П., и др. – СПб., 2009.

5. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2007

6.Калимов Д.А., Томкович Р.Р. Банковские операции: правовое регулирование и практика обслуживания клиентов /  Д.А. Калимов, Р.Р. Томкович. – Мн.: Амалфея, 2003.

7.Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум: Д34 Учеб. пособие для вузов /Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. —М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 310 с.

8.Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России //Аудитор.- 2008.- №11

9.Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело.- 2009.- № 10

10.www.rg.ru

11.www.minfin.ru