Статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

Данный показатель рассчитывается Министерством экономического развития и торговли по всем субъектам РФ.

 

 

1.3 Правовая основа  ипотечного кредитования 

 

Ипотека жилых помещений  регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок  оформления и юридические последствия  возникновения самой ипотеки  является непосредственно Закон  об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами  Гражданского процессуального кодекса  РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание  по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные  акты регулярно претерпевают те или  иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией  приведено в таблице.

 

 

 
  

2. Анализ ипотечного  кредитования в России

2.1  Виды ипотечного  кредитования России

 

Рассмотрим виды ипотечного кредитования на примере Сбербанка  России.

Ипотека Сбербанка России объединяет в себе несколько вариантов кредитования, среди которых целевые и нецелевые кредиты. Процентные ставки и другие условия ипотечного кредитования для каждой кредитной программы Сбербанка разные.

Рассмотрим подробнее  основные ипотечные программы Сбербанка.

Ипотечный кредит Сбербанка России "В десятку"

• валюта: рубли
• срок: до 10 лет
• ставка: 10%

Кредит выдается на покупку  гаража, машинного место или квартиры (на первичном или вторичном рынке).

Ипотека Сбербанка России"Гараж"

• валюта: рубли, евро, доллары США
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,1-15,75 %

Выдается на цели приобретения гаража или машинного места.

Ипотечная программа  Сбербанка "Загородная недвижимость"

• валюта: рубли, евро, доллары
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,1-15,75 %

Выдается на покупку  дома, земельного участка, на строительство дома.

Кредитная программа  Сбербанка "Ипотека с государственной  поддержкой"

• валюта: рубли
• сумма: до 8 млн. руб.
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,7-14,75 %

На цели покупки квартиры в кредит (на первичном либо вторичном  рынке).

Кредитная программа "Приобретение готового жилья"

• валюта: рубли, евро, доллары
• сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,1-15,25 %

На приобретение квартиры на вторичном рынке.

Кредитная программа "Приобретение строящегося жилья"

• валюта: рубли, евро, доллары
• сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,1-15,25 %

На приобретение квартиры в строящемся доме.

Программа "Рефинансирование жилищных кредитов"

• валюта: рубли
• срок: до 30 лет
• ставка: 13-14,75 %

Получение денег на погашение  существующего кредита в каком-либо банке.

Ипотечный жилищный кредит "Строительство жилого дома"

• валюта: рубли, евро, доллары
• сумма: от 300 тыс. руб. (или от 7 тыс. евро, или от 10 тыс. долларов)
• срок: до 30 лет
• ставка: 10,1-15,25 %

Данный ипотечный кредит Сбербанка России выдается на строительство  дома. 

Государство со своей  стороны поддерживает своих граждан  в желании улучшать свои жилищные условия. В России разработаны соответствующие законы, регламентирующие ипотечное кредитование, также существуют государственные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, и открыты социальные программы по ипотеке, например, программа «Доступное жилье». В рамках этого проекта государство субсидирует часть покупки жилья граждан по определенным принципам.

1. Ипотека – для молодой семьи. Государство предоставляет субсидию на покупку жилья или строительство в размере 35% от стоимости приобретаемой недвижимости плюс не менее 5%, если в семье есть ребенок. Главное условие: в семье один из супругов должен быть не старше 35 лет.
2. Ипотека без первоначального взноса. Кредит выдается заемщику, приобретающему жилье на вторичном рынке недвижимости, имеющему высокий уровень постоянных доходов и обладающему собственным жильем, которое станет залогом по ипотечному кредитованию.
3. Социальная ипотека – еще один вид ипотечного кредитования под эгидой государственного проекта. По социальной ипотеке приобретается недвижимость для социально незащищенных слоев населения, тех, кто стоит в очереди на получение жилья по программе «коммерческая ипотека» и тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Главная особенность этого вида ипотеки – льготная стоимость одного квадратного метра жилой площади.
4. Еще один вид программы «Доступное жилье» – «Строим вместе». Это, по сути, жилищно-накопительный кооператив, в котором жилье строится в рассрочку на средства пайщиков.
5. Военная ипотека. Субсидируется покупка, и выдаются льготные кредиты для покупки жилья для семей военнослужащих.

 

2.2 Анализ и динамика  ипотечного кредитования за 2009 – 2011 гг в РФ

 

Как и предсказывала  «Русипотека», приоритеты банков в  отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося  жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается  преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не боятся партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в  жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное  агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом в  развитии ипотечного рынка можно  расценить изменение позиции  банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые  до недавнего времени расценивали  как нежелательных заемщиков  по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

В русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке  на приобретение недвижимости, которая  находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло число  ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

Для значительного числа  российских семей ипотечный кредит - единственное решение жилищного  вопроса. Ипотека - один из тех финансовых продуктов, которые несут социальную ценность. Развитие таких продуктов является приоритетом банк «Уралсиб». Именно поэтому он сделал нестандартное для российского ипотечного рынка предложение, снизив процентные ставки как для родителей с детьми, так и для тех, кто их планирует в будущем".

Первой ласточкой, предвещающей возвращения особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. Для VIP - клиентов он предлагает кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода.