Стратегия государственной жилищной политики

     Четвертое направление жилищной политики государства  заключается в создании благоприятных  условий для участия населения  своими доходами в решении жилищной проблемы. Для мобилизации доходов  населения используются 2 экономических  рычага: предоставление банками кредита  и продажа специальных жилищных сертификатов. Условием предоставления кредита является самостоятельная  оплата не менее 30  % стоимости кредитуемого жилья. В основе другой формы лежит  продажа специальных жилищных сертификатов, позволяющих их владельцам выкупать будущую квартиру по частям в рассрочку. Постепенная оплата через сертификат 30-процентной стоимости квартиры дает возможность заключать договор  о ее купле и продаже в течение 10 и более лет. При этом допускаются  разнообразные формы оплаты оставшейся части жилья: наличными или безналичными, самостоятельно или с помощью  кредита, полностью или частями. Подобная смешанная схема приобретения жилья и составляет основное содержание государственной жилищной программы.  

             Механизмы жилищной политики в современной России. 

     1. Очередь на улучшение жилищных  условий

       На современном этапе ведомственный  принцип практически прекратил  свое существование. Лишь немногие  предприятия продолжают строить  жилье, и, как правило, заканчивая  незавершенное строительство. Основной формой безвозмездного обеспечения граждан жильем стала социальная очередь на улучшение жилищных условий, формируемая органами местного самоуправления. Жилищная проблема очередников решается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади.

     Всего по Российской Федерации на начало 2005 г. в очереди стояло около 5 млн. семей и одиноких граждан. Число  очередников имеет тенденцию  к сокращению, но сокращение в основном происходит за счет «естественной убыли» (самостоятельное решение жилищной проблемы, получение жилья по другим государственным программам, непродление  участия и т.п.), а не за счет улучшения  жилищных условий очередников. Число  улучшивших жилищные условия и их доля в очереди сокращаются, и  на этот фактор приходится не более  половины уменьшения очереди.

     Механизм  очереди на улучшение жилищных условий  даже в советское время не мог  оперативно решать жилищные проблемы граждан (особенно молодого поколения). При постоянном наращивании темпов строительства отдельную квартиру каждой семье обещали к 2000 г. Падение  темпов продвижения очереди с  рекордных 1-1,2 млн. семей в конце 80-х гг. до 400-200 тыс. в последние  годы поставило вопрос альтернативных вариантов участия государства  в приобретении жилья.

     Проблема  использования механизма очереди  на улучшение жилищных условий связана  не только с низкими темпами ее продвижения и разочарованием населения  в его действенности, но и в  том, что до сих пор не существует строгой нормативной базы и четких критериев определения статуса  нуждающегося в улучшении жилищных условий. Эта задача была поставлена как одно из мероприятий федеральной  целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г.

     В условиях сокрытия значительной доли доходов в категорию очередников  попадают граждане с высокими доходами, а при формировании очереди основное значение имеет принцип времени  постановки на учет, а не реальной потребности  в улучшении жилищных условий.

     2. Жилищные субсидии очередникам

     Жилищные  субсидии - это программы, созданные  для адресной помощи малоимущим и  наиболее незащищенным слоям населения, а так же гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей или выехавших  из указанных территорий не ранее 1 января 1992 года. Жилищная субсидия является неденежной формой помощи семьям в  оплате содержания жилья, то есть определенной льготой на оплату жилищных и коммунальных услуг. Либо это может быть безвозмездная  жилищная субсидия на покупку квартиры взамен той площади, которая уже  есть или в дополнение к ней. Субсидии на жилье предоставляются на всех членов семьи, которые состоят в  очереди по улучшению жилищных условий.

     3. Предоставление жилья льготным  категориям граждан Федеральные  программы

     За  счет бюджетных средств обеспечение  жильем определенных «льготных» категорий  граждан происходит в рамках федеральной  программы «Жилище» на 2011-2015 гг. и ее подпрограмм:

• "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры";
• "Обеспечение жильем молодых семей";
• "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством";
• "Стимулирование программ развития  жилищного строительства субъектов Российской Федерации"; мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан; мероприятия по поддержке платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования; научно-исследовательские работы.

     3.1 Региональные и муниципальные программы

       Субъекты РФ и муниципальные  образования принимают свои специфические  (не входящие в перечисленные  федеральные) программы в области  жилищной политики. Наиболее распространенные  из них — это обеспечение  жильем детей-сирот по достижению  ими совершеннолетия и молодых  специалистов государственных и  муниципальных органов и учреждений.

     4. Ипотечное кредитование в России

     Существует  несколько схем ипотечного кредитования, сущность которого заключается в предоставлении кредита на строительство или приобретение жилья под залог этой недвижимости. Для получения ипотечного кредита требуется хорошая кредитная история заемщика, первоначальный взнос (в среднем 30 % стоимости жилья) и страхование, как жилья, так и трудоспособности заемщика. Привлекательность ипотечного кредитования для заемщика состоит в большом сроке кредитования (до 20 лет).

     Ипотечное кредитование еще в 1996-1997 гг. было признано основной формой обеспечения жильем граждан со средними доходами, и, соответственно, объектом государственной поддержки. В 1998 г. был принят федеральный закон  об ипотеке. Однако до 2001 г. ипотечное  кредитование осуществляли исключительно  коммерческие банки за счет привлеченных средств.

     5. Государственно-частное партнерство (ГЧП) является эффективным механизмом привлечения долгосрочных инвестиций направленный на развитие инновационных проектов и секторов экономики.

     Договорная  форма ГЧП – софинансирование на договорных условиях инвестиционного  проекта, которое реализуется в  рамках концессионных соглашений (данная форма в настоящее время является мало проработанной, которой присуще:  а)отсутствие практического опыта  реализации таких соглашений, а также  б)недостаточно проработанная законодательная  база)

     Долевая форма ГЧП – наиболее распространенная в настоящее время форма сотрудничества государства и бизнеса – заключается  в инвестировании частных и публичных  средств в уставные капиталы юридических  лиц. Это наиболее простая и доступная  форма организации партнерства.

     6. Жилищно-строительные кооперативы

     В мировой экономической практике сложились две основных формы  финансирования для приобретения жилой  недвижимости - американская и европейская. Американская модель ставит во главу  угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков  и сложно структурированной системы  распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке. Следует подчеркнуть, что  эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала  главного риска - риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество

     В противоположность американской модели, соответствующей обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая понятию  «общества разумного накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации  в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и  могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость.

     В последние годы, начиная со вступления в действие федеральных законов  о кредитных потребительских  кооперативах граждан (2001 г.) и жилищных накопительных кооперативах (2004 г.), началось постепенное восстановление кооперативного движения в России. Однако данный процесс затрудняется и тормозится элементарным отсутствием  информации у населения о сущности деятельности данных организаций на рынке. Это связано как с недостатком  популяризации кооперативной системы  государственными органами, так и  с отсутствием должного финансового  обеспечения PR и рекламы самими кооперативами.

     Действующее законодательство в области регулирования  именно кредитно-накопительных кооперативов представлено двумя законами. Существует закон «О кредитных потребительских  кооперативах граждан», благодаря которому существуют многие кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают  неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.

       Не менее важным на сегодня  является закон «О жилищных  накопительных кооперативах». Он  призван регулировать только  деятельность накопительных жилищных  кооперативов. В этом законе прописано  большое количество ограничений  и запретов, призванных защитить  права граждан. В итоге он  оказался настолько «тяжелым»,  что за прошедшие годы по  нему было зарегистрировано лишь  незначительное количество кооперативов. 

                         Заключение. 

     Проблема  улучшения жилищных условий в  настоящее время одна из наиболее острых в России. Состояние жилищного  фонда и наличие доступного и  комфортного жилья для различных  категорий граждан наглядно отражают степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения  и социальный климат в обществе.

     Улучшение жилищных условий является одним  из основных показателей повышения  благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

     Жилище  не только является продуктом труда  и потребительским товаром, но и  выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров  длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования  и нормальную жизнедеятельность  человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается  и строится семья. Только человек, который  имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

     Экономические и политические факторы, обусловливающие  прямое вмешательство государства  в жилищную систему, часто перевешивают социальные. Оптимальная стратегия государства на рынке жилья состоит в создании и стимулировании максимально благоприятных условий жизни для социально и экономически активных слоев населения, содействии в формировании среднего класса, с одновременной поддержкой социально незащищенных слоев населения, то есть уменьшением бедности. 
 
 
 

       Список литературы.

1. Рогожина Н. Н., Туманов А.А. Зарубежный опыт предоставления субсидий на приобритение жилья гражданам с невысоким уровнем дохода./Институт экономики города/Москва, 2007
2. Волгина Н. А. Социальная политика. Изд. «экзамен» Москва 2003
3. Седулгн П. И. Жилищное право 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2003
4. Глазунов С. , Самошин В. Изд. : "Доступное жилье: люди и национальный проект", Изд. : Европа, 2006
5. Васильева Н. В. : Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты доцент, "Законодательство и экономика", N 7, июль 2002 г.
6. Понамарев В. , Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы. , председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) http://old.rcb.ru/archive/articles.asp?id=1718