Оценка движимого имущества

     Изучив  документы, оценщик обязан провести физический осмотр объекта движимого имущества.

     Далее он производит непосредственно оценку стоимости движимого имущества  тремя методами: затратным, доходным и сравнительным.

     После следует расчет итоговой рыночной стоимости  с использованием стоимостей, рассчитанных на основе этих трех подходов.

     Движимое  имущество может оцениваться  в соответствии с его рыночной стоимостью, утилизационной стоимостью или ликвидационной стоимостью.⁸

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. При определении утилизационной стоимости объекта оценки определяется  стоимость собственности, рассматриваемая не при существующем использовании, а как совокупность материалов, содержащихся в ней, без дополнительного ремонта и адаптации. Эта стоимость может рассчитываться как общие или как чистые затраты на реализацию и, в последнем случае, может совпадать с чистой стоимостью реализации.
3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.⁹

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
     

2. Цели  оценки стоимости  движимого имущества

     Необходимость оценки стоимости движимого имущества  объясняется, прежде всего, изменениями рыночных цен с течением времени под воздействием ряда факторов: технического прогресса, конъюнктуры рынка, инфляции и т. д. Поэтому основным из трех видов стоимости является рыночная стоимость.

     Оценка  движимого имущества по своей  сути преследует множество целей. В связи с этим важным будет отметить основные из них:

1. Оценка движимого имущества необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости движимого имущества, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
2. Оценка движимого имущества проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости движимого имущества и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость движимого имущества, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.
3. Оценка движимого имущества при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.
4. Оценка движимого имущества, для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.
5. Оценка движимого имущества для постановки на баланс компании проводится, если имущества получена по договорам безвозмездной передачи, либо создана собственными силами, без наличия подтверждающих документов.
6. Оценка движимого имущества необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку. В случае если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка  движимого имущества проводится для внесения её в уставной капитал  ООО, в случае если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).

7. Оценка движимого имущества проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
8. Оценка движимого имущества необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.
9. Оценка движимого имущества, при передаче его в доверительное управление, проводится с целью последующего его объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. При передаче имущества в доверительное управление, доверительный управляющий предоставляет также, технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости движимого имущества, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.
10. Оценка движимого имущества проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Имущественные споры разрешаются в судебном порядке, в процессе которого проводится, обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке движимого имущества представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.¹⁰

 
 
 
 
 
 
 
     

3. Принципы  оценки движимого  имущества

     Оценка  движимого имущества осуществляется на основании совокупности принципов, позволяющих определить степень воздействия различных факторов на величину стоимости имущества. При оценке такого имущества используются следующие категории принципов:

1. Принципы, связанные с рыночной средой;
2. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе;
3. Принципы, связанные с характером использования имущества.

     Каждая  категория принципов содержит в  себе  по несколько видов.

1. Принципы, связанные с рыночной средой:

• Принцип спроса и предложения предполагает, что рыночная стоимость движимого имущества складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
• Принцип конкуренции предполагает, что рыночные механизмы обладают регулирующим воздействием: рыночный спрос порождает прибыль, прибыль, в свою очередь, порождает конкуренцию. Возможность получения сверхприбыли или процессы монополизации ведут к нарушению конкурентных механизмов и подрывают рынок, искажая стоимость движимого имущества.
• Принцип изменения предусматривает, что рыночная стоимость движимого имущества изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Изменению подвержен как сам объект имущества, так и внешние условия.
• Принцип соответствия предусматривает, что максимальная стоимость движимого имущества складывается тогда, когда сам объект имущества и характер его использования соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.
• Принцип зависимости предполагает, что стоимость объекта движимого имущества зависит от воздействия на него совокупности внутренних и внешних по отношению к нему факторов.

2. Принципы, связанные с представлением  владельца об имуществе:

• Принцип полезности предусматривает, что полезность является ключевым критерием при оценке объектов недвижимого или движимого имущества. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого движимого имущества. Полезность представляет собой относительное понятие, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Стоимость имущества устанавливается посредством оценки его полезности с учетом совокупности юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов. Некоторые объекты движимого имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации составных элементов данного объекта имущества по отдельности. Другие объекты движимого имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации в составе определенной группы объектов имущества. Следовательно, необходимо различать полезность имущества как обособленного объекта и полезность имущества как части группы объектов имущества. Оценщик должен осуществлять оценку имущества в том виде, в котором оно существует на рынке: как отдельный объект имущества; как часть группы объектов имущества.
• Принцип замещения предполагает, что покупатель не заплатит за объект движимого имущества больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом движимого имущества, аналогичным по своим полезным характеристикам при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или каких-либо неудобств. При этом максимально возможная стоимость объекта этого имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект имущества с эквивалентной полезностью.
• Принцип предвидения предусматривает, что стоимость движимого имущества, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения этим имуществом.

3. Принципы, связанные с характером  использования имущества

• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой наиболее вероятное использование движимого имущества, которое не противоречит законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает наибольшую величину стоимости.
• Принцип вклада предполагает, что любые добавочные элементы и улучшения оправданы тогда, когда получаемый при этом прирост стоимости объекта движимого имущества превышает затраты на приобретение таких элементов и осуществление.
• Принцип сбалансированности описывает ситуацию, когда объект движимого имущества состоит из двух и более составных элементов, такие составные элементы должны находиться в функциональной связи, быть согласованы между собой.
• Принцип повышающей и понижающей отдачи

     Наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному  росту отдачи от использования движимого  имущества до определенного предела, после чего прирост отдачи от использования этого имущества становится меньше, чем прирост капиталовложений.

• Принцип избыточной продуктивности предусматривает, что инвестиции в движимое имущество должны приносить доход, остающийся после покрытия затрат, связанных с такими инвестициями.
• Принцип оптимального разделения имущественных прав предполагает, что имущественные права следует модифицировать (соединять, разделять) таким образом, чтобы общая стоимость объекта движимого имущества была максимальной.¹¹

     На  этих принципах основаны все три  основных подхода к оценке недвижимости – затратный, доходный и сравнительный. Каждый из этих подходов рассматривает объект недвижимости и его стоимость под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода.

     Многие  из принципов оценки движимого имущества схожи с теми, которые применяются в других случаях оценки. Оценка движимого имущества требует специального образования, подготовки, навыков и опыта.

     По  окончании оценки стоимости имущества  оценщик должен составить отчет  об оценке движимого имущества –  это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. Он включает в себя следующие разделы:

1. Общие сведения:

1. Основные факты и выводы
2. Задание на оценку
3. Сведения о заказчике и об оценщике
4. Сертификат качества оценки
5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
6. Применяемые стандарты оценочной деятельности
7. Применяемая терминология
8. Последовательность определения стоимости

2. Описание объекта оценки:

1. Общие сведения об оцениваемом объекте
2. Документы, представленные заказчиком
3. Описание территории и местоположение объекта оценки

3. Анализ рынка

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
5. Определение рыночной стоимости объекта затратным / сравнительным / доходным подходом
6. Согласование рыночной стоимости объекта оценки
7. Приложение:

1. Фотографии объекта оценки
2. Распечатки аналогов
3. Документы заказчика
4. Документы оценщика

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Договор проката

1. Понятие и существенные условия договора проката

     По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

     Договор проката возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный. Он относится к публичным договорам.¹²

       В определении договора проката  отражены три его специфические  черты, а именно:

     1. в качестве арендодателя выступает  специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК. особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;