Регулирование рынка недвижимости и операции совершаемые на нем

ФГБОУ ВПО «Оренбургский государственный аграрный университет»

Факультет СПО

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по  дисциплине Организация оценочных  работ

на  тему: «регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем»

 

 

 

 

                                                                                               Выполнила: студентка

специальности

земельно-имущественные  отношения

группы 33 – 9 ЗО

Поберухина  А.С.

Проверила:

преподаватель:

 Смирнова М.А.

 

 

 

Оренбург  – 2012

Содержание

Введение 

1. Регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем
2. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью
3. Влияние государственного регулирования рынка недвижимости на формирование конъюнктуры этого рынка
4. Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями, основанные с использованием государственной собственности
5. Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью
6. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости
7. Местные органы власти (администрации городов, поселков, сельских населенных пунктов). Их функции в определении с недвижимостью

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

  Современные  процессы экономического реформирования  ставят множество проблем, с  которыми отечественная экономика  прежде не сталкивалась. К их  числу следует отнести рынок  недвижимости. Развитие рынка недвижимости  в нашей стране связывают с  реализацией принципа хозяйственной  самостоятельности в производственной  и социальной сфере, осуществлением  приватизации государственных и  муниципальных предприятий и  жилого фонда, а также с реформированием  экономических отношений собственности  на землю. В настоящее время  необходимым является научно-теоретическое  осмысление рынка недвижимости  как неотъемлемой составной части  рыночной системы хозяйствования.

  Недвижимость, или недвижимая собственность  определенно является очень важным  элементом экономической системы.  Особенности формирования рынка  недвижимости, взаимозависимость развития  данного рынка и других сфер  экономической деятельности - еще  не изучены и не имеют единых  устоявшихся проявлений.

  В  российских условиях формирование  рынка происходит при участии  государства, однако на современном  этапе попытки государства оказать  влияние на функционирование  рынка недвижимости нередко осуществляются  без учета особенностей развития  национальной экономики. Это свидетельствует  о недостаточной разработанности  и отсутствии глубоких исследований  данного вопроса в отечественной  политэкономической науке. 

  Цель  настоящей работы состоит в  том, чтобы исследовать процесс  развития рынка недвижимости, выявить  его основные закономерности, а  также определить главные направления,  где государственное регулирование  рынка недвижимости было бы  более эффективным. 

 

Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

  - определение  сущности понятия недвижимая  собственность, ее основных характеристик,  а также определение места  и роли данного понятия в  системе взаимосвязанных экономических  категорий; 

  - определение  наиболее важных критериев, характеризующих  уровень развития рынка недвижимости;

  - выявление  наиболее существенных предпосылок  государственного вмешательства  в сферу недвижимости;

  - определение  главных направлений государственного  регулирования рынка недвижимости.

 

1. Регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем

 

На сегодняшний  день рынок недвижимости и операции, совершаемые на нем регулируются следующими законодательными актами¹:

1. "Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 26.06.2007).

2. Жилищный  Кодекс РФ N188-ФЗ от 29 декабря 2004года (в ред. Федерального закона  от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

3. Федеральный  закон "О введении в действие  Жилищного Кодекса РФ"N189-ФЗ 29 декабря  2004 года (в ред. Федерального закона  от 26.12.2005 N 184-ФЗ)

4. Федеральный  закон «О жилищных накопительных  кооперативах» N215-ФЗ 30 декабря 2004 года.

5. Федеральный  закон «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации N214-ФЗ 30 декабря  2004 года.

6. Федеральный  закон государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним N122-ФЗ 21 июля 1997 года (в ред. Федеральных законов  от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие  экономических и физических свойств  недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим. Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество².

Правовой  основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных  участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует  инвестору установление и защиту права собственности на вновь  созданное недвижимое имущество.

Жилые многоквартирные  дома и иные крупные недвижимые объекты  строятся, как правило, путем объединения  денежных и иных средств граждан и юридических лиц на основе долевого участия в строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг - жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.94г. N 1182.

Регистрации подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных  Кодексом и иными законами. При  этом орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу. В случае отчуждения недвижимого  имущества право собственности  у приобретателя возникает с  момента регистрации этого имущества.³

Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое  описание, а также юридическое  обособление (индивидуализация) объекта  недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и  юридический статус, который позволяет  однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета  объекты недвижимости разделены  на первичные и вторичные.⁴ К первичным объектам недвижимости относятся земельный участок и все прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и т.п).

Государственный учет объектов недвижимости в Санкт-Петербурге является обязательным, и все собственники, пользователи недвижимого имущества  обязаны представлять в уполномоченные органы необходимые документы для  внесения соответствующей информации в единый банк данных недвижимости.

Формирование  кадастровых дел посредством  сбора необходимой информации об объектах недвижимости, организацию  и проведение необходимых для  государственного учета работ осуществляет Городское управление технической  инвентаризации и подведомственные ему учреждения - проектно - инвентаризационные бюро (ПИБы).

Вот лишь краткий обзор некоторых наиболее значимых нормативных актов, который  позволяет судить о состоянии  и развитии правовой базы рынка недвижимости в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Государственные органы управления и регулирования  операций с недвижимостью

 

Основными органами управления и регулирования  операций с недвижимостью представлены на сегодняшний день в качестве⁵:

Министерства  юстиции РФ;

Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ);

Арбитражный суд соответствующего региона;

Федеральной службой земельного кадастра РФ;

Федеральной регистрационной службой РФ (ФРС  РФ);

Органом юстиции, осуществляющим государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (например, Главным  управлением Федеральной регистрационной  службы по Москве или Управлением  Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской  области);

 

Органы  власти соответствующего региона;

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству;

ФГУП  «Ростехинвентаризация»;

Росрегистарция и многими другими.

 

 

 

 

 

 

3. Влияние государственного регулирования рынка  недвижимости на формирование конъюнктуры  этого рынка

 

Важным  фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной  рыночной среды или инфраструктуры недвижимости как в обществе в  целом, так и в каждом регионе  и муниципальном образовании. Оно  представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового  положения.

Предпринимательская среда и инфраструктура рынка  недвижимости должны обеспечивать: общую  благоприятную обстановку для становления  и развития правовой среды рынка  недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора; необходимые стартовые  условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предпринимательских  рисков; удобный режим взаимоотношений  с местной администрацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

Главная задача упорядочения правового регулирования  – имущественной политики государства  – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса  в сфере недвижимости.⁶

Еще одна важная проблема – полнота реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными законами, поручениями Президента РФ, его указами  и распоряжениями, постановлениями  и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ.

В качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, можно  назвать заказы для государственных  нужд. Также можно упомянуть о  таких способах, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области  экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в  полной мере принципам рыночной экономики.⁷