Оценка недвижимости 3х комн.квартиры

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..3

Сопроводительное  письмо………………………………………………………6

1.Цель оценки…………………………………………………………………….7

1.1Используемое определение стоимости и дата оценки……………………..7

1.2Описание объекта оценки……………………………………………………8

1.3Местоположение объекта оценки………………………………………….10

2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……………10

3.Затратный подход…………………………………………………………….13

4.Определение восстановительной стоимости……………………………….15

5.Определение величины накопленного износа……………………………..18

6.Сравнительный подход………………………………………………………20

7.Доходный подход……………………………………………………………22

8.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта…………………………………………………………………………..23

Используемая  литература………………………………………………………25

     оценка стоимост

 

            Введение.

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

     «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

     «Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

     «Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

     Во  всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

     Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

     Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

     В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

     Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

     Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

     В данной работе студент выступает  в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости.

     Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                     Сопроводительное письмо. 

     Уважаемый   Дружинин В.И.

     Восточно-Сибирский  Государственный Университет Технологии и Управления (Нерюнгринский филиал) произвела оценку объекта включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Нерюнгри ул. Карла-Маркса д.1,кв.110,с целью определения рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав.

     Полная  характеристика объекта оценки, необходимая  информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а  только в связи с полным текстом  прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

     Исследования  и анализ, приведенные в отчете, были проведены за период с 1  сентября по 20 сентября 2011 г. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру.

     Проведенные исследования и анализ позволяют  сделать следующий вывод.

     Рыночная  стоимость объекта оценки, включающая в себя трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу город Нерюнгри, ул. Карла-Маркса 1, кв.110 по состоянию на 20 сентября 2011 года. 

      Данный  отчет составлен в соответствии с Федеральным законом  «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». 
 

     1.Цель оценки 

     Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА. 

     1.1 Используемое определение стоимости и дата оценки 

     Согласно  Федеральному закону «Об оценочной  деятельности с РФ» от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Оценка  произведена по состоянию на 20 сентября 2011г. 
 
 
 
 

       1.2 Описание объекта оценки. 

     Описание  объекта оценки произведено на основании  визуального осмотра, а также  Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в пятиэтажном доме.

     Распределение площадей: первый коридор – 2,9 м² ; второй коридор – 4,7 м²; кухня – 8,3 м²; первая жилая комната – 8,6 м²; вторая жилая комната – 15,4 м²; третья жилая комната – 7,7 м²; туалет – 1,2 м²; ванная – 2,5 м². Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

     Прихожая – прямоугольная. Полы – Ламинат; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

     Жилая комната – зал. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна –пластиковые.

     Коридор – квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – пластик, электроустановочные изделия.

     Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обои бумажные тисненые; окна – пластик, электроустановочные изделия .

     Коридор – прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

     Кухня. Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок – обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

     Ванная  комната. Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

     Туалет. Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Местоположение объекта оценки 

     Объект  оценки расположен в г.Нерюнгри по адресу ул.Карла Маркса д. 1 кв. 110.

     Объект  расположен в жилом районе, удаленном от центра города с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

     Недвижимость  – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.