Методология и практика формирования цен на недвижимость

    Принцип конкуренции. Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время  в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. 
Поскольку из-за длительности строительных работ  реакция на колебания спроса проявляется  с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. Однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

      Принцип соответствия.  Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт  окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения. Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи.

    Учитывая  это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт. Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости.

    Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов.  

      Принцип регрессии.   Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе.

    Отсутствие  соответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствует зонирование и различные участки в различное время  были проданы разным владельцам. Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования  можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом, подземную резиденцию, двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод, что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.

    Принцип ожидания. Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса  и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.

    В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими негативными факторами могут быть  высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей. а также высокие налоги на владение недвижимостью. Зональные различия.  Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт, водоснабжение ,канализация и. т. п. ), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста  и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.   Влияние на стоимость ближайшего окружения.

    Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь  солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес. Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ), оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода  ( подход по доходу ). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности  близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

    Подход  с точки зрения затрат. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка. Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :определение стоимости земельного участка; определение стоимости воспроизведения улучшений; расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации; добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства. Оценка по прямому сравнению продаж. Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством.

    Способ  прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага: сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов; количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения  и необходимые поправки на различия. Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи (форму оплаты и пр.).

    Подход с точки зрения доходности. Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом другие преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена  как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.

    Необходимо  провести анализ и учесть все факторы- физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности: структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров), транспортную инфраструктуру (это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно); фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений); природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки). Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются: процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление. Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи. Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний.

    Это одновременно и желание  обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены. Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены.

    Считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения. Все застройщики - жилой, доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли. Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения”.

    Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить. Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 

      Задача 1. 

      Определить  суммарную (общую) долю участия одного цеха организации в другом. В схеме  буквами А, В, С, Р, М обозначены взаимозависимые  цеха организации, стрелками – участие  одного цеха организации в другом.

Дано:

А в  В = 35

В в  С = 20

С в  Р = 55

Р в  М = 15

В в  Р = 80

В в  М = 25

А в  М = 40

1. Определим  долю участия цеха А в цехе  М организации. В данной схеме  можно выделить три последовательности  цехов организации удовлетворяющих  условию «начинаются в А и заканчиваются в М». Это последовательности АВМ, АВРМ, АВСРМ. Найдем долю косвенного участия цеха А в цехе М через каждую из перечисленных последовательностей:

АВ * ВМ = 0,35 * 0,25 = 0,0875 (или 8,75 %) – для АВМ

АВ * ВР * РМ = 0,35 * 0,80 * 0,15 = 0,042 (или 4,2 %) – для АВРМ

АВ * ВС * СР * РМ = 0,35 * 0,20 * 0,55 * 0,15 = 0,005775 (или 0,58 %) – для АВСРМ

Чтобы найти долю участия цеха А в  цехе М организации, необходимо просуммировать долю его прямого участия (50 %) и  все доли косвенного участия.

 АМ + АВМ + АВРМ + АВСРМ = 40 + 8,75 + 4,2 + 0,58 = 53,53 % 

Задача 2. 

      Производственная  мощность предприятия рассчитана на производство V_ВПпл (изделий), рыночная цена которых Р_пл (руб). Постоянные расходы составляют A (тыс.руб). Переменные расходы на изделие – b (руб). При этом, в связи с потерей рынков сбыта портфель заказов завода сократился до V _ВПф (изделий). Постоянные и переменные затраты в сопоставимых ценах остались на том же уровне.

      Поступил  заказ на производство V_ВПзак (изделий) по цене Р_зак (руб.), при этом предприятие должно дополнительно израсходовать на конструкторско-технологическую подготовку производства D (тыс.руб).

      Рассчитать:

1. Себестоимость C (руб.): плановую, при изменившихся условиях и при доп.заказе;
2. Прибыль П (тыс.руб.):плановую, при изменившихся условиях и при доп.заказе;
3. Безубыточный объем продаж Т (ед.): плановую, при изменившихся условиях и при доп.заказе;
4. Зону безопасности ЗБ (%): плановую, при изменившихся условиях и при доп.заказе

Таблица «Данные для расчета»