Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья

    Только  в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

    Рынок земли еще только формируют, поэтому  в настоящее время процесс  ценообразования нельзя назвать  логичным и упорядоченным. И предположение  о том, что земельный рынок в Московском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава II

    Анализ  практики формирования цен на рынке земли 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2.1. Нормативно-правовое  регулирование ценообразования

    на  рынке земли.

    Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком - первая форма регулирования рынка прав аренды - устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок.

    Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле.

      Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного муниципального имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли.

    По мере развития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кто регулирует его. Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев и акций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы. Сельхозземли, когда-то приобретенные таким способом, сосредоточены в руках крупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют для реализации собственных строительных проектов. Однако основные массивы земель они реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундисты предлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его "голодным". Некоторые крупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожидании более высоких цен. Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Лен-девелопмент - отдельный бизнес, который делает землю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство, включающей в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате лен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150-300 % по сравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землю под ключ, на которой уже можно строить. Инвесторы-застройщики приобретают землю в целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройки стоимость участка вырастает еще на 50-60 %. Далее инвесторы реализуют его потребителю. Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориями участников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1-3 % своих комиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество между латифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами, латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет 2-3 %, на практике данная величина значительно выше: 20-50 % в зависимости от позиции покупателя и продавца и ситуации на рынке. Конечно, определенное влияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись под необходимыми документами. Количество последних зачастую превышает разумные пределы. Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие виды стоимости земли: потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования; нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы; рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т. д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка; оценочная стоимость - цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже. При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д.).

2.2. Анализ цен на рынке земли Подмосковья. 

    Покупка и продажа земли становится в  последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования – об этих вопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высоты полета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимость земли, как оформить землю в собственность, каков налог на землю, как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли¹.

    Земельные участки на рынке земли Подмосковья оценивают по многочисленным критериям, основные из которых – расположение (направление, удаление от МКАД), назначение, размер, а также инфраструктура района, где находится реализуемый надел.

    Привлекательным с инвестиционной точки зрения может  быть и территория на достаточном удалении от МКАД, поскольку экологическая обстановка вблизи столицы не самая лучшая. Кроме того, есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортная ситуация в Московской области улучшится, и термин «дальнее Подмосковье» потеряет актуальность. Эксперты советуют приобретать участки под застройку в коттеджных поселках, расположенных в лесах (лиственных и хвойных), а также вдоль рек на берегу водоемов.

    Не  стоит серьезно относиться к слишком  дешевым предложениям, поскольку значительное снижение цены почти всегда обусловлено каким-либо негативным фактором, о котором покупатель может даже не догадываться. Наиболее перспективными с точки зрения инвестирования считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе. Привлекательными являются участки площадью 10-30га, в отношении которых получено разрешение на индивидуальное жилищное строительство и где проложены коммуникации. Действительно, на сегодняшний день следует отметить, что изначально сотка земли стоит 10-15 тыс.долл., но уже через год ее розничная цена может составить 30 тыс.долл. и выше.

    Дефицит земли в области вынуждает  игроков рынка недвижимости переключить  внимание на сопредельные с Московским регионы. Влияние подмосковного  девелопмента уже испытывают на себе Тульская, Калужская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Владимирская области. Здесь тоже растет стоимость земли, но гораздо менее существенно, чем в ближнем Подмосковье².

    Проанализируем  цены на земельные участки Подмосковья  по 4 направлениям (табл.1).

    Таблица 1.

    Средние цены за земельные  участки ближайшего Подмосковья

    по 4 направлениям по состоянию  на апрель 2008 года.

    Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1км до 20км, наличие инженерной инфраструктуры -  газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис.1).

    ^{Рис.1. Средние цены на земельные  участки} 

    ^{по  состоянию на апрель 2008 года.} 

    Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились  цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл.2). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Таблица 2.

    Динамика  цен на земельные  участки ближайшего Подмосковья

    за  период ноябрь 2007 –  апрель 2008 гг.