Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА 

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

по  дисциплине: «Ценообразование» 

на  тему: «Анализ ценообразования  на рынке земли  Подмосковья»  
 
 
 
 
 

Работу  выполнил:

студент IV курса заочного факультета

специальности «Экономика и управление

на  предприятии (операции

с недвижимым имуществом)»

О.В. Репина

Работу  принял:

О.В. Назаренко 
 
 
 
 

Москва 2008  

Оглавление  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. В настоящее время рынок земли очень динамично развивается в связи с резким повышением спроса на земельные участки.

    Цель  данной курсовой работы изучить механизм ценообразования на Подмосковном рынке  земли. В соответствии с целью  были поставлены следующие задачи:

    - изучить аспекты рынка;

    - проанализировать рынок земли  Подмосковья;

    - изучить законодательные основы;

    - наметить пути развития рынка  земли.

    Объектом  изучения является рынок земли Подмосковья. В первой главе были рассмотрены теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли. Во второй главе дан анализ практики формирования цен на рынке земли. Третья глава рассматривает перспективы развития ценообразования не рынке земли. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1.

Теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1. Земельный рынок. 

      Понятие «рынок земли» на современном этапе  было введено после периода, когда  про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении  этого вопроса. Это в свою очередь  возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

    Только  в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных  и неиспользуемых земель создан искусственный  дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхоздоработки земли.

    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

    а) специфика данного объекта;

    а) неразработанность нормативно-правовой базы;

    в) неразвитость земельного рынка в  стране.

    Сегодня, земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

    Стоимость земли законодательно оформлена  на основании двух норм: нормативной  цены и кадастровой стоимости. Обе  нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком - первая форма регулирования рынка прав аренды - устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится вещественным фактором производства, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке.

    К основным функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных  ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных  участков различного назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд других субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях.

    1.2. Ценообразование  на земельном рынке

    Чтобы понять процесс ценообразования, отметим существующие виды стоимости земли:

    - потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;

    - нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;

    - рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т. д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;

    - оценочная стоимость — цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

    При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д.).

    Рассмотрим  методы оценки рыночной стоимости земли.

    Методы оценки рыночной стоимости земли.

    Рыночная  стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Если  разрешение на землю предоставлено  правом собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

    После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

    Цену  на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще — объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

    Участок земли с заранее известными потребительскими свойствами — субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором  потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

    Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

    Следует отметить, что среди потенциальных  покупателей выступают жители не только Московского региона, но и  других областей России. Характерно, что  в ходе упомянутых маркетинговых исследований  чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

    Однако  существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского  спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте — устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

    Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать  земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

    Следовательно, характеризуя тот или иной земельный  участок, необходимо не просто перечислять положительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.