Виды аренды и особенности арендной платы

     1.3. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений

     В отличие от других видов рынка  рынок недвижимости по своей природе  локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность  позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

     Предусматривая  обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы [1, ч. 2 ст. 614].

     Необходимо  отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

     На  практике чаще всего арендная плата  представляет собой периодические  денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь  денежную оценку. "Условие о стоимости  передаваемого имущества дополняет  условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" [27, c. 6].

       Оценка стоимости сдаваемого  в аренду имущества весьма  важна и необходима, от нее  зависит начальная цена объекта  при реализации с публичных  торгов; оценка необходима для  определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд [1,ст. 281], и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

     Институт  оценки недвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобные злоупотребления. Кроме того, в Законе "Об оценочной деятельности" [2] установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества. В соответствии со ст. 8 названного Закона проведение оценки обязательно при совершении сделок с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе:

- при  определении стоимости объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при  использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при  продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при  переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при  передаче объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при  национализации имущества;

б) при  ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в  случаях возникновения споров о  величине стоимости предмета ипотеки;

в) при  составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

г) при  выкупе или ином предусмотренном  законодательством Российской Федерации  изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

д) при  проведении оценки объектов оценки в  целях контроля за правильностью  уплаты налогов в случае возникновения  спора об исчислении налогооблагаемой базы.

     Действие  ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

     Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.

     Что касается объектов частной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательный характер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемом информации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же время собственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но и налоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам, которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимости с течением времени [11, c. 32].

     Арендная  плата как экономическая категория  зависит прежде всего от стоимости  арендованного имущества, о чем  говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества [12, c.44].

     Учитывая  вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед  подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

     Ранее действовавшее законодательство проводило  четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и  арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента"[12, c. 45]. С данной точкой зрения не вполне можно согласиться.

     Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств.

     Во-вторых, отказ законодателя от регламентации  состава арендной платы вовсе  не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы.

     Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.

     Необходимо  также уяснить сущность и место  дополнительных платежей, таких, как  плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам "сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению" [17, c. 17-18]. Думается, что такой подход не совсем верен.

     Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)" [26, c. 355].

     Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.

     Арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы [17, c.24].

     Еще одной особенностью арендной платы  в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в  нее платы за пользование соответствующим  земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный  участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

     На  практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право  арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.