Содержание  работы

Введение

     Эффективное ведение хозяйственной деятельности предполагает широкое внедрение  и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость  в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту.

     Аренда  позволяет вовлечь в хозяйственный  оборот необходимое имущество без  значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

     Развитию  арендной деятельности в Советском  Союзе и России препятствовала неразвитость института частной собственности  и рынка средств производства, а так же отсутствие законодательной базы.

     По  существу, арендные отношения и операции в России стали регулярно осуществляться во второй половине 90-х годов. Однако развитие этого вида предпринимательства  идет слишком медленными темпами, и  объем арендных операций пока не может оказать сколько-нибудь существенного влияния на развитие экономики страны.

     Таким образом, тема данной курсовой работы  является вполне актуальной. Цель курсовой работы – изучить виды аренды и особенности арендной платы. Исходя из поставленной цели, в работе определены следующие задачи:

     - определить понятия аренды и договора аренды;

     - ознакомится с сущностью арендной платы;

     - рассмотреть особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений;

     - изучить различные виды аренды и особенности заключаемых договоров.

     Курсовая  работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. 
 

1. Договор аренды и арендная плата

     1.1. Понятие аренды  и договора аренды

     Аренда  является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ [1]. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

     Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

       В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды) [14, c. 265].

     Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами  обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику [1, ст. 807 ГК РФ].

     По  общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

     Понятия «аренда» и «имущественный наем»  используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место  наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

     Правовая  дифференциация между арендой и  наймом проводится лишь в отношении  жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для  проживания в нем между сторонами  заключается договор найма жилого помещения, который выделен в  самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды [10, c. 38].

     Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях [8, c. 377].

     Аренда  имущества предполагает в своем  роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора [1, п. 2 ст. 606]. Впрочем, это правило может быть изменено законом, правовым актом или договором [1, ст. 136].

     Арендаторами  могут быть российские юридические  лица и граждане России, предприятия  с совместной формой собственности, международные объединения и  организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

     1.2. Сущность арендной платы

     Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

     1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

     2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

     3) предоставления арендатором определенных услуг;

     4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

     5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества [11, c. 30].

     Согласно  п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах [1, п. 3 ст. 424].

     Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог [2, п. 3 ст. 4]

     Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

     Наиболее  распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами) [5, c. 319].

     Возможны  и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.

     Стороны могут изменять размер арендной платы  в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие  от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

     Иногда  в договоре аренды предусматривается  денежная форма оплаты за пользование  имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте [26, c. 223].

     Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

     Если  арендатор возвратит взятое внаем  имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

     Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество [1, п. 4 ст. 614]. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющая ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором [5, c. 355].

     Законом предусмотрена возможность воздействия  и арендодателя на контрагента, ненадлежаще  выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере – потребовать досрочного расторжения договора [10, c. 74].