Сутність та структура ринку нерухомості і його характеристика

Негативними наслідками відзначених  негативних тенденцій на ринку нерухомості  є:

1. завищення вартості української нерухомості порівняно з іншими країнами світу за обома критеріями: «житло/заробітна плата» і «житло/рента»;
2. „омертвіння” капіталу внаслідок надмірних вкладень у непродуктивні сектори ринку нерухомості;
3. спотворення інвестиційних пріоритетів;
4. збільшення потреби у зовнішніх запозиченнях через перевищення обсягами кредитування акумульованими на депозитних рахунках заощаджень;
5. перерозподіл коштів на користь власників нерухомості, що означає поглиблення майнового розшарування та посилення соціальної напруженості;
6. загроза дестабілізації фінансового сектора в разі некерованого падіння цін на нерухомість;
7. створення перешкод для функціонування ринку праці у зв’язку з утрудненням мобільності робочої сили [16, с. 123].

В 2009 році урядом планувалося  виділити 3 млрд. грн. на завершення будівництва. Але навіть ці гроші дозволять  завершити будівництво приблизно  двох сотень будинків загальною площею близько 1,6-2 млн. кв.м. Крім того, за прогнозами експертів, будівельні компанії самостійно зможуть добудувати цього року від 300 до 400 будинків, або приблизно 4 млн. кв. м. Таким чином, за підсумками 2009-го будуть добудовані практично всі будинки з готовністю понад 70%, а річний обсяг будівництва житла може становити 5-7 млн. квадратів.

Отже, отримати держдопомогу компанії-забудовники зможуть, якщо недобудований об’єкт відповідає трьом умовам. Перша – висока (не менш ніж 70%) ступінь готовності об’єкта. Що ближчий об’єкт до завершальної стадії будівництва, то більше шансів отримати гроші з держбюджету. Друга – гранична ціна квадратного метра. За рішенням Мінрегіонбуду, вартість 1 кв. м житла для столиці не повинна перевищувати 8 тис. грн, для обласних центрів – 6 тис. грн за 1 кв. м, для інших міст – 5 тис. грн за квадрат. Третя – на державну допомогу можуть розраховувати лише ті компанії, у яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об’єкті не менша за суму, отриману забудовником від приватних інвесторів. Більша частина держкоштів буде спрямована на кредити фізособам, які бажають інвестувати в будівництво. Для останніх участь у програмі – з огляду на нинішні реалії – буде вигідною. Якщо вірити обіцянкам Мінрегіонбуду, покупці зможуть отримати довгострокові кредити через держбанки строком на 30 років під 14% річних (облікова ставка Нацбанку + 2%) [15, с. 160].

 

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   5. Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні

                З метою поліпшення ситуації на ринку нерухомості вважаємо за доцільне здійснити такі заходи:

• забезпечити організацію прозорих тендерів щодо будівництва житла за Програмою молодіжного житлового кредитування;
• створити спеціальний фонд резервування та гарантування внесків при інвестуванні будівництва житла;
• заборонити продаж житла інвестиційними компаніями, якщо його готовність не досягла 70-90 %;
• запровадити обмеження банківського кредитування в іноземній валюті на придбання житла;
• запровадити на законодавчому рівні порядок формування стратегічних планів забудови міст з метою унеможливлення корупційного надання ділянок під забудову місцевими органами влади;
• запровадити прогресивний податок на нерухомість (розрахунки свідчать, що запровадження ставки податку на рівні 1-2% в середньому знижує вартість житла на третину);
• цілеспрямовано здійснювати наближення цін на житлово-комунальні послуги до економічно обґрунтованої реальної вартості [3, с. 93].

Основними механізмами стимулювання розвитку ринку нерухомості нині слід визначити такі:

1. Організаційно-економічні, що здатні забезпечити розвиток інфраструктури ринку.
2. Фінансово-економічні, які б дозволяли забезпечити участь громадян із середнім доходом у процесі іпотечного кредитування.
3. Інвестиційні, що формували б інвестиційну привабливість об'єктів нерухомого майна окремих регіонів країни.
4. Податкові, які створювали б умови не «заоподатковування», а встановлення рівня оподаткування об'єкта нерухомості залежно від його інвестиційної привабливості, за диференційованими ставками.
5. Нормативно-правові, що формували б прозорий та чітко регульований характер взаємовідносин між учасниками ринку [10, с. 70].

Важливу роль у створенні  належних умов функціонування ринку  нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка  дозволяє задіяти ряд окреслених вище механізмів і функціонування якої спрямоване на:

• створення ключових елементів інфраструктури ринку нерухомості;
• збільшення прибутків бюджету;
• залучення інвестицій в економіку країни;
• проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним комплексом країни.

Основними завданнями державних  органів у сфері вдосконалення  системи управління нерухомістю, що перебуває в державній власності, є:

1. максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів;
2. ефективне використання майново-земельного комплексу країни; залучення в господарський обіг об'єктів;
3. залучення інвестицій у реальний сектор економіки;
4. проведення земельної та житлової реформ з урахуванням їх соціальної спрямованості.

Для досягнення поставлених  завдань необхідно: сформувати реєстр об'єктів нерухомості, що перебувають  у державній власності; чітко  розмежувати й скоординувати  повноваження всіх державних органів, що здійснюють функції розпорядження  та управління окремими категоріями  нерухомого майна; здійснити перехід  до пооб'єктного управління об'єктами нерухомості, що становлять єдиний майновий комплекс (земельні ділянки з розташованими  на них будівлями, будовами, спорудами); забезпечити застосування механізму  ринкової оцінки при використанні державної  нерухомості; забезпечити професійну підготовку державних службовців, що здійснюють управління державною нерухомістю.

Активізація ринку нерухомості  неможлива без суттєвих змін у  сфері рієлторських послуг. Передусім потрібно нормативно закріпити ефективні механізми мінімізації та компенсації втрат для учасників ринку нерухомості в разі неналежного виконання рієлторськими компаніями своїх зобов'язань. Найважливішим напрямом роботи тут є активізація діяльності страхових компаній на ринку страхування об'єктів нерухомості, будівельних ризиків, ризиків, пов'язаних з відповідальністю осіб, діючих на ринку, а, також ризиків, що виникають при здійсненні цивільно-правових операцій з об'єктом нерухомості. Потрібно прагнути до створення такої системи, яка забезпечить можливість укладання договорів страхування з максимально широкої номенклатури страхових випадків на тривалі терміни й за помірного розміру страхових премій [16, с. 126].

Одним з ключових завдань  розвитку ринку нерухомості є  впровадження системи іпотечного кредитування, спрямованої на залучення інвестицій у реальний сектор економіки, створення  необхідних умов для розвитку житлового  будівництва та забезпечення населення  житлом. Основними напрямами реформування системи іпотечного кредитування є:

• розробка на державному рівні програми розвитку іпотечного кредитування; формування нормативно-правової бази для випуску та обігу доступних для населення із середнім рівнем доходу іпотечних цінних паперів;
• визначення механізмів державної підтримки й стимулювання діяльності іпотечних банків [10, с. 74].

Одним із основних напрямів державної політики розвитку ринку  нерухомості виступає підтримка  діяльності об'єднань професійних учасників  ринку нерухомості, що саморегулюються  і діяльність яких спрямована на створення  і розвиток правових та економічних  механізмів регулювання ринку нерухомості, професійних стандартів діяльності, єдиного інформаційного простору, системи  професійної освіти, захист інтересів  усіх учасників ринку нерухомості. Прийняття законодавчих і нормативно-правових актів у сфері врегулювання відносин на ринку нерухомості (щодо формування самого ринку, реєстрації прав на нерухомість, управління ним), реалізація заходів  кредитно-фінансової, податкової, антимонопольної політики забезпечать усунення бар'єрів на шляху конкуренції й виходу на ринок нових підприємців, підтримку розвитку малого підприємництва та зниження ризиків підприємницької діяльності на ринку нерухомості, дозволять сягнути рівня більш розвинених країн Європи, економіка яких нині вважається ринковою.

                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

                                           Висновки

          Підвищення ефективності системи оподаткування в Україні має відбуватися шляхом пошуку найбільш надійних та стабільних джерел сплати податків, які не порушують господарські процеси як на мікро-, так і на макрорівнях.

Світова практика оподаткування свідчить про те, що нерухомість є одним  з унікальних об’єктів, здатних  забезпечити стабільний та прогнозований  прибуток держави, ефективне використання виробничих і житлового фондів та створення сприятливих умов для  інвестування в економіку.

У структурі майнових відносин нерухомість  не тільки посідає важливе місце  за обсягами матеріальних цінностей, а  й впливає на умови існування  всіх економічних суб’єктів. Жодне  інше майно не має таких ознак  рис, як візуальна наочність, постійність  місцезнаходження, тривалість існування, державна реєстрація, що характерні для  нерухомості. Усе це робить нерухоме майно ідеальним об’єктом оподаткування  та джерелом поповнення бюджету.

У багатьох країнах накопичено багатий  досвід оподаткування нерухомого майна. Світова практика уже виробила основні  принципи.

Об’єктом оподаткування виступають земля, будинки й споруди, тобто  таке майно, яке (на відміну від рухомого) порівняно легко виявити та ідентифікувати.

Основою для обчислення бази податку  на нерухоме майно, найчастіше виступає ринкова вартість об’єктів, що стимулює їхнє економічно найраціональніше використання. Для визначення вартості об’єктів у разі оподаткування застосовується капітальна (акумулятивна) вартість об’єкта.

 

 

Список використаної літератури

 

1. Закон України "Про Державну  програму приватизації". - Відомості  Верховної Ради. - 2000. - N 33-34.

2. Закон України "Про іпотеку". - Відомості Верховної Ради. - 2003. - N38.

3. Постанова Кабінету Міністрів  України "Про затвердження  Методики оцінки майна". - Офіційний  вісник України. - 2004. - N 51.

4. Закон України "Про оцінку  майна, майнових прав та професійну  оціночну діяльність в Україні". -  Офіційний вісник України. - 2001. - N 34.

5. Постанова Кабінету Міністрів  "Про затвердження Національного  стандарту N 1 "Загальні засади  оцінки майна і майнових прав". - Офіційний вісник України. - 2003. - N 37.

6. Інструктивний лист Фонду державного  майна України. - Державний інформаційний  бюлетень про приватизацію. - 2004. - N 2.

7. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

8. Киршин И. А. Финансовый менеджмент: Учебно-методическое пособие. - Казань, 1997. - 160 с.

9. Коллас Б. Управление финансовой деятельностью предприятия. Проблемы, концепции и методы: Учебное пособие / Пер. с франц. Под ред. проф. Соколова Я. В. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997. - 576 с.

10. Кузин Н.Я. Рыночный поход к оценке зданий и сооружений: учебное пособие. - М.: Изд-во АСВ, 1998.

11. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. В.А. Швандара. — М.: ЮНИТИ, 2002. — 302 с.: табл.

12. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.