Сутність та структура ринку нерухомості і його характеристика

В Україні в 90-х роках XX – на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, з процесі якого  доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низьку платоспроможність  переважної більшості населення, відсутність  у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю  і природні багатства, механізму  ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини  членів суспільства радикальній  економічній реформі, побоювання, що Іноземний капітал скупить землі  та інші природні ресурси; політичні (заперечення  окремими партіями необхідності приватної  власності на землю і ринку  землі); наукові (недостатньо глибоке  дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів  різних прошарків суспільства).

Земельний ринок в Україні  розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації  та лібералізації цього ринку  ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:

1. зміну цільового призначення  сільськогосподарських угідь;

2. неконтрольоване зростання  ціни землі, або навпаки, –  штучне її заниження;

3. відчуження земельних  ділянок селянами через земельний  ринок за низькими цінами;

4. купівля землі олігархами  й спекуляція нею; перетворення  банків великих власників при  переході закладеної землі у  власність заставоутримувача [12, с. 51].

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку, на нашу думку, є: наявність землі як об'єкта купівлі-продажу; встановлення мотиваційних чинників виходу на земельний ринок  продавців земельних ділянок; притік платоспроможних покупців земельних  ділянок; формування інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії  земель, їх диференціація; формування організаційно-правового механізму  реалізації угод і цивілізованого функціонування земельного ринку; державне регулювання  земельного ринку на всіх рівнях.

Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між  якими повинні існувати тісні  інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського після залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М₃ відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд. грн. А це відповідно прискорить інвестиційні процеси в економіці України. Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок з метою подальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля – неліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.

Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і перебуває на стадії активного  становлення, він почав формуватися  у зв'язку з приватизацією підприємств  державної власності. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 6 разів). Нині характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:

• невисокий рейтинг виробничих приміщень;
• зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави [6, с. 81].

Ринок об'єктів комерційної  та виробничої нерухомості є індикатором  стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення – це та матеріальна основа, на якій базується  й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває  економіка.

Розглянемо також  сучасний стан і тенденції ринку  комерційної нерухомості (офісних  приміщень). Найбільшими споживачами крупних офісних приміщень на сьогодні є: банки та фінансові установи; страхові компанії; інвестиційні фонди; ІТ-компанії; косметологічні фірми; великі представники іноземних фармацевтичних компаній. Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю. Проте в сучасних кризових умовах багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. Так, на сьогоднішній день практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20-30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці площі покинули майже половина орендарів, хоча орендні ставки знизилися з 50 до 25 $/кв. м.

Вакантні значні площі  і в інших офісних центрах  столиці. А незабаром звільниться  ще більше офісів. Найбільш значні проблеми з «заповненням офісів» орендарями випробовують бізнес центри, які були добудовані в останні півроку  або вводяться в експлуатацію найближчим часом, – в багатьох з  них ще не підписані договори і на половину площ. Основні тенденції ринку професійної офісної нерухомості початку 2009 року:

• зростання кількості квадратних метрів вакантних площ в бізнес-центрах;
• зниження орендних ставок як в доларовому, так і в гривневому еквіваленті. У доларах же по деяких бізнес-центрах щомісячна орендна плата впала в 2 рази;
• міграція орендарів в менші і дешевші офіси;
• відмова орендарів від знімання частини офісних площ або спроби здати їх в суборенду (в деяких випадках аж до 80% власного офісу);
• закінчення діяльності іноземних представництв, закриття офісів;
• значні поступки власників бізнес центрів по відношенню до наймачів – орендні канікули до півроку, 50% знижки на перші місяці знімання площ, бонусні безкоштовні паркувальні місця тощо [15, с. 112].

В цілому можна сказати, що ринок бізнес-центрів поступово  стає «ринком орендаря», тоді як останні 3 року його можна було з упевненістю  назвати «ринком орендодавця». Негативний вплив світової кризи продовжуватиметься ще мінімум рік і можна чекати подальшого падіння орендних ставок. Втім, український ринок комерційної  нерухомості володіє великим  потенціалом зростання і після  стабілізації ситуації в світовій економіці  продовжить свій розвиток.

         3. Оцінка аналізу ринку житлової нерухомості в Україні.

Характеристику сучасної ситуації на українському ринку житлової нерухомості не можна розглядати окремо від тенденцій, що склалися в  економіці загалом. В основному  український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. На першому етапі в країні з'явився новий товар – житло, і цей  товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно, зростав. Зростання  попиту відбувалося також завдяки  інфляційним процесам, появі в  Україні нових великих капіталів, виникненню тіньової економіки. Потім, коли відбулося певне насичення  ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав  змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап –  етап зниження цін, який закономірно  завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило  житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання  попиту практично спочатку відновило  рівень цін, пізніше сприяло їх стрімкому  зростанню, особливо в період 2003-2004 pp. [8, с. 46].

Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємозв'язок попиту та цін. Єдиним «винятком» був 2000 p., коли за його підсумками ціни знизилися, а попит зріс. Але цей «парадокс» пояснюється тим, що ринок житла  – досить інертний, і зростання  попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію. Скорочення обсягів вторинного ринку  житла завжди пов'язувалося не тільки із зниженням попиту й цін, а й  з розвитком первинного ринку  житла, особливо в столиці України. Зв'язок між обсягами первинного й  вторинного ринків простежити практично  неможливо. Це можна пояснити тим, що ці ринки орієнтовані переважно  на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за цілями купівлі житла.

Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. Покупці, які мають готівку на придбання нерухомості, чекають, коли ціни досягнуть дна (знизяться на 50–60%). Спроби агенцій переорієнтуватися із продажу на оренду здебільшого не мали успіху. За даними Спілки фахівців з нерухомості України, наприкінці 2008 року в країні закрилися близько 250 агенцій нерухомості. Тією чи іншою мірою труднощів зазнають усі 5 тис. українських агенцій. Більша частина яких, швидше за все, не переживуть кризу.

           Зрозуміло, що більшість будівництва проводиться в містах. Зокрема в 2008 році будівництво міське переважало сільське будівництво в 4,2 рази.

Всього в 2008 році введено  в експлуатацію 10496 тис.кв.м. житла, що на 2680 тис.кв.м. більше показника 2005 року та на 252тис.кв.м. більше показника 2007 року.

        4. Визначення проблем та перспектив на ринку нерухомості.

             В сучасних умовах в Україні спостерігаються загрозливі для економічної безпеки явища на ринку нерухомості, пов’язані з корупційними схемами, підвищеною спекулятивною активністю та створенням тіньових «пірамід» на ринку житла, а також з фінансовою кризою. До 2009 року відбувалося різке підвищення цін на нерухомість в усіх областях України. Загалом, протягом 2002-2008 рр. вартість житла у Києві та обласних центрах (Дніпропетровську, Донецьку, Одесі, Львові, Тернополі) зросла на 500-600 %. Оскільки за цей час ВВП збільшився всього на 40 %, а середня заробітна плата – у 2,7 рази, очевидно, що лише зростанням цих фундаментальних економічних чинників не може бути пояснене настільки стрімке подорожчання нерухомості. Приміром, у Польщі середня заробітна плата вчетверо вища, ніж в Україні, проте вартість житла у Варшаві чи Кракові не перевищує її вартості у Києві чи Львові. У США середня вартість одного кв. м нерухомості у житловому секторі знаходиться у межах від 750 до 1800 дол. США. Для порівняння: якщо на початку 2005 р. вартість одного кв. м нерухомості у м. Київ коливалася у межах від 500 до 800 доларів, то вже у 2008 р. сягнула 2500-3000 дол. США, причому собівартість – не перевищує 550-700 дол. США [14].

Поширюються прояви тінізації операцій на ринку нерухомості, які знаходять вираз у прихованій змові про монопольно високі ціни між основними суб’єктами ринку нерухомості, зумисне заниженні цін на нерухомість (як правило, державну), що характеризується високою ринковою вартістю для окремих суб’єктів, які мають доступ до тендерів з продажу об’єктів нерухомості.

Причинами відзначених негативних тенденцій слід вважати:

• корупційні дії чиновників (викликані складністю отримання дозволів узгоджень, перевищенням попиту над пропозицією житла, утрудненістю доступу до комунальних мереж, невизначеністю статусу земельних ділянок, важкодоступністю програми молодіжного житлового кредитування тощо), що спричиняють штучне підвищення чи підтримання необґрунтовано завищених цін на житло;
• недосконалість закону «Про інвестиційну діяльність», в якому не обмежується рівень готовності житлового об’єкту, який підлягає продажу;
• недостатню ефективність діяльності органів державної влади щодо унеможливлення створення фінансових «пірамід» на ринку нерухомості (часто дозвіл на будівництво житлового будинку одержує одна компанія, а реалізацією помешкань у цьому ж об’єкті займається інша, причому ці компанії ніяк не пов’язані між собою, відтак будівельні компанії уникають відповідальності перед покупцями);
• значні (часто неофіційні) валютні надходження з-за кордону, наприклад, доходи нелегальних мігрантів з України, що використовуються на купівлю житла (причому помешкання часто купується не для проживання, а для винайму чи в очікуванні його перепродажу із спекулятивною метою, тому скорочується пропозиція житла на ринку);
• зростання норм відрахувань у місцеві бюджети та компенсаційний фонд від операцій з нерухомістю;
• припинення відшкодування відсотків комерційним банкам за програмою Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з початку 2006 р. через недостатність коштів у бюджеті;
• кредитування не лише потенційних покупців житла, але й будівельних організацій, за якого самі банки вкладають кошти у великі інвестиційні проекти з огляду на їх високу дохідність, що робить для банків невигідним і навіть ризиковим здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до його подорожчання;
• створення ажіотажного попиту на житло (що пов’язано з: «роздмухуванням» проблеми майбутнього подорожчання житла у ЗМІ; поверненням коштів з-за кордону, яке зумовлене санкціями FATF та супутнім побоюванням щодо надійності зарубіжних активів; ймовірним посиленням процесів повернення до країни колишніх емігрантів) [11, с. 197].