Рынок земли в России: становление, особенности

       В отличие от излишне раскрученного рынка Подмосковья, рынок земель для «дальних» дач и имений был сильно недооценен в предыдущие годы. Поэтому в 2009 не произошло резкого падения цен на этом рынке на фоне кризиса. Коррекция цен не превышала 15-20%, при том, что «ближние» участки просели на 50-60%. 

       Ниже  приведена динамика цен на участки  для дальних дач. Следует отметить, что разница в цене земель сельскохозяйственного назначения и земель с целевым использованием «для дачного строительства» остается почти одинаковой (90-100%) при этом, в последние годы процедура перевода была сильно упрощена. Основной прирост цены земельного участка дает перевод участка в другую категорию разрешенного использования и его размежевание на более мелкие участки. Под земельным участком с коммуникациями - понимаем участок размером 0,5-1 Га с возможностью подключения к сетям электричества и газа не далее 100-200 м без дополнительных трансформаторов, а также наличие (как минимум) грунтовых дорог с гравийным покрытием до участка. 

       Наличие асфальтированных подъездов к земельному участку, охраны, ограждения участков - повышают цену до 30-50% (в зависимости от их качества). Однако по соотношению - затраты/прирост цены - первое место занимает изменение категории разрешенного использования земельного участка  и размежевание на небольшие участки.   

       3.2 Особенности ценообразования на рынке земли 

       В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и  предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает  альтернативные варианты. В самом  деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал. 

       Земле в России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов. 

Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д. Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. 

       Необходимо  учитывать, что оценка земель сельскохозяйственного  назначения изменяется во времени и  оценка стоимости земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при  этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется. 

       Для установления кадастровой стоимости  земельных участков проводится кадастровая оценка земель, в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения, на этой основе, эффективности использования земель. Таким образом, следует, что кадастровая стоимость не есть рыночная стоимости, а есть понятие совершенно новое и отличное от рыночной, используемое только в целях налогообложения. 

       Постановление № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», которое определило цель кадастровой оценки земли -  внедрение экономических методов  управления земельными ресурсами и  повышение на этой основе эффективности  использования земель. 

       Оценка стоимости земли требует учитывать множество факторов, влияющих на стоимость земельных участков. Немаловажными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственной земли, используемой в сельхоз. целях, является плодородность почв и экологические факторы. 

       Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить. 

       Цена  рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий). 

       Но  большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет. 

       Провести  оценку стоимости земли или земельного участка можно исходя из факторов: экономического; социального; юридического, административного или политического; и физического, связанного с окружающей средой либо с местоположением. 

       Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования: и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка. 

       Социальные  факторы. Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например, вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например, группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера -- возрастной структуры и уровня образования населения, криминогенности. чувства собственности. 

       Юридические, административные и  политические факторы. Все эти факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политики предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Администрации штатов, провинций и местного уровня часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дорог, школ, общественного транспорта, состояния полицейской и противопожарной службы и т.д. 

       Физические  факторы, окружающая среда и характеристики местоположения. Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно -- насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет учитывать как первую, так и вторую группу характеристик. 

       Итак, несмотря на часто употребляемый  тезис, что у нас в России нет  рынка земли - мы видим, что  на самом деле рынок есть. Есть спрос, предложение и устанавливаются  цены. Рынок сегментирован по видам  товара (земли). Однако можно сказать, что это сформированный, устоявшийся рынок. Цены часто формируются под действием сиюминутных интересов крупных операторов к тем или иным районам. И тем не менее имеется четкое дифференцирование цены по качеству земель, расположению массивов и наличию коммуникаций. 

       Появление в 2008-2009 г.г. большого количество специализированных изданий, интернет сайтов, порталов и  т.п. информационных  ресурсов, посвященных  земле, способствует укреплению цивилизованного  земельного рынка в России. 

       Активность крупных инвесторов на рынке земли сельхозназначения в период кризиса не только не снизилась, а увеличилась. Крупные игроки земельного рынка использовали и продолжают использовать благоприятную ситуацию для скупки земельных массивов по пониженным ценам. 

       Основные  тенденции рынка земельных ресурсов - это стабильный спрос и рост цен на массивы пригодные как  для сельскохозяйственного, так  и для дачного и ИЖС строительства. Причем в условиях кризиса - падение  было относительно кратковременным, рост цен замедлится, но в среднесрочной перспективе 3-5 лет мы ожидаем рост до 100-150%. 

       Наиболее  сформирован земельный рынок  России в разделе участков для  дач, ИЖС, промышленного строительства, наименее - в разделе крупных массивов земли сельхозназначения. 

       Интересной  тенденцией последнего времени - является развитие направления дальних дач и имений. 

       Цены  на участки под дачное строительство  и имения «просели» в период кризиса  больше, чем цены на сельскохозяйственные массивы. Однако ближе к выходу из кризиса, спрос на них вырос быстрее. А потенциал роста цен на них в перспективе выше. 

       Следует так же учитывать тот факт, что  понятие «дальних дач» каждый год  увеличивается в расстоянии от МКАД примерно на 30-50 км. Это объясняется: сдвигом зон плохой экологии и  высокого промышленного фона далее от Москвы, психологическими факторами привыкания к большим расстояниям, улучшением транспортной доступности и инфраструктуры в регионах.  В настоящее время существует устойчивый спрос на дачные участки и имения в 150-180 км от МКАД  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       Земля должна принадлежать тому, кто на ней  работает. Как ни парадоксально это  звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать  этот справедливый принцип, кроме частной  собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, «освобождением» крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле.