Рынок земли в России: становление, особенности

       В результате сельские жители получили имущественные и земельные паи, так же как рабочие стали акционерами  или дольщиками предприятий. К сожалению, земельная реформа проходила  без должной подготовки, поэтому многие собственники земельных паёв до сих пор не до конца понимают, чем же они владеют и каким образом они могут распорядится своей долей. 

       Всего за 11,9 млн сельских жителей было закреплено в качестве земельных  паев 108 млн гектаров или 49% всей площади сельхозугодий России. Массовая выдача свидетельств на право собственности долей осуществлялась в 1996-1997 гг. Значительная часть земельных долей - более 5,4 млн - была сдана в аренду и многие их владельцы - арендодатели получают за это плату в основном продукцией - зерном, сеном, комбикормами, а также обеспечиваются услугами, в частности, вспашкой приусадебных участков, транспортировкой грузов и т. д. Передача участков в аренду обычно оформляется договором. Однако условия договора (устного или письменного) нередко не соблюдаются, а немалая часть собственников земельных долей слабо знакома со своими правами и обязанностями. 

Недостатком закрепления земельных долей  за сельскими жителями было то, что  земельными долями были наделены многие из тех, кто не собирался и не мог их эффективно использовать, а посредством наследования земля может переходить и к тем, кто не проживает на селе. Поэтому возникает проблема оборота земли, который позволит сосредоточить землю в руках тех, кто желает и может ее рационально использовать, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, что требует ограничений правомочий собственников земельных долей и строгого контроля над их куплей-продажей и арендой. 

       По  данным Правительства РФ в начале 1990-х годов при реорганизации сельскохозяйственных организаций более 12 миллионов граждан были наделены земельными паями (земельными долями), полученными в процессе приватизации сельскохозяйственных угодий этих организаций. 

       Огромный  пласт населения страны впервые  со времён принятия Декрета о земле, объявившего всю землю и её недра достоянием народа, получил в частную собственность продуктивные сельскохозяйственные земли. Однако непродуманность аграрной реформы и отразившаяся на этом неуместная спешка при принятии важнейших актов земельного законодательства послужили, пожалуй, первопричиной земельно-правового хаоса на селе, отголоски которого до сих пор будоражат общество. Последствия таких «чрезвычайных законодательных мер» вылились в многочисленные земельные споры, которые не могут утихнуть и по сей день 

       Массовое  выделение земельных участков под  садово-огородные участки проводилось в России в начале 90-х годов ХХ века. Под огороды выделялись участки около городов. Было разрешено строить домики и гаражи любого размера и этажности. 

       Сегодня государственная регистрация прав владения участком проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариальной доверенности. Заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрационные органы лично самим правообладателем (уполномоченным лицом). 

       Согласно  ст. 16 Закона о регистрации к заявлению  о государственной регистрации  должны быть приложены документы, необходимые  для ее проведения. Прежде всего  на государственную регистрацию представляется правоустанавливающий документ - документ, подтверждающий наличие у владельца земельного участка прав на него. В качестве указанного документа может быть представлено постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность, договор купли-продажи, дарения, мены или иной сделки, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, вступившее в законную силу судебное решение либо иной документ. 

       Помимо  правоустанавливающего документа, на регистрацию представляется кадастровый план земельного участка. 

       На  сегодняшний день у большинства  населения нет практически никаких  документов, удостоверяющих права на садовые участки. В лучшем случае это членская книжка садоводческого товарищества. 

       Это связано с тем, что в 70 - 90-х годах сложилась такая практика, при которой покупка-продажа многими гражданами осуществлялась способом, который законным назвать нельзя. Покупатель отдавал деньги продавцу, а тот сообщал председателю садоводческого товарищества о передаче своего участка в товариществе новому владельцу, которого на основании протокола общего собрания членов садоводческого товарищества принимали в члены такого товарищества и выдавали членскую книжку. 

       Указанные члены некоммерческих объединений  не могут теперь воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию садовых участков. 

       Долгожданный  Закон о так называемой "дачной амнистии", безусловно, во многом упрощает оформление прав, но только не для граждан, которые не оформили в свое время  находящиеся у них в пользовании садовые участки. 

       Единственно возможный выход для таких  граждан - обращение в суд либо с иском о признании права  на приватизацию садового участка, либо с заявлением об установлении факта  владения и пользования садовым  участком со дня вступления в члены некоммерческого объединения.

       Глава 2. АГРАРНАЯ РЕФОРМА И ЕЕ ЭТАПЫ 

       2.1 Современная аграрная реформа  и ее особенности 

       С переходом к рыночной экономике правительством стали предприниматься попытки создания рынка земли. Первым шагом в правовом обеспечении этого замысла стал Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" от 27 декабря 1991 г. При подготовке проекта указа, а также принятого 29 декабря того же года в развитие его положений постановления Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" группа руководствовалась важнейшим принципом, следование которому позволило передовым странам поддерживать устойчивое, высокоэффективное развитие сельского хозяйства: земля принадлежит тем, кто живет и трудится на ней. В соответствии с ним в стране отменялась государственная монополия на землю, а занятые в сельском хозяйстве, включая работников социальной сферы, наделялись земельными участками, то есть должны были стать их собственниками. 

       Для обеспечения эволюционного хода земельной реформы в качестве начальной меры указанным постановлением предусматривался раздел обобществленной в советское время земли между бывшими работниками колхозов и совхозов в форме условных долей с последующим выделением земельных участков в натуре и правом новых собственников организовать фермерское хозяйство, вступать в кооперативы, акционерные общества, товарищества и т. д., совершать сделки купли-продажи, аренды, залога, то есть осуществлять рыночный оборот сельскохозяйственных земель. 

       Соответствующие процедуры были закреплены и конкретизированы в других многочисленных актах земельного и общего аграрного законодательства, включая Земельный кодекс РФ, закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др. При этом неизменно подтверждался закрепленный в Конституции РФ приоритет частной собственности на землю, предполагающий действительное наделение тружеников села реальными земельными участками. 

       В ожидании этого новые земельные  собственники с пониманием отнеслись  к формальному введению промежуточного этапа, на котором им предоставлялись земельные доли, надеясь в скором времени получить заветные земельные участки в. В этом направлении наметились и реальные подвижки: около 260 тыс., то есть немногим более 2% из почти 12 млн. земельных "дольщиков" стали собственниками 5% посевных площадей и производителями 6, 4% зерновых, 11, 6% технических культур, а также других видов сельскохозяйственной продукции. Но дальше процессы рыночного реформирования земельных отношений стали тормозиться, его первоначальные концептуальные положения оказались искажены или перечеркнуты. 

       Хотя  и было решено возвратить землю тем, кто ее непосредственно возделывает, это главное средство производства в сельском хозяйстве странным образом  стало ускользать из крестьянских рук; на пути развития малого аграрного бизнеса возникла глухая стена. Декларированное право частной собственности на землю работников бывших колхозов и совхозов экономически реализовано лишь в незначительной степени: доли почти на 9/10 земель сельскохозяйственного назначения, как было обещано, не выделялись и юридически не закреплялись за ними в натуре. Вместо этого в массовом порядке осуществляются спекулятивные сделки с земельными участками, отмечаются также и другие злоупотребления в отношениях между их номинальными собственниками и партнерами по земельному обороту на региональном и местном уровнях. В процессе такого "оборота" формальные владельцы земли - физические лица лишаются реального права собственности на нее. В отсутствие беспристрастного закона о земле, содержащего единые, четкие и однозначные нормы ее рыночного оборота, земельными делами в основном стало заправлять разросшееся бюрократическое, нередко коррумпированное "землеустроительное" и прочее чиновничество. 

       В современной российской действительности, несмотря на признание этого права, возобладала тенденция к лишению все большего числа бывших работников колхозов и совхозов обещанных им в 1991 г. земельных участков. Под видом якобы продажи или сдачи в аренду, а на деле - путем своеобразной "бархатной реприватизации" или фактической экспроприации под патронажем чиновничества они переходят во владение гигантских холдингов и агрофирм. Подобный произвол характерен и для других аспектов земельных отношений, включая залог земли, который в результате занимает мизерную долю в ее рыночном обороте (около 0, 03% общей площади сделок с оборотом земель сельскохозяйственного назначения). 

       Мало  изменил положение и принятый в 2002 г. Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, применению эффективного механизма реализации частной собственности на землю препятствует отсутствие последовательно прорыночного правового и адекватного ему экономического регулирования земельных отношений вообще и в области оборота сельскохозяйственных земель в частности. 

       В отдельных субъектах Федерации  сельскохозяйственные земли остались в государственной собственности. Формально указанный федеральный  закон в силу его приоритетности признается, но, например, в Республике Дагестан в соответствии с законом от 29.12.2003 г. право купли-продажи земли, как и возможность ее приватизации, отложены на 49 лет с момента его публикации, то есть до 2052 г. 

       В ранее принятом, декларативном в  своей основе Земельном кодексе  РФ, других актах аграрного законодательства содержались многообещающие отсылки к упомянутому закону об обороте сельскохозяйственных земель. Безусловно, он содержит некоторые нормы, направленные на разрешение отдельных острых вопросов земельного рынка. Но оценить его в целом позитивно не представляется возможным, поскольку его принципиальные положения отдают приоритет не экономическому, а административно-чиновничьему регулированию, волевым решениям, ущемляющим права земельных собственников, прежде всего физических лиц, владельцев земли на бумаге в форме ее аморфных долей. 

       Как свидетельствует анализ рассмотренных  и других законодательных актов  о земле, создается противоречащая концепции земельной реформы, а  в существенных моментах - и антиконституционная  юридическая база для разного  рода чиновничьих и монополистических манипуляций на рынке земли, обеспечивающая свободу действий гигантских земельных конгломератов. Они включают в свою структуру предприятия различных несельскохозяйственных направлений, а также сельскохозяйственные организации, фактически покупаемые земельными монополистами вместе с владельцами земельных долей за символическое вознаграждение или заманчивые обещания. 

       В последние годы такие конгломераты получили развитие в разных регионах страны, особенно в Белгородской области, о чем часто с восторгом сообщают средства массовой информации и некоторые экономисты-аграрники, путающие гигантоманию с крупным производством, полагая, что именно такие объединения выведут отечественное сельское хозяйство из кризиса и будут способствовать возрождению деревни. В социально-экономическом плане эти восторги представляются больше эмоциональными, а прогнозы - по меньшей мере сомнительными. 

       Парадоксы и изъяны земельного законодательства в России, противоречия в реальной практике земельных отношений вынуждают периодически его корректировать. В частности, в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с 2002 г. уже трижды вносились изменения и дополнения. Очередные поправки внесены в него Федеральным законом от 18 июля 2005 г., которым введен принцип преимущественного права собственника земельной доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации (СХО) при продаже этой доли. Однако на деле "преимущественное" право ее приобретения для действующих и будущих фермеров трудно или невозможно реализовать.