Региональный рынок недвижимости

Доклад по курсу «Региональная экономика и управление» на тему: 
 
 
 
 

Региональный  рынок недвижимости.  
 
 
 
 
 
 
 

     В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой  сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах  недвижимости.

     Под рынком недвижимости понимается сфера  товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования  земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося  на земле и являющегося объектом собственности юридических или  физических лиц.

     Операции  с недвижимостью – это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают  грубые ошибки: риск потерять свое состояние  в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

     Развитие  рынка недвижимости является процессом  регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и  тесно связано с правом собственности.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  субъектов управления. Традиционно  недвижимость делится  на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу.

     Недвижимость  – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность  потребителя. Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению  к нему среды определяют полезность объекта.

     Объекты недвижимости разнородны, уникальны  и неповторимы. Сложный процесс  передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности  недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все  объекты недвижимости нуждаются  в постоянном управлении. Управление недвижимостью – это комплексная  система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика  является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет  выгодно продать или сдать  в аренду.

     Управление  маркетингом недвижимости – это  комплексная система по обеспечению  конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система  по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости – это операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости нужно знать  для осуществления купли-продажи  объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка – важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

     Факторы, которые следует учитывать при  оценке недвижимости:

1. физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;
2. социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;
3. экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;
4. политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

     Для определения выгодности вложений в  тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма  будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

     В сферу купли – продажи жилья  вовлекается все больше число  участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских  фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик  и других факторов. В строительстве  расширяется практика заключения договоров  на конкурентной основе.

     Растет  доля жилья, находящегося в частной  собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении  выдаваемых кредитов.

     Рыночные  явления становятся заметными в  перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное»  жилье, увеличении инвестиций и объемов  предложения под влиянием высоких  цен, поэтому изучение рынка жилья  стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой  проблемой становится оценка спроса.

     В настоящее время на рынке жилья  имеется масса предложений с  различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

     Вторичный рынок играет роль промежуточной  «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с  которого начинается инвестирование или  приобретение нового  жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения  с ограниченными доходами. Вторичный  рынок сохранится в будущем, а  его цены будут по прежнему низкими.

     Теперь  рассмотрим рынки недвижимости на примере  конкретных регионов.

       Так, для Тюменской области ушедший 2007 год оказался довольно нетипичным в плане роста цен на вторичном рынке недвижимости. ¹Впервые произошел откат от достигнутых позиций в сторону уменьшения, чего не наблюдалось за всю историю регионального рынка недвижимости. Если мы посмотрим в целом на динамику развития регионального рынка недвижимости, начиная с 1993 года, то отчетливо сумеем проследить цикличность его развития: периоды роста планомерно сменяются периодами стабилизации ценовой ситуации. Но план развития рынка нарушил не 2007 год, с очевидной коррекцией цен, а 2006 год с гиперактивным ростом цен на недвижимость. 2006 год выпал из общей тенденции: по типологии развития цикличности рынка, начиная с середины 2005 и последующий 2006 год, теоретически рынок должен был пережить стабилизацию после роста 2004-2005 года.

     Впервые данная цикличность была нарушена, и вместо ожидаемой стабилизации рынок получил рост 65-70%. Такое  событие не могло не сказаться  на развитии рынка недвижимости в  целом. Как следствие в 2007 году на рынке произошла коррекция - откат  от достигнутых ранее цен на значительную величину.

     Повлияло  на ситуацию в регионе и развитие ипотечного кредитования. Возникновение  платежеспособного спроса, стимулированного ипотечным кредитованием, послужило  толчком к новому этапу развития рынка недвижимости - нецикличному росту цен. Как только стали расти  цены на недвижимость, рынок жилья  в регионе активизировался, и  началась «игра в недвижимость», растянувшаяся до конца 2006 года, когда  в недвижимость не вкладывал только ленивый. В этой гонке за сверхбыстрой прибылью инвесторы буквально «загнали»  цены, нарушив установленную цикличность.

     Оправдывая  свои интересы в рамках инвестирования, игроки рынка забыли о самом главном - о платежеспособности населения, поскольку  в период гиперактивного роста цен в течение 2005-2006 года дорожали не только объекты коммерческой или, скажем, элитной загородной недвижимости, росту цен подверглась и жилая недвижимость категории «эконом-класс», попадающая под определение товара массового спроса. Как результат такого нецикличного развития рынка недвижимости, массовый покупатель, даже используя ипотеку, купить жилье по сегодняшним ценам не может. И коррекция цен на недвижимость категории «эконом-класс» на вторичном рынке жилья в регионе в 2007 году – это следствие данного факта.

     Что же касается ближайшего будущего, то возможно два варианта развития  цен на тюменском рынке недвижимости: либо мы вернемся к пропущенному периоду  стабилизации цен и восстановим  баланс между покупательской способностью и желаниями инвесторов, либо (если в ходе дальнейшего развития рынка, уровень роста стоимости жилья  будет слишком медленно сближаться с уровнем покупательской способности) возможна повторная коррекция.

     Что касается цен, то рост стоимости жилой  недвижимости «эконом-класса» определенно будет, но в рамках государственных инфляционных процессов.

     2006 год в общей динамике рынка  оказался за пределами цикличности  процессов развития, и вместо  «плановой» стабилизации дал  гиперактивный рост цен, последствия которого – рынок отложенного спроса в 2007 году и коррекция цен в сторону меньших показателей.

     «Что  будет в 2008 году – покажет время. Вот только независимо от того, циклично или нет развивается рынок, всем нам хочется одного: чтобы комфортное жилье было доступным, чтобы ожидания инвесторов оправдывались, а каждый «квартирный вопрос» получал  положительный ответ», - к таким  выводам приходит генеральный директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша.

     Рынок недвижимости Санкт-Петербурга.² Как и Москва, Питер пережил невероятный взлет цен (до 120% в 2006 году). Теперь на рынке жилья в Санкт-Петербурге – затишье. Сами строители называют спрос на квартиры в новостройке «спокойным», но они все же немного дорожают (за полгода подорожали в среднем на 3%); а вторичное жилье, особенно в устаревшем фонде, продолжает дешеветь. Эксперты не предсказывают безудержного роста стоимости «квадрата» даже при вполне прогнозируемом росте объема продаж новостроек.

     Для питерцев ситуация хороша тем, что стабильные цены увеличивают замерший было спрос  на вторичке: это хорошее время выстраивать цепочки, проводить расселения и обмены. По данным  риэлтерского агентства « Центр», ценовая вилка квартир в Питере существенно отличается от московской. В одном районе могут соседствовать и дорогие, и дешевые квартиры.

     Это объясняется, прежде всего, тем, что  в Питере в пределах одного района, как правило, встречаются самые  разные дома, соответственно, возникают  депрессивные и пользующиеся спросом  кварталы. Например, один из самых привлекательных  для инвесторов Московский район  напоминает слоеный пирог: фешенебельный  Московский проспект с уютными и дорогими кварталами вдоль него, и параллельно – «слой» мало привлекательных «хрущевок», причем всё это ограничивается полосами отвода железных дорог и промзонами.

     В Адмиралтейском районе наряду с престижнейшими Адмиралтейской и Английской набережные, домами с видом на площадь Декабристов, на Александровский сад и на Исаакиевский собор, есть и непрестижные  районы Рижского проспекта и Курляндской улицы, набережная Обводного канала, улицы в районе Английского проспекта (Витебская, Псковская, Лоцманская), набережная реки Пряжки.

     Сегодня обеспеченные люди практически не покупают коммуналок: все «лакомые» квартиры давно кончились, расселение оставшихся требует хлопот и затрат. Разве  что найдется чудак-миллионер, которому захочется жить непременно в доме, описанном Пушкиным или Достоевским.  
Но питерцы действительно большие эстеты; они гораздо больше, чем жители других регионов, уделяют внимание фасаду здания и виду из окна. «Невидовые» квартиры могут быть дешевле в полтора раза, как утверждают в агентстве «Центр», тогда как в других регионах – на 5 – 10%.  
По мнению специалистов «Центра», дороже всего ценится и лучше продается жилье в так называемом «золотом треугольнике» (Невский проспект и Литейная улица вплоть до площади Восстания). На Васильевском острове популярны все линии, кроме восьмой и девятой. Отлично продаются дома на набережных. В аутсайдеры попали квартал Сосновая Поляна, Колпинский район, отдаленные и промышленные районы.