Реформы ЖКХ в России

     4. Отсутствует обязательство государственных  органов, жилищных служб на  местном уровне проявлять правовую  инициативу по организации на  домах совместных домовладений, если в них приватизирована  определенная доля от общего  числа квартир. 

     5. Неясные отношения по земельному  участку, на котором стоит дом,  затрудняют передачу прав владения и распоряжения землей ЖСК и совместным домовладениям. Отсутствует порядок автоматического оформления прав собственности на землю, на которой стоит дом и благоустроена его территория. Не закреплены границы земельного участка дома. Более того, действует земельный налог для юридических лиц, который распространяется на ЖСК и совместные домовладения. И жители платят земельный налог. В то же время жители государственных домов налог не платят. Мало того, что это не логично, абсурдно и несправедливо, но такой налог и отпугивает ЖСК, совместные домовладения оформлять право на земельный участок.

     6. Ограничением для перехода ЖСК  на самообслуживание и численного роста совместных домовладений является отсутствие системных механизмов власти для выделения бюджетных дотаций на специальные счета ЖСК, совместных домовладений для технического обслуживания домов. Мало того, что государство несвоевременно исполняет свои обязанности по выделению бюджетных дотаций на самостоятельно обслуживающиеся дома, но местная власть требует от них, в отличие от государственных жилищных служб, сначала произвести затраты в увязке с будущим выделением дотаций.

     7. Через техническое обслуживание  жилищными службами местных советов домов ЖСК среди жителей и председателей правлений ЖСК посеяна иллюзорная надежда, что государство когда-то капитально отремонтирует их дом.

     8. Сдерживающими факторами для перехода ЖСК на самообслуживание и образования совместных домовладений являются разновозрастные и конструктивные характеристики жилых домов. А в отсутствие информированности жителей и экономических расчетов о выгодности самоуправления в жилищном секторе у жителей сформирована выжидательная психология с проявлением достаточно убедительного безразличия к общему и личного эгоизма, минимума собственной активности для улучшения положения. В частности:

     1. Не видя, в отсутствие экономических  расчетов, денег для оплаты персонала ЖСК, совместного домовладения, жители полагают, что управление домом является задачей общественной, не высокооплачиваемой или бесплатной. Но бесплатно работать никто не хочет. Отсюда, организационный вопрос по переходу ЖСК на самообслуживание или образованию совместного домовладения при отсутствии будущего управляющего домом "умирает", еще даже не родившись.

     2. На панельных пятиэтажных домах-"хрущевках"  и других старых домах переходить на самообслуживание людям страшно. Как это, они будут решать вопрос самостоятельно? А жалобы кому писать? Осознание необходимости действовать в сочетании собственной ответственности и ответственности власти при повышении требовательности к ней приходит к жителям крайне медленно.

     3. Жители новых жилых домов, вводимых  в эксплуатацию через решения органов власти, находясь в эйфории от нового жилья, пока о будущих эксплуатационных проблемах вообще не думают.

     Уделив  домам ЖСК и совместным домовладениям  более чем достаточно места в настоящей концепции, мы принимаем их за самые низовые и ключевые структуры самоуправления в жилищном секторе. ЖСК, совместные домовладения, собственники индивидуального жилья в городах и городских поселках неизбежно будут создавать многочисленные свои союзы (ассоциации) различного уровня, в т.ч. республиканского. Эти союзы могут образовать федерацию жилищных союзов. Союзами будут необходимые структурные подразделения. И все это может произрасти только снизу и по целесообразности. Так образуется одна ветвь структуры ЖКХ, как система самоуправления в жилищном секторе и одна из составных частей гражданского общества республики.

     Вторая  ветвь новой структуры ЖКХ  образуется от преобразования нынешних жилищных служб и их вышестоящих организаций-монополистов в подрядные жилищные компании со 100% долей местных властей, со смешанными долями и участием частного капитала и частными жилищными компаниями (вновь образованными, иными существующими строительными и ремонтно-строительными или приватизированными на 100% бывшими государственными жилищными службами). То есть, на рынке услуг для ЖСК и совместных домовладений среди подрядчиков должна появиться сильная конкуренция. И она появится, ибо именно они будут первичными и основными держателями финансовых средств. Вторая ветвь структуры может ограничиться региональным уровнем.

     Третьей ветвью новой структуры ЖКХ станут различные коммунальные и теплоэнергетические предприятия. Они должны быть также преобразованы в соответствии с требованиями рыночных реформ. Их преобразование будет зависеть от их специфики.

     Таким образом, вышеизложенная гора искусственных  проблем на пути будущих реформ ЖКХ должна быть разобрана, а они различными методами преодолены. Сегодня же эта гора является препятствием, за которым прячется от людских глаз местная власть со ссылкой на центральную власть как хозяйку горы. Центральная же власть разбирать ее не собирается, поскольку она, как и другие вершины гор ее административного властвования в народном хозяйстве и силовых ведомствах, является опорой существования самой власти.

     1.3. Сущность формирования системы управления кондоминиумами

     В нашей стране создание товарищества собственников жилья - одна из важнейших задач, решение которой укрепляет права собственности в нашем обществе. Вместе с тем нет достаточного опыта общественного самоуправления такой формой общественного объединения. Новый Жилищный кодекс РФ наделяет широкими правами владельцев квартир в доме, создающих Товарищество собственников жилья. С введением жилищного кодекса утратил силу Федеральный закон от 15.06.1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Кроме того, внесены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты. С 01.01.2007г. преобразованию в товарищества собственников жилья подлежат жилищные или жилищно-строительные кооперативы. По истечению этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Если собственники помещений в течение года не выберут способ управления многоквартирным домом в течение одного года с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс на выбор управляющей организации. Законодательной основой создания товарищества собственников жилья явилась статья 291 ГК РФ, согласно которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья.

     Основная  деятельность ТСЖ не связана с  получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

     Понятие товарищества заимствовано из Федерального закона «О товариществах собственников жилья», где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объектов недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

     Как известно, приватизация жилого фонда  в Татарстане должна проходить в два этапа. На первом этапе граждане приватизируют квартиры, занимаемые в домах государственного жилого фонда, и образуют кондоминиумы. На втором этапе формируется система управления кондоминиумами, владельцы выбирают метод управления, создают ТСЖ.

     Таким образом жилой фонд большей частью находится на балансе государства, которое по-прежнему берет на себя заботу о его содержании и обслуживании. Причинами такого положения экономические и организационные затруднения, которые возникают при попытках собственников зарегистрировать кондоминиум. Затруднения так велики, что Минземимущество РТ призвало преодолевать их совместно ответственным министерствам и главам администраций городов и районов РТ. Предстоит провести инвентаризацию всего жилого фонда республики по количеству приватизированных квартир, определить структуры и конкретные лица, которые будут представлять интересы государства в ТСЖ, порядок их назначения и отчетности. Необходимо также определить механизм включения в состав кондоминиума земельных участков, разработать и утвердить нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок и условия передачи. Минземимущество РТ предлагает создать специальный раздел Реестра государственной собственности РТ в виде базы данных, а также организовать регистрацию кондоминиумов в республике по принципу “одного окна”. Понятно, что на все это нужно время.

     В итоге Минземимущество РТ разработало  проект постановления Кабинета министров РТ “О порядке и условиях приватизации государственного жилого фонда в Республике Татарстан”, в котором будут даны четкие установки по возникающим проблемам. Например, документ предусматривает закрепление за гражданами, приватизирующими жилые помещения, мест общего пользования и инженерно-технических коммуникаций жилого дома на праве общей долевой собственности. Проект постановления передан на согласование в ответственные государственные структуры.

     Выводы

     Жилищная  реформа имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции частных средств на специальных счетах и увеличения собственного жилья, улучшения территориального распределения трудовых ресурсов.

     Что касается роста оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, то сегодня совершенно очевидно следующее:

     Во-первых, бюджетное дотирование жилищно-коммунального  комплекса - это помощь богатым, потому что эта помощь осуществляется исходя из того, каким количеством квадратных метров жилья владеет гражданин.

     Во-вторых, в настоящее время создана  и эффективная система адресной защиты бедных семей по оплате жилищно-коммунальных услуг: в 2007 году жилищные субсидии получало около 15% населения страны. Более того, сегодня это наиболее формализованная процедура социальной защиты в стране.

     В-третьих, Правительством начата работа по переводу бюджетных средств (по жилищным субсидиям) на персонифицированные социальные счета граждан. Логическое завершение этой работы вообще снимет вопрос о 100% оплате.

     В-четвертых, бюджетное финансирование отрасли - основной фактор роста долгов ЖКХ, в отличие от населения, которое  является относительно исправным и прогнозируемым плательщиком, бюджеты или задерживают платежи или не перечисляют их вообще.

     Таким образом, законодатель дифференцировал  максимально допустимую долю собственных расходов граждан на оплату ЖКУ для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума исходя из того, что максимальная социальная поддержка должна быть предоставлена наиболее нуждающимся.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Российская реформа  системы жилищного  хозяйства

     2.1. Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса

     Кризисное состояние жилищно-коммунального  комплекса было обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительными финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкретной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

     В то же время сегодня очевидно, что  главная цель жилищно-коммунальной реформы - повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг осталась не достигнутой. Для большинства населения реформа ассоциируется только с повышением размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги. В сегодняшних условиях жилищно-коммунальный комплекс является, по сути, продолжением административного аппарата, а не сферой бизнеса. Причем, изменения возможны только при принятии политического решения о признании и реструктуризации бюджетных долгов и при обеспечении дисциплины текущих платежей, в том числе, со стороны бюджета.