Проблема ценообразования в условиях развития рыночных отношений

 

                МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА 

                               РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ   УНИВЕРСИТЕТ  ПО  ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

                     Кафедра экономической теории и менеджмента 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

      
Среди элементов рыночной экономики  особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.  
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.  
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.  
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. 

     Понятие. 
                                       
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.  
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).  
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.  
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.  
 К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).  
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .  
 В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

      
 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная  база.

      
Рынок , это совокупность субъектов  отношений и обмена товарами и  услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений  между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).      
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.  
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.  
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.  
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.  
Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).  
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

      
Факторы, влияющие на формирование рынка  недвижимости

      
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:  
1.               Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).  
2.               Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).  
3.               Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).  
4.               Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).  
5.               Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.  
6.               Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).  
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

      
Основные подходы  и методы исследования рынка недвижимости  
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.  
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:  
-         индивидуальность ценообразования;  
-         высокий уровень трансакционных издержек;  
-         важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;  
-         высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики;  
-         многообразие рисков;  
-         низкая ликвидность товара на рынке;  
-         слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.  
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.  
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:  
-         труднодоступность достоверной информации;  
-         ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);  
-         многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.  
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.  
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.  
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.  
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.  
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.  
Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:  
1.       Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.  
2.       Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.  
3.       Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.  
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:  
-         для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;  
-         для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:  
-         для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.  
в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.  
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.  
И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.  
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.  
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.  
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.  
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».  
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.  
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.  
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:  
Качество=цене=потребителю.  
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.  
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2010 г.  

     ОСНОВНЫЕ  ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА  СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

     Основные  показатели развития складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московской области по итогам 2010 года представлены в результирующей таблице:

     Таблица №1. Показатели рынка  складской недвижимости Московского региона  

     ПРЕДЛОЖЕНИЕ

     Общий объем складских помещений в  Москве и Подмосковье на конец 2010 года составил около 8.96 млн. кв.м. При этом на долю качественных складских помещений класса А и В пришлось около 6.09 млн. кв.м или 68% от общего объема складских площадей.

     В течение 2010 года в Московском регионе  около 370 тыс.кв.м качественных складских площадей было введено в эксплуатацию, причем большая часть - во второй половине года. В 2010 году на рынок в основном выходили очереди складских объектов, начатых девелоперами до кризиса.

     Таким образом, в 2010 году по сравнению с  предыдущими годами налицо резкое уменьшение объемов строительства складских  проектов. По сравнению с 2009 годом, в 2010 году было введено в эксплуатацию на 49% меньше складских площадей.

     Несмотря  на то, что рынок в 2010 году восстанавливался, последствия мирового финансового  кризиса по-прежнему сдерживают развитие рынка коммерческой недвижимости и  складской сегмент в частности. Строительство спекулятивных складских  проектов в 2010 году было ограничено проблемами с привлечением проектного финансирования и отсутствием значительной положительной  динамики в изменении арендных ставок.

     Динамика  ввода складских  площадей, Московский регион, 2003-2010, тыс.кв.м  

     СПРОС

     В 2010 году активность арендаторов на рынке аренды складских объектов Московского региона заметно  выросла по сравнению с показателями предыдущего года. Общий объем  купленных и арендованных складских  помещений в 2010 году составил около 750 тыс.кв.м. Максимальный уровень поглощения был зафиксирован в четвертом квартале 2010 года.

     Позитивной  тенденцией 2010 года стало увеличение числа заявок на крупные складские  помещения. Кроме того, в 2010 году был  заключен ряд крупных сделок. Так, в первом квартале была заключена  самая крупная сделка года – компания «Х5 Недвижимость» арендовала 46,2 тыс.кв.м в складском комплексе «ПНК-Чехов».

     Тем не менее, по-прежнему наибольшим спросом  у потенциальных арендаторов  пользуются помещения площадью менее 1500 тыс.кв.м, на которые приходится большая часть запросов, поступающих в компанию.

     Структура запросов в зависимости  от запрашиваемой  площади, 2010 год  

     В 2010 году среди арендаторов складских  помещений лидировали торговые операторы. В 2010 году их доля в структуре спроса составила более половины от общей  арендованной площади. Стоит отметить, что в 2010 году по сравнению со значениями 2009 года выросла доля логистических  операторов с 12% до 16%.

     Профиль компаний арендаторов, 2010 год  

     Что касается уровня вакантных площадей в сегменте складской недвижимости, то на протяжении всего 2010 года средний  уровень вакантных площадей в  складских комплексах Московского  региона снижался. К концу первого  полугодия значение этого показателя опустилось до 9,5%, а к концу года – до 7,5%.

     Стоит отметить, что уровень вакантных  площадей в зависимости от конкретного  проекта мог значительно варьироваться. Самый высокий объем свободных  площадей был зафиксирован в объектах, вышедших на рынок в кризисный  период.

     Динамика  изменения среднего уровня вакантных  площадей, 2005-2010гг.  

     АРЕНДНЫЕ  СТАВКИ

     Уровень средних арендных ставок на складские  помещения Московского региона  в 2010 году несколько вырос, в то же время это увеличение было достаточно скромным. Значительных изменений в  динамике роста арендных ставок не наблюдалось со второго квартала 2009 года. Тем не менее, некоторые  собственники складских помещений  в 2010 году повысили заявленные ставки аренды на свои объекты.

     По  данным на конец 2010 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 105-110$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В - 80 - 90$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов). По ряду небольших складских помещений в 2010 году были зафиксированы ставки 120-125$/кв.м/год (без учета НДС и операционных расходов).