Правовые аспекты оценки недвижимости

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;

• данные о состоянии  рынка недвижимости применительно  к оцениваемому объекту.  
2. Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).

3. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).

При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта.

4. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
5. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.
6. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.
7. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
8. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.  
   9. При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.  
   10. Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.

После проведения всех вышеперечисленных  процедур оценщик составляет отчет  об оценке недвижимости. Документ этот крайне важный, поскольку если он оформлен в ненадлежащем порядке или составлен  с ошибками, то ущерб понесет не только сам оценщик, но и заказчик. Поэтому всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать:

1. Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.

2. Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется).

3. Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости.

4. Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости, и дату предоставления отчета.

5.Указание цели оценки.

6. Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости.

7. Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка.

8. Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных.

9. Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.

10. Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.

11. Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет.

12. Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание. 
13. Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы. 
Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы.

Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.

Требования, предъявляемые  к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет  полным или кратким. В зависимости  от объема отчета меняется лишь полнота  освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом.

 

 

 

 

 

 

2.3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости, производимая саморегулируемыми организациями,  не может быть единственной формой оценки недвижимого имущества. Необходима централизованная система учета. Отметим, что землеустроительные и земельно-учетные работы возникли еще 450 лет назад, когда в России был образован Поместный приказ. До революции учет земли постоянно развивался, и в итоге был наведен порядок в использовании российских земель, что существенно поправило положение Российской империи.

Деятельность органов  землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечение централизованного  управления единым земельным фондом государства. Землеустроительная служба СССР осуществляла регулирование в  области земельных ресурсов и играла решающую роль в организации охраны и рационального использования земель.

После развала СССР все  опять же в корне поменялось. Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России).

За прошедшие годы с развитием рыночных отношений  государственная земельная политика претерпевала существенные изменения. Реформирование земельных отношений  в России сопровождалось острой борьбой  по вопросам собственности на землю, форм хозяйствования на ней.

В настоящее время  после многочисленных преобразований федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами является Федеральное  агентство кадастра объектов недвижимости, осуществляющее следующие специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции:

1) ведение государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества; землеустройство;

2) государственная кадастровая оценка земель; мониторинг земель;

3) государственный контроль за использованием и охраной земель.

На данный момент постепенно реализуется правительственная  Программа «Создание системы  кадастра недвижимости на 2006 – 2011 годы». Она направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы - обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан.

Для достижения поставленной цели в рамках данной программы требуется  решить следующие задачи:

1) обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

2) совершенствовать систему налогового администрирования;

3) создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости;

4) улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления;

5) сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

6) осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости;

7) модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов;

8) сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

9) создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий.

Таким образом, кадастровый  учет становится важным не только в  целях поддержки налогообложения  земельных участков и природоохранной  политики государства, подготовки земельной  статистической информации и защиты государственных земель, но и для  гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Основной нормативный акт в области централизованного учета недвижимости – это Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с ним основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда.

Основным результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

1) об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

2) о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

3) новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

Отметим, что информация о кадастровой стоимости недвижимости становится все более и более  доступной. Одним из доказательств  данного утверждения служит интерактивная  кадастровая карта, недавно появившаяся  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЧАСТЬ 3.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

 

1. ПРОБЛЕМЫ, СТОЯЩИЕ ПЕРЕД ОЦЕНКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ни одна страна, даже самая  развитая, не может обойтись без  проблем в области оценки недвижимости. И так как в России рынок недвижимости нестабилен, оценщики сталкиваются со многими трудностями.

Одна из наиболее актуальных проблем – это широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики. Например, множество арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости, имеют "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывается в договоре и включает НДС, а другая часть платится наличными, избегая налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения.