Правовые аспекты оценки недвижимости

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине

 

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

на тему

 

«ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА

2008

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Введение          3

Часть 1. Оценка недвижимости и ее значение  4

1.1. Основные понятия оценочной деятельности    4

1.2. Краткая история оценки недвижимости     5

1.3. Место оценки недвижимости в рыночной экономике   9

Часть 2. Правовая база оценки недвижимости  12 

2.1. Законодательство об оценочной деятельности    12

2.2. Оценочные стандарты в области недвижимости   16

2.3. Государственный кадастр недвижимости     24

Часть 3. Перспективы  развития оценки недвижимости в России           28

3.1. Проблемы, стоящие перед оценкой недвижимости   28

3.2. Пути развития правовых норм оценки недвижимости   33

3.3. Способы совершенствования оценки недвижимости   35

Заключение          39

Список  использованной литературы    40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

Анализируя  и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень актуальной.

Целью данной курсовой работы является подробный  анализ нормативных актов в области оценки недвижимого имущества. Сначала разбирается общее понятие оценочной деятельности, а также приводится краткая история оценки недвижимости в России. Затем приводится описание основных нормативных актов в сфере оценки недвижимости. При этом отдельное внимание уделяется государственному кадастру недвижимости, который стал особенно активно развиваться в последние годы. В заключение приводится анализ проблем, стоящих перед оценкой недвижимости сегодня в России, и путей их решений.

 

 

 

 

 

 

ЧАСТЬ 1

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ЗНАЧЕНИЕ

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Прежде чем перейти  непосредственно к оценке недвижимости, необходимо ознакомиться с общими понятиями  оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной  деятельности являются оценщики –  лица, проводящие оценку объектов, и  заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.

В то же время, оценочная  деятельность - это и область научной  деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической  науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими  экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной  власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим  лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Одно из направлений  оценочной деятельности - оценка недвижимости. О ней в дальнейшем и пойдет речь.

 

2. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного  права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ".

Необходимость определения  базы налогообложения для недвижимого  имущества стала поводом для  организации соответствующих мероприятий  по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о  принятии единообразного подхода к  оценке как земли, так и городской  недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.

Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».

Основные концепции  оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач  оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

1) оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данный момент, в данной местности;

2) изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

3) в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости;

В рамках основных концепций  были разработаны и постоянно  совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие  выработать методики оценки недвижимости.

Даже общее описание организации и методических основ  оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные  подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей  основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и  проблемы. Основные из них были следующие:

1) отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

2) отсутствие специального государственного органа для руководства оценкой;

3) неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;

4) отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

5) конфликты оценочных комиссий с земствами;

6) неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;

7) незаинтересованность земств в оценке недвижимости.

После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В первые годы после развала  СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в  России не было. Первоначально эта  деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.

История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась  примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это  время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для "цивилизованного мира".

Специалисты утверждают, что современный этап развития рынка  оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце XIX века. А это означает, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит присмотреться повнимательнее.

 

3. МЕСТО ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

 

Как уже говорилось ранее, сейчас наша страна находится на стадии развития рыночной экономики. А это означает, что любая деятельность, производимая в России, связана с рыночными отношениями. В нашем случае речь идет о рынке недвижимости.

Для определения стоимости  объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между  лицами, заключающими сделки, а также  совокупность механизмов, с помощью  которых производятся следующие  действия:

1) передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости;

2) устанавливаются цены на объекты недвижимости;

3) распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т.д.).

Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:

1) рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом;