Оценка недвижимости

Расчет и внесение поправок

     Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на  анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета  и внесения поправок;

- статистические методы.

     Метод парных продаж

     Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

     Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

     Экспертные методы расчета и внесения поправок

     Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

     Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

     При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога  на 15%, тогда цена аналога должна  увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект  хуже аналога на 15%, цена аналога  уменьшится:

X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого  объекта на 15%. Цена аналога должна  уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого  объекта. Цена аналога должна  вырасти:

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

      Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

     Статистические методы расчета поправок

     Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

      Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

     Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

     Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

     В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализацийОКК).

     1. Валовой рентный мультипликатор

 Представляет собой  - отношение продажной цены или  к по тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

      Для применения ВРМ необходимо:

 а) Оценить рыночный  рентный доход от оцениваемого  объекта.

 б) Определить отношение  валового (действительного) дохода  к цене продажи по сопоставимым  продажам аналога.

 в) Умножить рентный  доход от оцениваемого объекта  на ВРМ.

     Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

 Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

 где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

 Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

 ВРМ - валовой рентный  мультипликатор;

 Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

 ПВД - потенциальный  валовой доход.

      ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применяться только  в условиях развитого и активного  рынка недвижимости;

- в полной мере не  учитывает разницу в рисках  или к нормам возврата капитала  между объектом оценки и его  сопоставимым аналогом;

- не учитывает также  вполне вероятную разницу в  чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации

 При использовании  общего коэффициента капитализации  процесс определения вероятной  цены продажи оцениваемого объекта  может быть представлен в виде  следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в  т.ч. по степени риска и доходам)  продаж в данном сегменте рынка  недвижимости;

2. общий коэффициент капитализации  (ОКК) определяется отношением  чистого операционного дохода (ЧОД)  сопоставимого аналога к его  продажной цене:

 Ккап = ЧОДа/Ца;

 где Ккап - коэффициент капитализации;

 ЧОДа - чистый операционный доход аналога; Ца - продажная цена аналога.

3. Далее, вероятная цена  продажи объекта оценки будет  определяться формулой:

Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о  вероятной цене объекта методом  сравнительного подхода к оценке недвижимости.

     Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить  использованные для расчета данные  по сопоставимым продажам и  их скорректированные величины.

2. Провести согласование  скорректированных величин сопоставимых  продаж путем расчета средневзвешенной  величины.

      Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Процесс внесения поправок

                               в цены продаж сопоставимых  объектов

    Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых  объектов может осуществляться  с помощью поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме  общей группировки и кумулятивных  процентных.

    Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене  каждого сопоставимого объекта  недвижимости.

    Процентные поправки  применяются тогда, когда трудно  определить точные значения поправок  в денежном выражении. Обычно  процентные выражения используются  при поправках на время (между  датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования  сделки и местоположение. При  необходимости процентные поправки  легко могут быть преобразованы  в рублевые (долларовые).

    Поправка в  форме общей группировки используется  обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число  продаж. Большое число сделок  по относительно сопоставимым  объектам позволяет сузить рыночный  разброс цен и не производить  отдельные поправки, а сравнивать  объект недвижимости в целом.

    Кумулятивные  процентные поправки определяются  путем перемножения всех индивидуальных  процентных поправок.

    Единицы сравнения  – это единицы измерения сопоставимого  и оцениваемого объектов недвижимости (например, 1 м2 общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т.д.). Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход.

    Часто для сравнения  объектов недвижимости применяют  отношение дохода к продажной  цене и обратное ему отношение.  В этом случае единицей сравнения  является либо валовой рентный  мультипликатор GRM (другое название  – валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.  Валовой рентный мультипликатор  – это отношение продажной  цены к доходу от этой недвижимости  в виде потенциальной или действительной  валовой выручки.

    Общий коэффициент  капитализации – это основной  коэффициент, используемый в методе  капитализации дохода, его значение  равно величине, обратной значению  валового рентного мультипликатора.

    Процесс внесения  поправок. Внесение поправок в  цены продаж сопоставимых объектов  осуществляется после того, как  все элементы сравнения между  сопоставимыми и оцениваемыми  объектами определены и различия  оценены либо в процентах, либо  в рублях (долларах).

    Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".

    Последовательность  внесения поправок. Если поправки  к цене сопоставимых объектов  выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности  они будут вноситься. Если же  поправки выражены в процентах,  то последовательность их внесения  будет влиять на стоимость  оцениваемого объекта. Первая  поправка, выраженная в процентах,  умножается на цену продажи  сопоставимого объекта. Вторая  процентная поправка умножается  на скорректированную цену, а  не на первоначальную цену. Эта  последовательность действий продолжается  до тех пор, пока не будут  внесены все поправки.

    Строгой последовательности  внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки  США рекомендует следующую последовательность  внесения поправок: 1) состав имущественных  прав;

2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) время; 5) местоположение; 6) физические характеристики.

    Согласование  данных при использовании метода  анализа продаж Итоговая величина  стоимости оцениваемого объекта  недвижимости получается в результате  согласования скорректированных  цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая  величина оцениваемого объекта  чаще всего рассчитывается как  средневзвешенная величина скорректированных  цен сопоставимых объектов.

     Пример расчета  стоимости объекта недвижимости  методом анализа продаж. Необходимо определить стоимость 22-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов, имеющих сходные размеры и планировочные решения квартир (см.табл. 2).

 

                      2 Основные исходные данные по  сопоставимым объектам

 

      Сопоставимый объект       Продажная цена, долл.                Число квартир

            Дом № 1                            600 000                             26

            Дом № 2                            750 000                             32

            Дом № 3                            450 000                             18

 

    Сопоставимый  объект № 1 наиболее близок  по своим удобствам и местоположению  к объекту оценки, однако его  ландшафт лучше, и это отличие  оценено в 6000 долл. Мусоропровод  объекта № 1 такой же, как и  у оцениваемого объекта, его  стоимость составляет 15 000 долл. Объект  № 1 продан три месяца назад.

    Объект № 2 также  имеет мусоропровод; объект продан  шесть месяцев назад при благоприятных  условиях финансирования, которые  добавили к цене 15 000 долл. по сравнению  с обычными условиями финансирования.

    Сопоставимый  объект № 3 находится в двух  кварталах от автобусной остановки,  тогда как оцениваемый объект  – в 8 кварталах. Считается,  что каждый лишний квартал  от автобусной остановки отнимает 3000 долл. от цены объекта. Объект  № 3 продан два дня назад.  У него нет мусоропровода. Темпы  роста цен на данный вид  недвижимости на местном рынке  составили 0,5 % в месяц.