Мониторинг состояния рынка жилья «Казань – Москва»

Потенциальный спрос на строящееся жилье, измеряемый количеством обращений  со стороны потенциальных покупателей, как в Москве, увеличился на 10-15%. При этом  в предыдущем месяце значительная часть обратившихся в  компанию клиентов только присматривались  к предлагаемым объектам и не успели принять решение о покупке. В  завершившемся феврале покупатели более активно выходили на сделку.  В результате число приобретенных  квартир в новостройках относительно предыдущего отчетного месяца возросло почти в 2,3 раза. 

За последний месяц  в Москве были возобновлены продажи  в ряде жилых комплексов верхних  ценовых категорий. В результате этого средневзвешенная цена предложения  новостроек относительно января увеличилась  на 2,5%: с учетом элитного жилья в  феврале ее значение составило 211,0 тыс. руб./ кв. м.

В распределении по классам  в наибольшей степени (3,4% по сравнению  с предыдущим месяцем) прибавило  в цене элитное жилье. В феврале  оно  в среднем предлагалось за 486 тыс.руб./кв.м. Стоимость единицы  площади квартир в эконом - классе (117,0 тыс. руб.) и бизнес- классе (176,2 тыс. руб.) увеличилась на 2,0-2,1%. Жилые  комплексы комфорт- класса в феврале  можно было приобрести за 106,7 тыс. руб./кв. м, что на 1,4% выше по сравнению с  предыдущим месяцем.

В зависимости от  числа  комнат максимальный ценовой прирост (3,0-3,1%) в феврале отмечен на 3-комнатные (195,4 тыс. руб./кв. м) и многокомнатные (258,3 тыс. руб./кв. м) квартиры. 1-комнатные  и 2-комнатные квартиры прибавили  в цене 2,4% и 1,5% относительно января и в отчетном месяце в среднем  предлагались за 167,0 и 190,3 тыс. руб./кв. м  соответственно.

По географическому распределению  минимальное значение средневзвешенной цены кв. м в феврале отмечено в СВАО и ЮАО  – 115,2 тыс. руб., наибольший показатель зафиксирован в Центральном  округе – 417,7 тыс. руб. Квартиры в  объектах массового спроса по сравнению с  январем прибавили в цене 0,4% и  в среднем предлагались за 63,8 и 61,0 тыс. руб./ кв.м  (эконом и комфорт  классы соответственно). Средневзвешенная цена кв. м в жилых комплексах бизнес - класса, напротив, на  -1,5% сократилась  и в феврале в среднем составила 92,1 тыс. руб.

 

Рынок вторичного жилья Москвы

Первые два месяца наступившего 2011 года не внесли серьезных изменений  в сценарий развития рынка вторичного жилья в Москве. Для февраля характерна активизация всех участников рынка недвижимости на фоне стабильных ценовых показателей.

Собственники квартир  динамично выходили на рынок. Объем предложения вторичного жилья относительно предыдущего месяца увеличился на 14,5% в Москве и составил 60,5 тыс. квартир соответственно.

На рынок постепенно начали возвращаться продавцы-инвесторы, купившие квартиры несколько лет назад  с целью дальнейшей перепродажи. В кризисный период в условиях корректировки цен они временно ушли с рынка, либо переориентировали  свои объекты в сегмент аренды. В феврале некоторые из них, убедившись в окончательной стабилизации рынка, вывели квартиры на продажу. Сегодня  ассортимент жилья на 5-10% превышает  февральские показатели 2009-2010 гг., когда  рынок находился под влиянием негативных экономических событий. Однако количество предлагаемых квартир  все еще на 30-35% ниже средних значений, фиксируемых в докризисные годы.

В феврале потенциальный спрос на вторичное жилье, выражающийся в количестве обращений со стороны покупателей относительно января увеличился на 5-10% в Москве. При этом покупатели жилья в столице гораздо быстрее принимали решение о покупке. Число реальных сделок в Москве возросло на 10-12%.

Цены на жилье в феврале  не претерпели значительных изменений. Средняя удельная цена предложения в Москве по сравнению с январем скорректировалсь на 0,4% в сторону снижения и составила 167,0 тыс. руб./кв. м. При этом в разных районах различные категории жилья продемонстрировали разнонаправленную динамику в пределах ±0,5% относительно января. Квартиры эконом - класса прибавили в цене 0,2% и в феврале в среднем предлагались за 141,7 тыс.руб./кв.м. Единица площади жилья комфорт (161,9 тыс. руб.), бизнес (213,3 тыс. руб.) и элитного (397,6 тыс. руб.) сегментов, напротив, незначительно подешевела: на -0,1%, -0,3% и -0,5% по сравнению с январем соответственно.

 

Заключение

Выводы

Казань

  Ситуация на рынке недвижимости Казани довольно неоднозначная. Мировой экономический кризис оставил свой отпечаток на ценовой политике этого города так же, как и многих других населённых пунктов страны.

   По аналитическим данным за последний год стоимость вторичного жилья в среднем упала на 14%. При этом цены на квартиры в новострое заметно поднялись. Специалистами даже была подмечена обратнопропорциональная зависимость: чем выше цены на первичную недвижимость, тем ниже на вторичную, причём в одинаковом процентном соотношении.  
Подобная ситуация может объясняться высокими ценами на вторичное жильё в центральных районах города, не доступными обычному гражданину страны. Квартиры в новых домах строятся в других, отдалённых районах, имеют небольшую площадь, а потому более доступны. Спрос среди покупателей на них растёт. А раз повышается спрос, повышается и цена.  
Вполне вероятно уравнивание цен со временем, когда стоимость будет обосновываться многими факторами, включая состояние квартиры, этаж, размеры, а не только выгодное месторасположение.

    По-прежнему люди продолжают инвестировать денежные средства в экономичные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Авиастроительный район Казани привлекателен самыми доступными ценами на жильё в новых домах. К примеру, здесь можно приобрести однокомнатную квартиру всего за 25 000 американских долларов.  
По мнению работников агентств недвижимости Казани Татарстана наиболее перспективными в плане продаж являются такие районы, как Советский, Новосавиновский и Приволжский.

   Стоит отметить, что средняя стоимость жилья в Казани сильнее всего увеличивалась в первом полугодии 2010 года. И это притом, что за первый месяц года цена квартир на вторичном рынке недвижимости Казани понизилась на 600 рублей. Однако уже в феврале цены на квартиры резко пошли вверх (за февраль средняя стоимость увеличилась на 900 руб./кв.м.), после чего начался умеренный и стабильный рост цен на жилье, который продолжался фактически без изменений до июня 2010 года. Во втором полугодии средняя стоимость недвижимости в Казани также продолжила, расти, однако с небольшими рывками. Под конец года этот рост несколько замедлился.  
 
Что касается наиболее активного сегмента вторичного рынка жилья – однокомнатных квартир, то здесь мы можем увидеть похожую ситуацию. В декабре 2009 года средняя цена 1 кв. метра жилья здесь равнялась 39.2 тыс. рублей. После кратковременного январского подешевения (на 300 р.) стоимость однокомнатных квартир начала увеличиваться и к марту 2010 года они подорожали на 2 тысячи рублей. В апреле ситуация стабилизировалась, однако затем цены на жилье в этом сегменте рванули вверх, и к августу быстро достигли значения в 44.5 тыс. рублей за кв. метр. К концу года цены стабильно держались на этом уровне, а в декабре даже незначительно (на 400 рублей) снизились. В общем, за год 1-комнатные квартиры в Казани подорожали на 12.8%, до 44.2 тыс. рублей за кв. метр.  
 
   Двухкомнатные квартиры в январе 2010 также упали в цене, причем существенно – почти на тысячу рублей за кв. метр. Однако затем в этом сегменте вторичного рынка недвижимости наметился период небольшого, но уверенного роста, который также длился до начала второго полугодия 2010 года. За это время квартиры выросли в цене с 34.9 до 37.5 тыс. рублей за квадратный метр. Во втором полугодии рост стоимости двухкомнатного жилья в Казани также продолжился, однако он шел небольшими рывками до октября месяца, после чего снова стабилизировался. В итоге за 2010 года стоимость 2-х комнатных квартир в Казани выросла на 10.6% до 39.8 тыс. рублей  
 
   Трехкомнатные квартиры Казани начали расти в цене сразу же с января 2010 года. Ближе к концу первого квартала рост их стоимости замедлился, однако во втором полугодии он сделал резкий трёхмесячный скачок, и снова замедлился к концу года. В итоге 3-х комнатные квартиры за 2010 год сильнее всего прибавили в цене – 14% (с 34 до 38.8 тыс. рублей за квадратный метр

 
 
    Первичный рынок казанского жилья в 2010 году был довольно нестабильным. После традиционного январского падения, стоимость новых квартир начала резко увеличиваться, и к июню подрожала почти на 4 тысячи рублей. К осени наметился небольшой спад, однако к декабрю квартиры в этом сегменте рынка снова выросли в цене. В итоге за 2010 год средняя цена объектов первичного рынка недвижимости в Казани увеличилась на 18.4%, с 34.5 до 40.8 тыс. рублей.

     В период  с января 2011 г. по январь 2012 г.  рынок недвижимости г.Казани динамично  развивался под влиянием различных  факторов, среди которых следует  выделить благоприятную ситуацию  в экономике страны и региона,  развитие ипотечного рынка, сокращение  процентных ставок по ипотечным  кредитам, реализацию государственных  программ поддержки отдельных  категорий граждан (предоставление жилья ветеранам, поддержка молодых семей, материнский капитал), увеличение доходов населения и спроса на недвижимость. Кроме того, существенное влияние на развитие рынка недвижимости в целом оказывает предстоящее спортивное событие - Универсиада-2013 в г.Казани.

 

Москва

По итогам средневзвешенная цена предложения 1 кв. м новостроек в Москве снизилась менее чем  на 1% и с учетом элитного жилья  составила 221,6 тыс. руб. До конца текущего 2011 года в Москве  ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе рынка кредитования, как застройщиков, так и покупателей. При этом строительный комплекс продолжит  ориентироваться на возведение жилых  комплексов массового спроса (эконом и комфорт классов),

Включающих в себя необходимый  набор объектов социально-бытовой  инфраструктуры. Восстановление рынка  ипотечного кредитования будет стимулировать  потенциальных покупателей к  принятию решения о покупке. Однако доходы населения еще не в полной мере восстановились, а это означает, что спрос будет сдерживаться общеэкономической ситуацией, но имеет  хороший потенциал для роста.

Грядущее расширение границ Москвы за счет территории Московской области способно оказать влияние  на развитие рынка строительства  и продажи жилья в обоих  субъектах Российской Федерации. Однако сейчас говорить о каких-либо изменениях рано, до тех пор пока не будут  объявлены конкретные планы по расширению, озвучены сроки, четкие границы и  механизмы.

Существенных событий, оказавших  сколь-нибудь значимое влияние на сценарий развития рынка вторичного жилья  Москвы отмечено не было. После традиционного  затишья, наблюдаемого в течение  новогодних каникул, февраль и март характеризовались активизацией всех участников рынка недвижимости при  стабильных ценовых показателях.

В мае-июне, на фоне периода  летних отпусков продавцы и покупатели вторичного жилья, приступившие к решению  своего жилищного вопроса, еще в  конце зимы – начале весны, активно  выходили на сделки.

Цены на рынке вторичного жилья в январе-мае демонстрировали  незначительную колебательную динамику в пределах ±1% в месяц, практически  не меняясь относительно уровня, достигнутого еще в IV квартале прошлого года. К  июню изменение цен на вторичное  жилье практически «сошло на нет».

Таким образом, по сравнению  с декабрем 2010 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке  жилья Москвы возросла на 1,1% и в  июне составила 168 тыс. руб./кв. м. В Московской области за аналогичный период данный показатель увеличился на 0,8% до 74,2 тыс. руб.

Вероятнее всего, в ближайшие 2 месяца – в течение отпускного периода – сколь-нибудь заметного  изменения цен на вторичное жилье  не произойдет. Осенью, с началом  деловой активности, для рынка  недвижимости Москвы  вероятнее  всего, будет характерен положительный  ценовой тренд несколько ниже темпов инфляции с небольшим опережением  в категории квартир, пользующихся повышенным покупательским интересом.