Мониторинг состояния рынка жилья «Казань – Москва»

Казанский Национальный Исследовательский  Технологический Университет

Кафедра Экономики

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Мониторинг состояния  рынка жилья «Казань – Москва»

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                    Выполнила: Яруллин А.З.

Гр.Д0-42

Проверила: Сагдеева А.А.

 

 

 

 

 

 

Казань 2013

Мониторинг состояния  рынка жилья «Казань– Москва»

 

Введение

Развитие рыночных отношений  в Российской Федерации требует  полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. Основная цель реформ рынка недвижимости дать всей российской недвижимости возможность функционировать в рамках единого имущественного комплекса. Известно, что основной сбой в доходности территорий происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на недвижимость, в то время как в западной системе налогообложения именно этот вид дохода является основным источником поступления в городские бюджеты. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения).

Несмотря на то, что наиболее развитым и сложившимся сегментом рынка недвижимости является рынок жилья, а общий объем сделок на вторичном рынке устойчиво растет, доходность его низка. В среднем по оценкам общий потенциал налоговых поступлений от недвижимости используется не более чем на 10-15%. В решении проблем анализа рынка недвижимости и его оценки важная роль принадлежит статистическому анализу, методология которого позволяет дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления его развития, повысить достоверность прогнозов.

Вид рынка (сегмент)

Рынок недвижимости является финансовым активом и представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке  недвижимость как товар выступает  впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство  в лице своих федеральных,  региональных и местных органов власти,  а также строительные компании –  поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке  недвижимость выступает как товар,  ранее бывший в употреблении и  принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный  рынки тесно взаимосвязаны.  Например, если по каким-либо причинам  (спад деловой  активности, неблагоприятная экологическая  обстановка,  затяжной межнациональный  или религиозный конфликт и т.д.)  в регионе увеличивается предложение  недвижимости на вторичном рынке,  то автоматически падает спрос и  цены на первичном рынке.

Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,  квартиры,  иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,  пригодные для постоянного и временного проживания,  сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Жилым помещением признается помещение,  отвечающее установленным санитарным,  противопожарным,  градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств.  Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,  учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое,  определяемом жилищным законодательством.

Конъюнктура рынка жилья  складывается под воздействием следующих  основных показателей:  изменение  структуры спроса и предложения,  цены на жилье разных типов,  соотношение  между строительной и рыночной стоимостью.

Мониторинг рынка  жилья города Казани

Динамика роста цен на первичном  и вторичном рынках 2009г

     Со времени распада СССР в 1991 году структура жилищного фонда претерпела изменения, которые позволили появиться на рынке праву собственности на жилье, да и самому рынку. Частные застройщики выходят на первый план, механизм ценообразования стал иным, административный характер отошел на второй план.

Стоимость жилья на первичном и вторичном  рынке за последние 3 лет показывает неуклонный рост.

Динамика  роста цен на жилье в Татарстане:

   Большие жилищные комплексы начали предлагать спецпрограммы кредитования, как внедрение рассрочки на 10 лет. Начали принимать к оплате и материнский капитал, который дается в РФ за рождение второго ребенка.

     На первичном рынке снижение цен составило 98,3%. На конец 2009 года квартиру в типовой новостройке можно было приобрести за 30282 рубля за квадратный метр, улучшенки — 30796 рубля/кв. м., квартиру в элитной новостройке можно было купить за 52281 рубля за метр квадратный.

     На вторичном рынке снижение цен оказалось глубже — 88,4%. Квартиру типового проекта на вторичке можно было купить по цене 32663 рубля за квадратный метр. Недалеко шагнули цены и на улучшенную планировку — позволить себе «улучшенку» в 2009 можно было по цене 32268 рублей за квадратный метр — даже меньше, чем за типовой проект. Такой парадокс обусловлен зачастую месторасположением домов, типовые в основном находятся в более престижных районах города.

Стоит отметить, что владельцы квартир  предпочитали продавать поменьше —  во втором квартале зафиксировано уменьшение предложений продажи жилья: 17,9 тыс. сделок в 2008 против 12,8 тыс сделок в 2009. 

 

Мониторинг первичного рынка жилья  Казани за 2010 год

 

     Если судить  по количеству предлагаемых квартир  первичного рынка, то можно  заметить почти одинаковое распределение  предложения среди одно-, двух-, и  трехкомнатных квартир. Это можно  объяснить тем, что анализ строился  на основе размещенных объявлений  о продаже квартир в строящихся  домах частными продавцами (дольщиками) и агентствами недвижимости, через  которые компании-застройщики продают  свои площади. Агентства недвижимости  публикуют объявления о продаже  не всех имеющихся квартир  в продаже, а только по несколько  в каждом сегменте, остальные  предлагаются покупателям в процессе  переговоров.

    За 1 полугодие  2010 года на рынке первичной  недвижимости, сданной в эксплуатацию, в среднем цены выросли примерно  на 2,08%. Однако, если посмотреть в  разрезе количества комнат строящегося  жилья, то цены предложений  на однокомнатные квартиры снизились  на 3,43%, на двухкомнатные – на 0,95%, на трехкомнатные – на 2,65%. В рублях это общее изменение  составило примерно 750 рублей за 1 кв.м.

 

 

 

Таблица цен предложений  первичной недвижимости по г. Казань

по состоянию на июль 2010г., тыс. руб./кв.м Степень готовности жилья	Авиастроитель ный район	Вахитовс-кий район	Кировс-кий район	Московс-кий район	Ново-Савиновс-кий район	Приволжс-кий район	Советс-кий район
Сданное жилье	35,4	53,0	36,1	37,0	52,0	32,8	36,5
Рост/снижение с 01.12.09	9,26%	0,76%	6,80%	43,97%	38,67%	3,14%	2,82%
Строящееся жилье	31,0	44,5	32,4	30,7	35,4	32,5	34,5
Рост/снижение с 01.12.09	-3,73%	3,49%	-5,54%	-4,66%	0%	9,06%	-8,00%

 

 

Мониторинг вторичного рынка жилья  Казани  за 2010 год

 

   Снижение цен предложений по вторичному рынку жилья в первом полугодии 2010 года прослеживается практически по всем районам города. Самым «дорогим» по-прежнему является квадратный метр жилья в Вахитовском и Новосавиновском районах, самыми «дешевыми» - Авиастроительный и Кировский районы, стоимость квартир в Приволжском, Московском и Советском районах держатся на одном уровне и отличаются от цен Вахитовского района в среднем на 10-15%.

     В период  с января 2011 г. по январь 2012 г. рынок недвижимости г.Казани динамично развивался под влиянием различных факторов, среди которых следует выделить благоприятную ситуацию в экономике страны и региона, развитие ипотечного рынка, сокращение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализацию государственных программ поддержки отдельных категорий граждан (предоставление жилья ветеранам, поддержка молодых семей, материнский капитал), увеличение доходов населения и спроса на недвижимость. Кроме того, существенное влияние на развитие рынка недвижимости в целом оказывает предстоящее спортивное событие - Универсиада-2013 в г.Казани. 

 

 

 

В результате сравнения темпов роста цен на квартиры в зависимости  от количества комнат (рис. 1), видим, что  цены на однокомнатные квартиры растут более высокими темпами – увеличение цены на 23,3% (с 45 до 55,5 тысяч рублей за 1 кв.м.) с января 2011 г. по январь 2012 г.

На рынке однокомнатных  квартир проанализируем цены на недвижимость в разрезе отдельных проектов – «гостинка», «ленинградка», «улучшенка», «хрущевка», индивидуальный проект (рис. 2, 3). 

 

 

 

 

Таким образом, цены наиболее высокими темпами росли в сегментах  «хрущевки» (увеличение цен на 25,5% за год до 53,2 тысяч рублей за 1 кв.м.) и «гостинки» (увеличение цен на 23,1% за год до 62,2 тысяч рублей за 1 кв.м.). Наименьшие темпы роста зафиксированы  в сегменте квартир индивидуальных проектов - цена за год увеличилась  всего на 18% (до 52,9 тысяч рублей за 1 кв.м.).

Проанализируем динамику цен на квартиры «хрущевского» типа в зависимости от их расположения в городе Казани – рассмотрим Авиастроительный, Вахитовский, Кировский, Московский, Ново-Савиновский, Приволжский и Советский районы (рис. 4, 5, 6).

 

 

Рассмотрев отдельные  районы г.Казани, определили, что цены на однокомнатные квартиры в домах  «хрущевского» типа росли наиболее высокими темпами в Приволжском  районе – цены выросли на 27,19% за год (с 42,3 до 53,8 тысяч рублей за 1 кв.м.). Чуть меньшие темпы роста цен  зафиксированы в Вахитовском  районе (25,78%) и в Московском районе г.Казани (25,53%).

Таким образом, на рынке жилой  недвижимости сегмент однокомнатных  квартир в домах «хрущевского»  типа в Приволжском районе г.Казани обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью – за 2011 год цены в этом сегменте жилой недвижимости г.Казани выросли  на 27,19% – до 53,8 тысяч рублей за 1 кв.м..  

 

 

 

 

 

 

          Ситуация на рынке жилой недвижимости г.Москва

Рынок новостроек г. Москва

В течение первых  двух  месяцев наступившего 2011 года на рынке  новостроек Москвы серьезных изменений  не произошло.  Рынок продолжил  свое развитие в соответствии с  тенденциями, наблюдавшимися ранее  во  II половине завершившегося 2010 года. Последствия экономического кризиса 2008-2009 гг. до сих пор сказываются  на общем состоянии строительной отрасли России. По данным Росстат, в целом по стране объем ввода  жилья в 2010 году относительно показателя 2009 г. сократился на 3,0% и составил  58,1 млн. кв.м. При этом в ряде регионов уже наметились положительные  изменения. Однако  в Москве и Московской области показатели объемов ввода  жилья в 2010 году  все еще демонстрировали  отрицательную динамику.

Согласно данным Росстат, по итогам 2010 года в Москве было введено  в эксплуатацию около 1,771 млн. кв. м  жилья, что более чем на треть (на 34,5%) ниже по сравнению  с результатами 2009 года (почти 2,704 млн. кв.м). Помимо проблем  с ликвидностью, возникших в кризисный  период у девелоперов  и практического  отсутствия новых проектов в 2008-2009 гг. на сокращение объемов вода жилья  в Москве существенное влияние оказало  ограничение точечной застройки  в черте столицы,  а также  перемены в администрации города Москвы. Последний факт для участников рынка  создал некоторую неопределенность в будущем сценарии развития строительного  комплекса города,  что привело к  переносу сроков  запланированных проектов.

Согласно  последним  прогнозам  социально-экономического развития  в наступившем 2011 году в Москве за счёт всех средств будет введено 2,5 млн. кв. м жилья, а в 2012-2013 гг. по 3 млн. кв. м жилья. В Московской области  в 2011 году ожидается сдача в эксплуатацию 8,6 млн. кв. м площадей, в 2012-2013 гг. – 8,8 и  9,3 млн. кв. м соответственно. Таким  образом,  администрацией Москвы и  МО выбран осторожный сценарий развития строительной отрасли. Существенного  увеличения числа строящихся объектов не предполагается: скорее, намечается  планомерное восстановление до докризисного уровня. Количество  новых строительных проектов  в завершившемся 2010 году значительно возросло, что положительно отразится на развитии рынка и  удовлетворении платежеспособного  спроса.

После ежегодного январского снижения активности на рынке новостроек московского региона февраль, как  и ожидалось, характеризовался заметной активизацией всех его участников.

 

Количество находящихся  в открытой продаже возводимых жилых  корпусов в Москве увеличилось на 1,8%, и почти достигло 370. Количество  свободных квартир 2 при этом по сравнению  с январем возросло на 3,4%.