Метод капитализации доходов

ГЛАВА I:

Введение.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с  позиции доходного подхода, к  доходам от использования относятся  поступления арендной платы от арендаторов  объекта, и текущая стоимость  выручки от будущей перепродажи  объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

В рамках доходного подхода  к оценке недвижимости обычно принято  выделять два основных метода оценки:

- Метод капитализации прибыли; 

- Метод дисконтирования денежных потоков/

Суть этих методов состоит  в том, что бы сначала спрогнозировать  величины доходов и расходов при  эксплуатации объекта в течение  прогнозного периода, а затем  разделить чистый операционный доход  на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

1. Метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов  применяется если:

· потоки доходов - стабильные положительные величины;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов  заключается в расчете текущей  стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход  от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи  капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость  объекта С, имеет следующий вид:

или или или

С - стоимость объекта  недвижимости;

Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income)

К() - норма прибыли, или  ставка капитализации.

Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости  доходов при наилучшем использовании  оцениваемого имущества.

Собственник приобретает  объект недвижимости в основном по трём причинам:

1. Для собственного использования (например, жилья);

2. Для получения доходов от данного объекта;

3. Для повышения престижа

Доходный подход включает два метода:

1. метод капитализации  доходов (прямая капитализация);

2. метод дисконтированных  денежных потоков.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

2. В российских условиях основная  проблема, с которой сталкивается  оценщик - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей.

Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем  и наиболее эффективном использовании;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта  недвижимости на основе чистого  операционного дохода и коэффициента  капитализации путем деления  ЧОД на коэффициент капитализации.

 

1.1 Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.  Однако,  данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Выбор коэффициента капитализации  является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент  капитализации рассчитывается методом  кумулятивного построения. По данному  методу за основу берется безрисковая  норма дохода, к которой добавляется  премия за риск инвестирования в рассматриваемый  сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

Существует  несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

· Метод прямой капитализации;

· Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;

· Метод связанных инвестиций: земли  и здания;

· Кумулятивный метод;

· Метод Эллвуда.

1. Метод прямой капитализации.

Данный метод дает возможность  рассчитать общий коэффициент капитализации  на основе цен продаж схожих или  аналогичных объектов недвижимости.

Метод заключается в сравнении  оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного  метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи  близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая капитализация также  может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости  отдельных физических компонентов  недвижимого имущества (земли и  улучшений).

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета  ставки капитализации 

Поэтому методу коэффициент капитализации  определяется следующим образом:

Норма капитализации= Доход / Цена.

2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала.

Метод применяется, когда для покупки  объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Ставка  капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.

Когда условия кредита известны, ипотечную  постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка, используемая для капитализации  дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется - средневзвешенное значение собственных  и заемных средств в общем  объеме инвестиций.

M - доля заёмных средств в структуре  капитала;

R_m - ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e - ставка капитализации на собственный капитал.

1.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здание.

Данная методика определения общего коэффициента капитализации применяется, если можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Эту методику расчета коэффициента капитализации можно использовать для определения стоимости объекта оценки, основу которых составляют объекты недвижимости и трудно отделить стоимость объекта оценки от стоимости здания, на базе которого это предприятие функционирует. К таким предприятиям относятся гостиницы, санатории, многоэтажные гаражи и т.д.

Методика связанных  инвестиций — земля и здание реализуется аналогично методике связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. Суть данной методики в определении взвешенных ставок капитализации для земли и для строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации (К_общ) методом связанных инвестиций — земля и здание производится по следующей формуле: 

Кобщ=Сземли*Кземли+Кздания,

где:

С_земли — стоимость земли в процентах от обшей стоимости имущественного комплекса;

К_земли — ставка капитализации для земли;

С_здания — стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

К_здания — ставка капитализации для здания.

 

 

4. Кумулятивный метод.

Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации -процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на риск, который  имеется на все другие виды  инвестиций. Чем больше риск, тем  больше должна быть величина  процентной ставки, чтобы побудить  инвестора к риску.

2. Поправка на неэффективное  управление. Чем сложнее объект  недвижимости, тем более компонентного  управления он требуют.

3. Поправка на низкую  ликвидность - для учёта потенциальной  возможности инвестора реализовать  на рынке имущественные права,  получить наличные деньги, а также  необходимых для этого временных  затрат.

В качестве безрисковой ставки могут быть:

1. Процентная ставка по  государственным краткосрочным  обязательствам

2. Процентная ставка по  депозитам банка высшей категории  надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая  максимальную ликвидность и минимальный  риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу  лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость  фонда со временем не снижается, а  повышается, то ставкаата капитала должнаприменяться со знаком «минус» (-).

5. Метод Эллвуда.

Это модернизированный метод связанных  инвестиций - заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных  инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

- Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;

- Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная  формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая  эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

Y_e - ставка дохода на собственный капитал;

- Процент выплачиваемого кредита;

М - отношение величины кредита  к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по  ставке дохода на собственный  капитал;

R_m - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o - изменение общей стоимости объекта;

D_i - общая норма изменения дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б = Y_e - M*(Y_e + P* - R_m)

Базовый коэффициент капитализации  представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную  на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент  капитализации будет соответствовать  общему коэффициенту капитализации.