Ликвидационная стоимость имущества

 

Однако будет неверным думать, что рассмотренные факторы  всегда носят только негативный характер. Наоборот, четкая организационная структура  и эффективная добросовестная работа подразделений предприятия могут  способствовать значительному ускорению  ликвидационных процессов.

 

Действительно, вместо того, чтобы потратить 3-6 месяцев на выявление  текущего состояния имущества предприятия  в случае его бесхозности лучше  было бы использовать этот период для  увеличения времени продажи имущественного комплекса, что очень немаловажно.

 

В таблице 1 приведен анализ возможных сложностей и факторов, обуславливающих эти сложности, в разбивке по отдельным видам  имущества.

 

 

Таблица 1: Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные  виды имущества

 

Фактор воздействия Срок экспо-зиции Инвест. прив-лекатель-ность Факторы "выде-ления" Рыноч-ная стои-мость Конъюнк-тура рынка Марке-тинг Субъ-ективные факторы Комментарии

Вид имущества

Здания, сооружения и земельные  участки  высокий  высокий  средний  средний  высокий  средний  очень высокий  Крайне важны юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технической документации, индивидуальные характеристики имущества. Ликвидационная стоимость, как правило, существенно отличается от рыночной.

Нематериальные активы (товарные знаки, патенты, свидетельства и  т.д.)  высокий  высокий  высокий  средний  средний  средний  высокий  При оценке ликвидационной стоимости данного вида имущества также крайне важны юридические аспекты его оформления, а также та реальная польза, которую тот или иной нематериальный актив может принести новому собственнику с учетом вычленения этого объекта из рамок ликвидируемого предприятия.   Покупатели на подобные активы достаточно специфичны, их поиск затруднен.  Ликвидационная стоимость часто колоссально отличается от рыночной.

Незавершенное строительство  очень высокий  очень высокий  высокий  средний  средний  средний  средний  Здесь крайне важны индивидуальные характеристики объекта и затруднен поиск потенциальных покупателей.  Ликвидационная стоимость очень существенно отличается от рыночной.

Машины, оборудование и транспортные средства  средний/ высокий  высокий  высокий  средний  средний  высокий  средний  При оценке стоимости данного имущества крайне важны индивидуальные характеристики объекта, его функциональный (моральный) износ.  В зависимости от возраста имущества отличия ликвидационной стоимости от рыночной оцениваются как достаточно высокие и средней степени.

Финансовые вложения (акции, облигации, векселя, доли в других предприятиях)  высокий  очень высокий  средний  средний  средний  высокий  средний  Данный вид имущества чаще всего является очень специфичным, что осложняет поиски потенциальных покупателей. Во многих случаях финансовые вложения предприятий вообще оказываются абсолютно неликвидными.    Ликвидационная стоимость может как значительно отличаться от рыночной, так и несущественно вплоть до совпадения (например, для ценных бумаг, торгуемых на фондовом рынке).

Сырье и материалы  средний  высокий  средний  средний  высокий  средний  средний  Это, пожалуй, один из немногих видов активов, который может быть реализован в достаточно короткие сроки в зависимости от своих индивидуальных характеристик. Ликвидационная стоимость, как правило, не очень значительно отличается от рыночной.

НДС  очень высокий  очень высокий  очень высокий  -  -  -  средний  Это очень специфический вид актива, который можно отнести к имуществу условно. Некоторую часть невозмещенного НДС можно отнести к отложенной дебиторской задолженности со стороны бюджета, которая может быть использована в течение срока функционирования предприятия до его полной остановки при окончании процесса ликвидации. Как таковой реализовать данный актив невозможно, но можно частично возместить, тем самым сохранив деньги, полученные, например, от реализации основных фондов организации.

Дебиторская задолженность  очень высокий  очень высокий  средний  низкий  низкий  низкий  средний  Данный вид актива также очень специфичен. Важное значение в определении его ликвидационной стоимости имеет надежность дебитора, а также сроки погашения задолженности. Если срок погашения находится за пределами периода ликвидации, то придется прибегать к форфейтинговым операциям, продавая долги, что обусловит значительное снижение реальных денег, которое получит ликвидируемое предприятие.  Ликвидационная стоимость актива может отличаться от рыночной как существенно, так и не очень.

Денежные средства  -  средний  -  -  -  -  -  В данном случае получение денежных средств в полном объеме будет зависеть от надежности банка, в котором открыты расчетные счета предприятия.

Расходы будущих периодов  высокий  высокий  высокий  низкий  низкий  низкий  низкий  Данный вид имущества возможно реализовать только при условии сохранения каких-либо выгод от его использования. Например, полезные программные продукты и т.д.

 

3. Общие методологические  проблемы расчета ликвидационной  стоимости.

 

Упрощенная схема расчета  ликвидационной стоимости предприятия  выглядит следующим образом:

 

- скорректированная (переоцененная)  стоимость всех активов

 

- сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией (затраты  на сохранение активов до их  продажи, управленческие расходы  и т.д.)

 

- величина всех обязательств.

 

Для целей данной статьи остановимся  на рассмотрении ключевых проблем, возникающих  при расчете ликвидационной стоимости.

 

Специфические характеристики ликвидируемых предприятий.

 

Прежде всего, еще раз  необходимо учесть то обстоятельство, что на большинстве ликвидируемых  предприятий состояние учета  имущества и его юридическое  сопровождение, мягко говоря, оставляют  желать лучшего. Данные факты еще  более усугубляют проблему ограниченности сроков продажи. Скажем, один процесс  оформления прав собственности на тот  или иной объект недвижимости занимает достаточно долгое время (вплоть до нескольких месяцев). Кроме того, техническое  состояние основных фондов предприятий-банкротов  почти всегда требует дополнительных капитальных вложений при покупке, что сужает круг потенциальных покупателей. Особое внимание следует уделить  определению функционального и  морального износа - как правило, основные фонды таких предприятий приобретались  давно и не отвечают современным  технологическим и функциональным требованиям.

 

Применение подходов к  оценке.

 

В процессе переоценки активов  предприятия возможно использовать три подхода: доходный (основанный на тех выгодах, которые могут быть получены владельцем данного имущества  в будущем), сравнительный (основанный на ценах продаж аналогичных объектов имущества на открытом рынке) и затратный (основанный на определении издержек, которые понес бы потенциальный  владелец при его приобретении/воссоздании). Возникает закономерный вопрос –  какому из подходов доверять в наибольшей степени при расчете ликвидационной стоимости?

 

Исходя из факта ограниченности времени продажи и невозможности  донести до потенциальных покупателей  полной информации о преимуществах  того или иного актива, а, как следствие, необходимости самостоятельного определения  покупателем ориентировочной стоимости  объекта путем анализа открытого  рынка, представляется целесообразным сакцентировать внимание на сравнительном (рыночном) подходе. Однако это вовсе  не исключает возможности использования  результатов, полученных в рамках двух других подходов. Тем более, что возникают  ситуации, при которых применение сравнительного подхода вообще невозможно.

 

Таким образом, при выведении  окончательной величины стоимости  актива необходимо особенно тщательно  отнестись к вопросу согласования результатов, полученных в рамках примененных  подходов. Так, при согласовании результатов  оценки объектов недвижимости затратному подходу вследствие специфики инвестиционного  климата России не следует придавать  большой удельный вес. Инвестиции в  основном осуществляются в строительство  жилой недвижимости, на втором месте  находятся инвестиции в строительство  офисных зданий. Инвестиции в строительство  промышленных и торговых комплексов, как правило, осуществляются крупными финансовыми холдингами, большая  же часть потенциальных владельцев такой недвижимости предпочитает приобрести уже построенное, что в итоге  выходит дешевле, чем строительство. Соответственно, наибольший удельный вес при согласовании результатов  следует придать сравнительному подходу.

 

Переход от рыночной к ликвидационной стоимости.

 

И все же основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к  ликвидационной.

 

Вообще ликвидационная стоимость  может быть рассчитана двумя методами:

 

¨    Прямой метод  основывается исключительно на сравнительном  подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого  сравнения с аналогами, либо через  статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

 

¨    Косвенный метод  основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости.

 

Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имущества  при использовании косвенного метода выглядит следующим образом:

 

рыночная стоимость объекта   –  скидка на факт вынужденности продажи.

Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности  продажи (поправки, отражающей условия  продажи).

 

Существует несколько  способов определения скидки на вынужденный  характер продажи: метод сравнения  парных продаж (при котором анализируются  цены продажи идентичного имущества  в обычных условиях и в сжатые сроки экспозиции), метод прямого  анализа характеристик и экспертный метод.

 

Чаще всего обращаются к третьему, экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер продажи  находится в диапазоне от 20% до 50% [7] . Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий  ликвидации.

 

В любом случае расчет данного  коэффициента предполагает обоснование  и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого  конкретного вида имущества.

 

Так, возможно использование  в качестве отправной точки предложенной в разделе «Анализ факторов, обуславливающих  отличие ликвидационной стоимости  от рыночной» таблицы. Для этого  необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого  конкретного объекта с приданием  определенного диапазона, в котором  может варьироваться величина скидки. При этом надо иметь в виду, что  суммарная величина значений верхних  диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.

 

Например, при оценке объекта  недвижимости возможно осуществить  следующее ранжирование факторов (естественно, при использовании предложенной схемы на практике необходимо тщательно  учитывать специфику конкретной ситуации, что может привести к  иному варианту ранжирования) по 10-ти балльной схеме:

 

Фактор воздействия Степень влияния на конечный результат Оценка (по 10-ти балльной шкале) Диапазон скидки на вынужденность продажи

Срок экспозиции Высокая 8 8/47*100% = 0-17%

Инвестиционная привлекательность Высокая 8 8/47*100% = 0-17%

Факторы «выделения» Средняя 5 5/47*100% = 0-10,7%

Рыночная стоимость Средняя 5 5/47*100% = 0-10,7%

Конъюнктура рынка Высокая 7 7/47*100% = 0-15%

Маркетинг Средняя 5 5/47*100% = 0-10,6%

Субъективные факторы Очень высокая 9 9/47*100% = 0-19%

Суммарная величина   47 0-100%

После определения диапазонов скидки на вынужденность продажи  в разрезе факторов производится тщательный анализ ситуации и выбор  конкретного значения скидки для  каждого фактора, после чего полученные значения суммируются.

 

Аналогичные расчеты производятся для всех видов имущества, принадлежащих  ликвидируемому предприятию.

 

4. Для кого необходим  расчет ликвидационной стоимости,  и зачем привлекать оценщика?

 

Определение ликвидационной стоимости имеет своей целью  решение ряда задач, которые непосредственно  зависят от потребителей данной информации. В качестве основных пользователей (в большинстве случаев и заказчиков) итогового расчета ликвидационной стоимости выделяют кредитных менеджеров, арбитражных управляющих и менеджеров предприятия.

 

Кредитные менеджеры.

 

При предоставлении кредита, обеспечением которого является заложенное имущество, важным этапом является оценка этого имущества. Данный расчет целесообразно  доверить квалифицированным специалистам в области оценки, то есть осуществить  независимую оценку.(не нашла юридического подтверждения об обязательной независимости  оценщика, но считаю важным об этом сказать) Именно поэтому кредитные организации  и другие структуры могут воспользоваться  услугами оценщиков, заключив договор  со специализированной организацией для  определения ликвидационной стоимости. Реальный факт реализации объекта может  и не иметь места. Однако для предоставления ссуды в обоснованной сумме кредитору  необходимо знать по какой цене при  невозврате средств можно будет  реализовать предмет залога, то есть при вынужденной продаже и  сокращенном сроке экспозиции. Своевременный  расчет ликвидационной стоимости позволяет  избежать выдачи кредитов необоснованно  завышенной величины и ускорить процесс  реализации объектов залога.

 

Арбитражные управляющие.

 

В процессе ликвидации предприятия  для ускорения процесса реализации активов арбитражный управляющий  должен способствовать проведению оценки объектов. Заблаговременное определение  ликвидационной стоимости наряду с  анализом финансового состояния  должника приводит к принятию обоснованного  решения о порядках и сроках проведения торгов. Таким образом, увеличение срока  экспозиции активов способствует росту  их стоимости.

 

Руководящие менеджеры.

 

Значимость расчета ликвидационной стоимости для руководящих менеджеров двояка.

 

Во-первых, приобретение активов  по ликвидационной стоимости позволяет  предриятиям-покупателям получать очевидную выгоду как в случае дальнейшей перепродажи имущества  по рыночной стоимости ( в виде разницы  между рыночной и ликвидационной стоимостями), так и в случае его  эксплуатации (в иной ситуации приобретение аналогичного имущества обошлось бы дороже).