Инвестиционная стратегия организации

В качестве направлений использования реконструированной территории предполагается создание подземной автомобильной стоянки и размещение в трехэтажном здании торговых и офисных помещений.

Полезная площадь трехэтажного здания составит xxxxx кв.м. при общей площади xxxx кв.м. Полезная площадь подземной автомобильной стоянки составит xxxx кв.м. (при общей площади xxxx кв.м.) с количеством парковочных мест легковых автомобилей, равным xx.

При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат проект воссоздания первоначального облика Перинной Линии может быть призан как эффективный и финансово состоятельный.

                Условиями расчетов являются (цены xxxx года):

Анализ рынка недвижимости в Алмате показал, что заложенная в расчетах стоимость услуг при эксплуатации объекта (арендные ставки, стоимость услуг парковки) может быть признана как средняя для зданий, расположенных в центральном районе города, имеющих востребованный уровень отделки помещений и сервиса.

Срок окупаемости инвестиционных затрат составляет X,X года с начала эксплуатации объекта. Годовой объем чистой прибыли оценивается на уровне $X X00 000. Средняя прибыльность текущей деятельности составляет X%.

Инвестиции (средства потенциальных инвесторов) в размере $х ххх ххх полностью покрывают потребность проекта в финансировании, обеспечивая положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта исследования.

В случае привлечения $х ххххх на условиях кредитования, при существующей средней стоимости валютных ресурсов в России 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить долг в течение семи лет с момента привлечения кредита.

При условии финансирования в объеме 50% - средства инвесторов, 50% - кредитные ресурсы стоимостью 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить кредит в течение трех лет (начиная с момента привлечения кредита).

Величина срока окупаемости полных инвестиционных затрат имеет высокую чувствительность к изменению уровня доходов проекта. Для сохранения срока окупаемости в пределах X года уровень доходов не должен снижаться более, чем на 3% от заложенного в расчетах. Допустимые границы увеличения текущих и инвестиционных затрат составляют соответственно 20% и 9%.

Проект отвечает условиям финансовой состоятельности и эффективности при более широких границах изменения параметров; однако срок окупаемости инвестиционных затрат при этом возрастает.

При выборе сегмента арендаторов (в частности, для формирования рекламной кампании) рекомендуется ориентироваться на торговые компании, имеющие высокий оборот и уровень прибыльности. Данная рекомендация объясняется двумя основными причинами:

для сохранения приемлемого уровня эффективности проекта (срок окупаемости инвестиций не более X лет с начала эксплуатации объекта) необходимо обеспечение средней арендной ставки не менее $ххх/ кв.м. в год. Для компаний с низким уровнем оборотов указанная ставка может являться неприемлемой.

В настоящее время рынок торговых помещений является наиболее активным сегментом рынка недвижимости города N.

Период ввода объекта в эксплуатацию совпадает со сроками Президентских выборов в РК. Держатель проекта связывает с данными событиями прогноз о стабилизации политической и экономической ситуации в стране, что позволяет надеяться на повышение эффективности проекта.

3.1. Эффективность инвестиционной стратегии.

Планирование эффективности инвестиций.

Эффективность инвестиций характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиций осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого как правило ограничена сроком инвестиционной деятельности.

Расчетные цены могут выражаться в рублях или устойчивой валюте (доллары США, ЭКЮ и т. п.).

При оценке эффективности инвестиций соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде. Для приведения разновременных затрат, результатов, эффектов используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Технически приведение к базисному моменту времени затрат, результатов и эффектов, имеющих место на t-ом шаге расчета реализации проекта, удобно производить путем их умножения на коэффициент дисконтирования άt, определяемый для постоянной нормы дисконта Е как:

,

где

t – номер шага расчета (t = 0, 1, 2, ... Т),

Т – горизонт расчета.

Оценка эффективности инвестиций

Для оценки эффективности инвестиций существует несколько различных показателей, к которым относятся:

      чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект от использования того или иного элемента инвестиционного портфеля;

      индекс доходности (ИД) элемента;

      внутренняя норма доходности (ВНД) элемента;

      срок окупаемости для реальных инвестиций, а также срок погашения для финансовых инвестиций;

      другие показатели, необходимые инвестору для оценки эффективности инвестиций и отражающие специфику того или иного элемента портфеля.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь период использования элемента инвестиционного портфеля, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в постоянных ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по формуле:

ЧДД ,  (3.1)

где:

Rt – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета,

Зt – затраты, осуществляемые на том же шаге,

Т – горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта).

Эt = (Rt - Зt) – эффект, достигаемый на t-ом шаге.

Если ЧДД по конкретному объекту инвестиций положителен, вложение является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее инвестирование в данный инвестиционный инструмент. Если инвестиции будут осуществлены при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т. е. инструмент неэффективен.

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине первоначальных вложений в инструмент

ИД =.   (3.2)

Индекс доходности тесно связан с ЧДД. Он строится из тех же элементов и его значение связано со значением ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД > 1 и наоборот. Если ИД > 1, проект эффективен, если ИД < 1 - неэффективен.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (ЕВН), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Иными словами ЕВН (ВНД) является решением уравнения:

.   (3.3)

Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Срок окупаемости — минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится, и в дальнейшем остается, неотрицательным. Иными словами для реального проекта – это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления, а для ценной бумаги – это срок погашения после которого данный финансовый инструмент не работает.

Результаты и затраты, связанные с осуществлением инвестиций, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно, получится два различных срока окупаемости.

3.4. Функции инвестиционного менеджмента организации.

При рассмотрении и оценке деятельности по управлению инвестиционным портфелем можно выделить ряд аспектов (подходов). Наиболее распространенные из них: функциональный, динамический, предметный.

Функциональный подход отражает общие принципы инвестиционного менеджмента и предполагает рассмотрение основных функций управления (видов управленческой деятельности):

1. Подготовка (анализ состояния);

2. Планирование;

3. Организация;

4. Мотивация;

4. Контроль;

5. Регулирование.

Функции управления считаются центральным понятием: они выполняются на всех уровнях управленческой деятельности, в каждой фазе реализации  проекта, для всех его процессов и управляемых объектов (элементов).

Последовательность функций управления образуют своеобразный цикл, представленный на рис. 3.3.:

Регулирование представляет собой как бы следующий уровень управления и начинает новый цикл:

1. Анализ отклонений фактического дохода инвестиционного портфеля от планового;

2. Планирование мероприятий по минимизации возможных потерь;

3. Организация деятельности по минимизации отклонения;

4. Контроль результатов и т. д.

Рис. 3.3. Функции менеджмента

Регулирование представляет собой как бы следующий уровень управления и начинает новый цикл:

1. Анализ отклонений фактического дохода инвестиционного портфеля от планового;

2. Планирование мероприятий по минимизации возможных потерь;

3. Организация деятельности по минимизации отклонения;

4. Контроль результатов и т. д.

Анализ состояния, в котором находится инвестиционный портфель, требуется в каждый момент, когда появляется необходимость вмешаться в процесс инвестирования. С анализа начинается вся работа над портфелем, анализу подлежат все элементы портфеля: сроки погашения по ценным бумагам, фактическое поступление денежных средств от реальных проектов, пересмотр степени риска по элементам портфеля, финансовое состояние портфеля, кадры, производственные процессы, колебание курсовой стоимости, ликвидность портфеля и его элементов, качество результатов и т. д.

Планирование является основополагающей функцией в деятельности по управлению инвестиционным процессом, что имеет подтверждение многолетней практикой работы в этой области.

Планированию подлежат все виды действий по каждому элементу портфеля, купля-продажа ценных бумаг, технологий оборудования, сдача объектов в эксплуатацию, предъявление бумаг к погашению и т. д.

План действий по осуществлению инвестиций может структурироваться в соответствии с разделением портфеля на корзины, на элементы, на виды инвестиций, отражающие логику формирования портфеля, а также инвестиционную политику фирмы.

Управление каждым структурным элементом портфеля подразумевает осуществление некоего определенного набора действий, зависящих от вида инвестиций. Он представляет собой самостоятельный уровень в структуре инвестиционного процесса.

В частности, для каждой фазы реального инвестиционного проекта определяется стоимость, и рассчитываются календарные планы (графики) выполнения работ. Графиками выполнения работ регламентируются затраты ресурсов и сроки проведения работ. План реализации проекта и связанные с ним графики должны в случае необходимости пересматриваться с учетом изменяющихся условий его выполнения.

Для каждого пакета ценных бумаг определяется минимальная курсовая стоимость, при достижении которой пакет реализуется, график поступления дивидендов или процентов, а также регламентируется объем затрат на обслуживание пакета.

Важнейшим направлением планирования является оценка реальной стоимости объекта инвестиций. Для планирования стоимости объекта применяются четыре типа оценок, которые последовательно уточняют реальную рыночную стоимость объекта инвестиций в зависимости от степени стадии принятия инвестиционного решения: