Аренда

 

Арендодатель вправе сдавать  в аренду имущество, обремененное правами  третьих лиц (сервитут, залог, ипотека  и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих  лиц на арендованное имущество. В  случае неисполнения этой обязанности  арендатор имеет право потребовать  уменьшения арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков, связанных  с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество  или нет.

 

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества  между арендодателем и арендатором  осуществляется в диспозитивной  форме с учетом срочного характера  арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению  за свой счет капитального ремонта  переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный  в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.

 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт и осуществлять иные расходы  по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом  либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности  по производству капитального ремонта  арендатор имеет право по своему выбору:

 

- произвести капитальный  ремонт и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта либо зачесть  ее в счет арендной платы;

 

- потребовать соответственного  уменьшения арендной платы;

 

- потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

 

Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться  на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным  гражданским законодательством  для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным  ГК РФ, влечет за собой ничтожность  договора субаренды.

 

Традиционно для российского  гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности  на произведенные арендатором улучшения  арендованного имущества. Так, отделимые  улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором  аренды может быть предусмотрено, что  собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет  являться арендодатель.

 

Неотделимые улучшения арендованного  имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор  имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены  за счет его собственных средств  и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором  аренды.

 

Не подлежит возмещению стоимость  неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с  согласия арендодателя, но не за счет собственных  средств.

 

Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные  арендатором за счет амортизационных  отчислений от стоимости арендованного  имущества, являются собственностью арендодателя.

 

2. Виды аренды

 

 

2.1. Финансовая аренда (лизинг)

 

 

Правовое регулирование  лизинга (финансовой аренды) строится в настоящее время на основе трех нормативных документов:

 

- Гражданский кодекс;

 

- Закон «О лизинге»;

 

- Конвенция УНИДРУА «О  международном финансовом лизинге».

 

Наряду с названными нормативными актами к отношениям договора лизинга  применяется и ряд иных законодательных  и подзаконных нормативных актов.

 

Необходимо подчеркнуть, что за истекшие несколько лет  с момента принятие части второй ГК РФ, законодательство о финансовой аренде не раз совершенствовалось. Последние серьезные изменения, затронувшие урегулирование договора финансовой аренды были внесены Федеральным  законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О  внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге". Это говорит о том, что законодательство о договоре лизинга (и прежде всего  Закон «О лизинге») были отнюдь не совершенны, пробелы и недостатки которого во многом были восполнены к настоящему времени. Так, например, в редакции Закона «О лизинге» от 1998 года говорилось о  возможности использования предмета лизинга только для предпринимательских  целей. Это исключало возможность  предоставления лизинговых услуг физическим лицам не зарегистрированными в  качества частных предпринимателей. Однако, как отмечают исследователи, такое ограничение препятствовало развитию как финансового, так и  оперативного лизинга в России. Снятие ограничения позволило бы ежегодно привлекать в значительном объеме средства населения (порядка 3,5 млрд.долл.) в операции лизинга автомобилей. С учетом лизинга  других видов имущества объем  инвестиций в реальный сектор был  бы еще больше. Компромиссным и  в конечном счете полезным вариантом  было бы расширение сферы применения лизинга на профессиональную деятельность юридических и физических лиц.

 

2.2. Аренда предприятий

 

Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте  данного договора аренды. Им выступает  предприятие, которое в свою очередь  является недвижимостью.

 

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в  целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия  основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные  права арендодателя, связанные с  предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права  требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся  в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими  природными ресурсами, производится в  порядке, предусмотренном законом  и иными правовыми актами.

 

Исключение составляют права  арендодателя, хоть и имеющие отношение  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права  не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены  в связи с отсутствием у  него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

 

Особенностью данного  вида договора аренды является и его  форма. Во-первых, данный договор заключается  в письменной форме. Во-вторых, договор  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Порядок  такой регистрации устанавливается  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ[1].

 

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что  сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к  этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

 

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия  арендатору. От исполнения этой обязанности  арендодателем зависит объем  прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о  передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод  долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

 

2.3. Аренда зданий и  сооружений

 

В данном параграфе, как следует  из его названия, в качестве объекта  аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе - нежилые помещения.

 

В ГК РФ нет упоминания о  нежилых помещениях, но имеется отдельный  параграф об аренде зданий и сооружений.

 

В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений  какие-либо специальные правила  в Кодексе отсутствуют, поэтому  на указанные правоотношения общие  правила о договоре аренды распространены в полном объеме».

 

Сейчас четко обозначено и известно, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе  объектов арендных отношений они  уже объединены под общим значением  «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены  в пользование только юридическим  лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое  помещение может означать как  здание в целом, так и его часть».

 

Можно выделить два общих  принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

 

Во-первых, это принцип  свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число  императивных норм, связанных с содержанием  договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся  к форме договора и к необходимости  его государственной регистрации.

 

Во-вторых, про регулировании  аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это  сделано в отношении жилищного  найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в  обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать  как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

 

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

 

Специальные требования к  форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального  удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и  любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных  законом.

 

Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с этого момента (п. 2 ст. 651).

 

Таким образом, федеральное  законодательство четко формулирует  требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и  сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный  сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.

 

2.4. Аренда транспортных  средств

 

Законодатель выделяет две  разновидности договора аренды транспортного  средства. При этом критерием для  классификации данного договора является аренда с экипажем или без  него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование  и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической  эксплуатации. По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.

 

Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации, поэтому такой договор имеет  признаки смешанного договора (п.3 ст.421 ГК).

 

Такой договор не требует  государственной регистрации, но письменная форма является обязательной (ст.633 ГК РФ).

 

Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без  экипажа, арендатор вправе:

 

- без согласия арендодателя  сдавать транспортное средство  в субаренду (если договором  не предусмотрено иное) (ст.638 ГК  РФ);

 

- без согласия арендодателя  от своего имени заключать  договоры перевозки и иные  договоры, если они не противоречат  целям использования транспортного  средства, указанным в договоре, или назначению транспортного  средства.

 

По договору аренды транспортного  средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние  транспортного средства, включая  связи с коммерческой эксплуатацией  транспортного средства, в том  числе на оплату топлива, других расходуемых  материалов и на оплату сборов.

 

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендатор  обязан:

 

- оплачивать расходы, возникающие  в связи с текущим и капитальным  ремонтом;

 

- осуществлять своими  силами управление транспортным  средством и его эскплуатацию, как коммерческую, так и техническую;