Муниципальная жилищная полтика

обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным  ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;

совершенствовать системы  государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение  прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для  участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров  ипотеки;

снизить административные барьеры  доступа инвесторов на рынок жилищного  строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность  застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные  участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность  привлечения застройщиками кредитных  ресурсов на строительство под залог  земельных участков и возводимого  жилья.

Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить  платежеспособный спрос населения  на жилье, увеличить предложение, в  том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья  для основных групп населения.

Цели и задачи муниципальной жилищной политики

 

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой  совокупность всех жилых помещений  на его территории, независимо от форм собственности (рис. 5.3.2). Состав муниципального жилищного фонда и формы управления им рассматривались в главе 4.

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий  по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Ее реализация является одной из главных  задач муниципальных органов  власти. В каждом муниципальном образовании  должны быть установлены нормативы  жилищной обеспеченности, учитывающие  местные условия.

 

┌───────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│                Жилищный фонд муниципального образования          │

└─┬─────────────────────────────────────────────────────────────────┘

  │                  ┌──────────────────────────────────────────────────┐

  │ ┌─────────────┐   │Фонд,    находящийся   в    собственности граждан│

  ├─┤   Частный   ├─►│(индивидуальные     жилые  дома,   построенные   и│

  │ └─────────────┘   │приобретенные квартиры  и дома)  или юридических│

  │                  │лиц  (товарищества   собственников жилья, жилищные│

  │                  │кооперативы и др.)                                │

  │                  └──────────────────────────────────────────────────┘

  │                  ┌──────────────────────────────────────────────────┐

  │ ┌─────────────┐   │Ведомственный  фонд,  состоящий в государственной│

  ├─┤Государствен-│  │собственности    и   находящийся    в   управлении│

  │ │     ный     ├─►│государственных  предприятий или государственных│

  │ └─────────────┘   │учреждений,     относящихся     к      федеральной│

  │                  │собственности или собственности субъектов РФ      │

  │                  └──────────────────────────────────────────────────┘

  │ ┌─────────────┐   ┌──────────────────────────────────────────────────┐

  ├─┤Муниципальный├─►│Фонд, находящийся в собственности муниципального│

  │ └─────────────┘   │образования                                       │

  │                  └──────────────────────────────────────────────────┘

  │ ┌─────────────┐   ┌──────────────────────────────────────────────────┐

  └─┤Общественный ├─►│Фонд,  состоящий   в   собственности общественных│

    └─────────────┘   │объединений                                       │

                     └──────────────────────────────────────────────────┘

 

     Рис. 5.3.2. Структура жилищного фонда муниципального образования

 

Федеральный закон 2003 года возлагает  на органы местного самоуправления городских  и сельских поселений и городских  округов в сфере жилищной политики две главные задачи:

обеспечение малоимущих граждан, проживающих на территории муниципального образования и нуждающихся в  улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного  фонда на условиях социального найма;

создание условий для  жилищного строительства с целью  приобретения жилья иными категориями  граждан.

Новый Жилищный кодекс РФ относит  к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:

учет муниципального жилищного  фонда;

установление размера  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи  и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан  малоимущими и предоставления им по договорам социального найма  жилых помещений муниципального жилищного фонда;

ведение учета граждан  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях, предоставляемых по договорам  социального найма;

определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного, в том числе  маневренного жилищного фонда;

предоставление малоимущим гражданам по договорам социального  найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

принятие решений о  переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;

согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

признание жилых помещений  муниципального жилищного фонда  непригодными для проживания;

осуществление контроля использования  и сохранности муниципального жилищного  фонда, его соответствия установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

иные вопросы, предусмотренные  законодательством.

Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные  права граждан на жилище на местном  уровне.

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих  территорий. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного  строительства, должны обеспечивать предложение  земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Они должны производить  работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Однако необходимо решение вопросов финансирования этих работ путем  муниципальных займов и поступления  в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

Местные рынки  жилья

 

В условиях рыночной экономики  жилье неизбежно приобретает  рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования  формируется местный рынок жилья. Он представляет собой систему экономических  отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений  между собственниками. Этот рынок  обеспечивает передачу прав собственности  на жилищные объекты от одних юридических  или физических лиц к другим.

Особенности жилья как  товара показаны на рис. 5.3.3.

Особое значение для рынка  жилья имеет его местоположение. Покупатель приобретает вместе с  ним определенный набор характеристик  местности:

пешеходная (транспортная) доступность  к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;

обеспеченность общественными  услугами: школами, детскими дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями  почтовой связи и т.п.;

качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень  шума и т.п.;

внешний вид (ландшафт), внешние  характеристики домов и участков.

 

        ┌─────────────────────┐          ┌────────────────────────┐

        │   Длительные  сроки  │          │Физическая неподвижность│

        │  функционирования   │          │   и связь с землей     │

        └───────────────────┬─┘          └─┬──────────────────────┘

┌─────────────────────┐     │              │    ┌───────────────────────┐

│Относительно  высокая│  ┌──┴──────────────┴─┐ │Сохранение        своей│

│стоимость            ├──┤ Особенности жилья │ │натурально-вещественной│

└─────────────────────┘  │     как товара   ├──┤формы в течение всего│

                         └┬─────────────┬────┘   │жизненного цикла       │

                          │             │       └───────────────────────┘

┌─────────────────────────┴─┐ ┌─────────┴───────────────────────────────┐

│Значительная дифференциация│ │Значительная качественная неоднородность:│

│потребителей жилья         │ │по   размеру,   местоположению,   времени│

│                           │ │постройки, внутренней планировке, отделке│

│                           │ │и коммунальным удобствам                 │

└───────────────────────────┘ └─────────────────────────────────────────┘

 

                 Рис. 5.3.3. Особенности жилья как товара

 

Принято разделять первичный  и вторичный рынки жилья. Под  первичным понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным понимается рынок жилья, освобождающегося по каким-либо причинам. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья возрастает. Основная часть жилья приобреталась гражданами в последние годы именно на вторичном рынке.

Рынки жилья различных  муниципальных образований имеют  свои особенности структуры спроса и емкости. Емкость зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения. При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.

Ситуация на рынке жилья  зависит от многих факторов. К основным из них относятся:

государственная и муниципальная  политика, регулирующие вопросы распределения  бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления кредитов на приобретение жилья;

наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства  недвижимости, регистрационные и  нотариальные конторы и т.п.;

территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.п.

Особое влияние на состояние  местного рынка жилья оказывает  уровень развития жилищно-коммунального  комплекса. Эти вопросы рассмотрены  в главе 4.

Особенно сложной проблемой  для органов местного самоуправления является изыскание средств на строительство  муниципального жилья для малообеспеченных граждан. Местными источниками финансовых ресурсов могут быть амортизационные  отчисления, плата, взимаемая за капитальный  ремонт жилья, налоги на имущество физических лиц, страховые платежи. Однако эти  источники крайне ограничены. Некоторые  крупные предприятия при строительстве  жилья для своих работников передают часть его муниципалитетам. Кардинальное решение данной проблемы возможно только при вмешательстве государства  через федеральные и региональные программы жилищного строительства.

Муниципальные органы реализации жилищной политики

 

Для регулирования отношений  в жилищной сфере в структуре  местной администрации обычно создается специальное структурное подразделение (отдел или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности - ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств, установление очереди на получение жилья, в том числе по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди. В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка и содействия строительству с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры и т.д.

 

Вопросы для самоконтроля

1. В чем заключается  сущность и задачи государственной  жилищной политики?

2. Каковы роль и основные  задачи органов местного самоуправления  в решении жилищной проблемы?

3. В чем состоят особенности  жилья как товара?

4. Каковы типы и особенности  местных рынков жилья?