Муниципальная жилищная полтика

5.3. Муниципальная  жилищная политика

Проблема обеспечения  потребности человека в жилье

 

Потребность в жилье входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема является одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья и плохие жилищные условия - одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов, детской  беспризорности.

Потребность человека в жилье  зависит от многих факторов и в  принципе безгранична. Поэтому суть жилищной проблемы заключается в  дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяют четыре ступени дефицита.

Первая - абсолютный дефицит, когда количество жилых ячеек  меньше числа домохозяйств.

Вторая - структурный дефицит, означающий несоответствие структуры  жилищного фонда структуре семей (например, недостаток одно- и многокомнатных квартир при избытке двухкомнатных).

Третья - неудовлетворенность  качественными характеристиками жилья (площадь кухни и коридора, наличие  центрального отопления, горячего водоснабжения, раздельный санузел, балкон и т.д.).

Четвертая - потребность в  престижном жилье повышенного качества.

Модели государственной  и муниципальной жилищной политики

 

Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов  государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности  граждан в жилище. В разных странах  существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный и патерналистский.

Либерально-реформистский  подход заключается в выделении  государственных ассигнований на строительство  жилья и сдаче его в наем за умеренную плату. Проведение такой  политики позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества, так как решить ее в полном объеме за счет государственных  средств практически невозможно. Более того, проведение либерально-реформистской политики в течение длительного времени порождает социальное иждивенчество в жилищной сфере и неэффективное использование финансовых ресурсов.

Неоконсервативный подход характеризуется тем, что основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильем частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к нему. При реализации неоконсервативной политики ограничиваются бюджетные расходы на жилищные программы, что приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах пустующего дорогого.

Патерналистский подход к  жилищной политике позиционирует жилье  как важнейшее социальное благо, которое должно предоставить государство  или предприятие-работодатель бесплатно  и распределить в порядке жилищной очереди. Жилье в данном случае является не товаром, а продуктом наделения, тогда как государственное регулирование всецело вытесняет рынок. В структуре собственности на него доминирует государственный сектор. Такая политика была характерна для СССР.

Каждый из указанных подходов может быть эффективным лишь в  определенный период времени и для  определенных социально-экономических  условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно  приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяется смешанный  тип жилищной политики, сочетание  рынка жилья и института государственного обеспечения.

Жилищная политика в России

 

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся муниципалитетам  в процессе приватизации государственных  предприятий. Более половины жилья, переданного в муниципальную  собственность, было приватизировано, причем бесплатно. Общие объемы жилищного  строительства в России резко  снизились, в особенности государственного и муниципального жилья. Очередь  на получение бюджетного жилья продвигалась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой  жилищной политике.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется  переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях.

1. Бесплатное жилье в  порядке очереди предоставляется  только нуждающимся в нем малоимущим  и некоторым другим категориям  граждан на условиях социального  найма. Оно находится преимущественно  в муниципальной (в отдельных  случаях в государственной) собственности  и не подлежит приватизации.

2. Остальные граждане, проживающие  в неприватизированных жилых  помещениях (кроме специализированного  жилищного фонда), могут приватизировать  их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор  коммерческого найма с собственником  жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в государственную) собственность и заключить на них договор социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

3. Граждане, желающие улучшить  свои жилищные условия и не  являющиеся малоимущими, приобретают  жилые посещения на рынке жилья  с использованием различных кредитных  механизмов, для чего в России  формируется рынок доступного  жилья.

Указанные отправные положения  нашли свое отражение в новом  Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной  России, необходимо отметить Федеральную  программу "Жилище" на 2002-2010 годы. Разработана также международная  программа развития жилищного строительства  в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны  подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также  осуществляется реализация национального  проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего  обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.

Установлен федеральный  стандарт жилищной обеспеченности: 18 м2 общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 м2 на семью из 2 человек, 33 м2 или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований.

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным  жильем на основе формирования рынка  доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения  вопросов увеличения платежеспособного  спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего  жилья и при увеличении жилищного  строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или  улучшенного жилья.

Формирование рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем. Основные из них и их причины показаны на рис. 5.3.1.

 

                       ┌─────────────────────────┐

                       │  Проблемы и их причины  │

                       └────────────┬────────────┘

             ┌──────────────────────┼────────────────────────┐

┌────────────┴─────────┐┌───────────┴────────────┐┌──────────┴──────────┐

│Значительная          ││Отсутствие   эффективной││Низкий        уровень│

│диспропорция    между ││системы    долгосрочного││жилищного            │

│потребностями         ││жилищного кредитования  ││строительства        │

│населения в жилье и │├────────────────────────┘├─────────────────────┘

│платежеспособным      ││ ┌──────────────────────┐│ ┌───────────────────┐

│спросом               │├─┤Ограниченность        ││ │Недостаточность    │

├──────────────────────┘│ │долгосрочных кредитных│├─┤предложения        │

│ ┌────────────────────┐│  │ресурсов у банков     ││ │инфраструктурно-   │

│ │Низкий       уровень││ └──────────────────────┘│ │подготовленных     │

├─┤доходов населения  и││ ┌──────────────────────┐│ │земельных  участков│

│ │высокие    цены   на│├─┤Высокие          риски││ │под        жилищное│

│ │жилье               ││ │невозврата кредитов   ││ │строительство      │

│ └────────────────────┘│  └──────────────────────┘│  └───────────────────┘

│ ┌────────────────────┐│  ┌──────────────────────┐│  ┌───────────────────┐

│ │Слабое      развитие││ │Длительная           и││ │Несоответствие     │

├─┤системы             ││ │дорогостоящая         ││ │качества           │

│ │долгосрочного       │├─┤процедура    учета   и│├─┤производства  работ│

│ │жилищного           ││ │регистрации   прав   и││ │и      строительных│

│ │кредитования        ││ │сделок на рынке жилья ││ │материалов высокому│

│ └────────────────────┘│  └──────────────────────┘│  │уровню цен на жилье│

│ ┌────────────────────┐│  ┌──────────────────────┐│  └───────────────────┘

│ │Высокие   процентные││ │Несовершенная  система││ ┌───────────────────┐

├─┤ставки по кредитам  │└─┤налогообложения       ││ │Отсутствие        в│

│ └────────────────────┘  │участников рынка жилья││ │большинстве городов│

│ ┌────────────────────┐  └──────────────────────┘├─┤правил             │

│ │Недостаточный       │                          │ │землепользования  и│

│ │уровень   накоплений│                          │ │застройки          │

│ │граждан  для оплаты│                          │ └───────────────────┘

│ │первого  взноса   за│                          │ ┌───────────────────┐

└─┤получение  ипотечных│                          │ │Высокий     уровень│

  │жилищных кредитов   │                          │ │монополизации рынка│

  └────────────────────┘                          ├─┤жилищного          │

                                                  │ │строительства      │

                                                  │ └───────────────────┘

                                                  │ ┌───────────────────┐

                                                  │ │Ограниченность     │

                                                  └─┤кредитования       │

                                                    │застройщиков       │

                                                    └───────────────────┘

 

        Рис. 5.3.1. Основные проблемы, сдерживающие развитие рынка

                      доступного жилья, и их причины

 

В целях решения указанных  проблем в 2004 году был принят пакет  из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны:

обеспечить доступность  приобретения жилья для населения  путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под  залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных  форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для  участия в строительстве многоквартирных  домов, для строительства индивидуальных домов и др.;

обеспечить защиту прав собственности  граждан на жилье на основе государственных  систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы  государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся  обремененным обязательствами перед  другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания  на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого  им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;