Оценка объекта коммерческой недвижимости и анализ первичного рынка элитной недвижимости. Район Покровское-Стрешнево

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 
 

Кафедра ОСУН

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по основам  маркетинга

Тема: « Оценка объекта коммерческой недвижимости и анализ первичного рынка элитной недвижимости. Район Покровское-Стрешнево»

 
 
 
 
 

Выполнил: Щербань Д.Ю.

ВШОСЭУН 4-2

Принял: Куракова О.А.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва-2009

Содержание

 
 
 

 

     

Введение

В данной курсовой работе  мы выбираем сегмент первичной недвижимости премиум класса. Рассматриваемый объект в данный момент находится на стадии строительства, и представляет собой три разноэтажных здания объединенных  в единую архитектурную композицию. Строительство расположено по адресу Волоколамское шоссе д. 80, район Покровское- Стрешнево северо-западного административного округа. Инвестором является «Федеральная Страховая Компания», застройщиком ООО «Афина».

     Маркетинговое исследование дает возможность узнать, что нужно для успешного строительства и что в данный момент востребовано. В условиях криза естественным рефлексом среди людей со средним  уровнем жизни  является, сохранение финансов. По сравнению с жильем эконом класса элитная недвижимость осталась на плаву и сохранила определенные позиции на рынке, удержав за собой определенный стабильный процент продаж. Объектная структура спроса в элитном сегменте жилой недвижимости остается стабильной даже в кризисный период, так как во многом определяется статусом покупателей и типичным составом их семей.

     В данной курсовой работе учтены определенные факторы, влияющие на дальнейшую реализацию проекта, рассмотрены условия строительства, проведен детальный анализ рынка элитной недвижимости, изучены спрос и предложение, конкуренция, конъюнктура. Все это дает возможность наиболее четко понять на сколько выгодно строительство в данный момент времени.

            

 

История района

     Территории  природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево» расположены на третьей надпойменной террасе реки Москвы, имеющей благоприятные  условия для существования человеческих поселений; не исключено, что территория имеет значительно большую историю человеческого освоения.

     Первые  исторические данные о современной  территории природно-исторического  парка «Покровское-Стрешнево» известны с конца XVI века. По всей видимости, до начала хозяйственного использования этих земель на территории парка преобладал еловый лес, по которому местность получила название «Подъёлки». Пустошь с таким названием впервые отмечена в писцовых книгах Московского Уезда, Горетова Стана 1584-1585 года. В 1622 году на территории пустоши возникает постоянное селение. В 1629 году здесь появляется каменная "новоприбылая церковь Покров Пресвятой Богородицы". С этого момента, по данным переписной книги 1646 г., на месте пустоши Подъёлки появляется село Покровское с 8 крестьянскими дворами ("Энциклопедия …", 1997).

     Центром поселения стали церковь и  господский дом, расположенный, скорее всего, на месте существующей на данный момент постройки. Уже в 1664 году в  селе Покровское-Подъёлки насчитывается 220 дворов ("Энциклопедия …", 1997). С  этого времени усадьба в течение почти 250 лет принадлежит роду Стрешневых. При них жизнь в Покровском изменилась - крестьяне в основной массе стали дворней и "кабальными людьми", усадьба более не имела сельскохозяйственного значения для владельца, а стала загородной резиденцией. В 1685 году в верховьях речки Чернушки были выкопаны рыбные пруды. Тогда они были невелики, имели простые прямоугольные очертания и служили лишь для разведения рыбы. В настоящее время пруды имеют сложную береговую линию и несколько увеличенную площадь.

     На  карте 1766 года ("План ...", 1766) территория современного парка показана как  частично облесённая территория вокруг барской усадьбы с серией прудов по реке Чернушке.В 1776 году здесь возводится каменный господский дом. Основой для  возникновения второго поселения, «Елизаветино», возникло после постройки Ф. И. Глебовым в конце XVIII столетия двухэтажного паркового павильона, разрушенного во время Великой Отечественной войны. В 1803-1806 г. вместо старого центрального дома был построен новый трёхэтажный. Появилось шесть новых оранжерей. В усадебном парке был устроен уникальный зверинец. Bo второй половине XIX века та часть парка, где находился зверинец, была застроена дачами и от его построек ничего не осталось (М.И. Милова, В.А. Резвин, 1988).

     Картографические  данные, относящиеся к первой четверти XIX столетия ("Топографическая карта...", 1895), описывают территорию современного пакра как небольшой по площади  участок пахотных земель, примыкающих  к усадьбе с прудами. Лесной массив, окружающий освоенные участки территории, показан как лиственный. Площадь пахотных земель по-прежнему не так значительна, по сравнению с окружающими деревнями, и сконцентрирована, главным образом, на участке, ограниченном усадьбой и церковью с северо-восточной и северо-западной части и рекой Чернушкой с южной. Село Елизаветино на карте не указано. Возможно, на тот момент времени оно имело незначительные площадь и количество населения. Однако, южнее усадьбы и территории современного парка, через реку Чернушку уже расположен незначительный по площади посёлок. Именно этот посёлок позже был преобразован отдыхающими горожанами в дачный комплекс. Архитектурно-парковый ансамбль Покровского-Стрешнева был создан, в основном, при Елизавете Петровне. На плане 1862 года чётко виден тщательно разработанный регулярный парк перед западным фасадом главного дома. Для создания регулярного парка производилось вырубание части лиственных деревьев и подсадка хвойных. Хвойные саженцы выписывались из имения графа Уварова, Поречья, из Петровской академии, а также выращивались в собственном питомнике. Но многие хвойные породы не дожили до наших дней как по причине неподходящих условий произрастания, так и по причине засух (в 1936, 1938, 1939 годах). План села Покровского был сделан при Петре Ивановиче Стрешневе, в 1862 году. Село и деревню Покровское окружали 100 десятин пашен, к ним примыкали 105 десятин леса. В селе Покровском числились: господский дом, церковь, 10 дворов с 82 крестьянами.

     Уменьшение  численности населения, по сравнению  с состоянием на 1664 годом может быть связано с событиями 1812 года - территория уезда была оккупирована французами, и часть населения могла мигрировать. Однако, на этом плане впервые отмечены дачи. В 70-х - 80-х годах XIX века произошла перестройка усадебного дома, спопровождающаяся также незначительными земельными работами, связанными с возведением новой ограды и периферической застройки вокруг основного здания. Завершение работ по усадьбе и парку приходится на вторую половину XIX века. В 1883 году был пристроен театр (А. В. Рогачев, 1996). В XIX столетии живописный парк в Покровском-Стрешневе стал излюбленным местом паломничества дачников и отдыхающих горожан. Таким образом, рекреационная нагрузка стала неотъемлемой частью антропопедогенеза уже два столетия назад. Ещё в начале XIX века по правую сторону от дороги из села Всехсвятского (пос. Сокол) в Тушино сдавались "домики для летнего жилья со всякою к ним принадлежностию". При Е. Ф. Шаховской-Глебовой-Стрешневой для рационализации рекреационной нагрузки была составлена интересная схема усадьбы, включая весь парковый массив и речку Химку, со своеобразным "функциональным зонированием" парковой территории. Окрестности господского дома с регулярным парком и оранжереями и центральный парковый массив по обе стороны от дороги в Елизаветино выделены на схеме как участок .1, специальное указание к которому гласит: "Пускать гулять только по особому распоряжению, без билетов. Не допускать езды ни верхом, ни в экипажах". Видимо, этой территорией пользовались только владельцы усадьбы, их приближенные и гости. В остальной части усадьбы можно было гулять по билетам. Западный участок .2, названный "Карлсбадом", включал речку Химку с окружавшими её живописными холмами и часть парка за Иваньковской дорогой. Здесь разрешалось гулять по билетам, ловить рыбу в реке, кататься на лодках. Границы "Карлсбада" были выделены стриженой еловой изгородью. Восточная часть парка от дороги в деревню Никольское до границы с землями села Всехсвятского и с Коптевскими выселками была обозначена как участок .3. На этом участке разрешалось также по билетам собирать грибы, ходить по траве (М. И. Милова, В. А. Резвин, 1988). Этот документ является первым регулярным планом природопользования на территории современного природно-исторического парка. Со второй половины XIX века появляется всё больше промышленных предприятий в «Покровском-Стрешневе» и в Тушине. Наряду с предприятиями Сувировых, Белишевых возникают фабрики Н. Третьякова, О. Рамбоя, Альтшуллера ("Энциклопедия …", 1997). Это время является началом аэрогенного воздействия; в дальнейшем, нагрузка постепенно возрастает. Наибольшие количества загрязняющих веществ стали поступать во второй половине XX века, во время интенсификации движения по Ленинградскому и Волоколамскому шоссе.

     Открытие  в 1901 году Московско-Виндавской железной дороги не только оживило дачную жизнь в «Покровском-Стрешневе», но и способствовало возникновению и развитию дачного посёлка, непосредственно примыкающему к парковой территории с южного и юго-западного направления, выросшего буквально за три-четыре года. Была построена деревянная железнодорожная платформа Покровское-Стрешнево. От построек вдоль железной дороги, кроме дирекции лесопарка, на настоящий момент остались лишь фрагменты фундаментов.

     Дачный  характер местности, прилегающей к парку «Покровское-Стрешнево» сохранился и после 1917 года. После революции поселок разрастается, по обе стороны Ленинградского шоссе появляются ведомственные дачные хозяйства. В их числе был городок Наркомата обороны. На месте расположения дач по решению Моссовета начал формироваться рабочий посёлок.

     После революции на территории муниципального района Покровское-Стрешнево возникают  крупные промышленные предприятия. При этом меняется производственный профиль района. При проведении в 1929 году районирования Московской области усадьба осталась в черте Москвы, а посёлок отошёл в областную территорию и был включён в Сходненский, а с 1932 года - Красногорский район. Вскоре он стал рабочим посёлком Покровское-Глебово, а в 1944 году вошёл в состав Тушина, переведённого в город областного подчинения ("Энциклопедия …", 1997). В 30-е годы и в годы войны территории, примыкавшие к заводу ещё не были заселены. Рабочие завода селились в посёлке Сокол, в Братцеве, а также в южной части нынешнего «Покровского-Стрешнева», примыкавшей к старинному парку. Здесь преобладали небольшие домики дачного типа и бараки. Часть рабочих и служащих приезжала на завод по железной дороге. Таким образом, территории парка были сохранены от преобразований, свойственных существованию долговременного поселения с одноэтажной деревянной застройкой.

     Важным  событием в истории «Покровского-Стрешнева» стало строительство канала Москва - Волга и создание Химкинского  водохранилища. Первые работы начались в 1932 году. На территории района строился шлюз N 8, железобетонный железнодорожный мост через канал, деривационный канал и другие сооружения. Канал был пущен в строй 1937 году (А.В.Рогачев, 1996) В 1940 году на участке с северо-западной стороны территории современного парка был создан комплекс зданий Государственного конструкторского бюро «Вымпел».

     После войны на территории нынешнего муниципального района Покровское-Стрешнево было построено  несколько больниц, в частности - больница МПС.

     История масштабной застройки близлежащих  участков началась в 50-е — 60-е года XX века. Первыми были застроены территории западнее и северо-западнее территории парка. Застройка производилась пятиэтажными домами сталинской архитектуры. В семидесятые, начале восьмидесятых годов на отдельных, не застроенных ранее участках выросли многоэтажные блочные дома.

     Таким образом, основная территория муниципального района Покровское-Стрешнево формировалась  в сороковых-пятидесятых годах  как подмосковный рабочий посёлок  для работников двух оборонных предприятий, связанный со столицей электричками и трамвайной линией до Сокола.

     В 1997 году было объявлено о начале строительства 260 эксклюзивных домов  коттеджного типа на участке площадью 15,7 га на правом берегу реки Химки, вплотную примыкающей к природно-историческому  парку «Покровское — Стрешнево» с северо-западной стороны.

     Пересечение Волоколамского шоссе и улицы  Свободы является уникальным местом, точкой, в которой пересекаются все  существующие виды транспорта: наземный (автомобильные дороги, трамвайные пути, толлейбусные линии), подземный  (метрополитен), железнодорожный, водный (канал им. Москвы) и воздушный (Тушинский аэродром).

 
 
 

Описание  и обоснование  выбора места размещения объекта 

     Жилой комплекс «зодиак» представляет собой три разноэтажные здания башенного типа (24-28-24), верхние этажи которых объединены галереей в единую архитектурную композицию.

     Оригинальное  полупрозрачное основание придает  комплексу визуальную легкость. Современные  тенденции архитектуры в сочетании  с яркими характерными фасадами создают  неповторимые формы. А контраст цвета, созданный отделочными материалами, подчеркивает индивидуальность проекта. Нестандартная архитектура жилых башен   открывает перед владельцем большие возможности для необычных интерьерных и пространственных решений.

     Конструктивная  схема здания – монолитный каркас с широким шагом – предоставляет возможность свободной планировки квартир.

     Внутренние  помещения оборудованы современными системами телекоммуникаций, внутреннего  кондиционирования и пожаротушения.

     Жители  комплекса застрахованы от перебоев с электричеством: все системы энергообеспечения и водоснабжения здания могут работать автономно. Кроме того, 24 часа в сутки комплекс будет обслуживать первоклассная служба эксплуатации. В любое время сотрудники «Зодиака» смогут решить любой вопрос, обеспечивая владельцам квартир безупречный сервис и максимальный комфорт.