Содержание 

       Введение

       1.Риски  в сфере недвижимости

       1.1.Рыночные  риски.

       1.2.Внешние  экономические риски.

       1.3.Финансовые  риски.

       1.4.Способы  снижения риска.

       2.Доверительное  управление недвижимостью.

       2.1.История  появления договора в России

       2.2.Общая  характеристика договора.

       2.3.Объект  договора

       2.4.Стороны,  участвующие в договоре.

       2.5.Доверительный  управляющий

       2.6.Права  и обязанности доверительного  управляющего

       2.7.Ответственность  доверительного управляющего

       2.8.Основания  прекращения договора

       Заключение

       Литература 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение 

       Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

       Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

       Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

       Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное  законодательство по регулированию  сферы недвижимости. 
 
 

       1.Риски в сфере недвижимости 

       Рынок недвижимости - это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

       В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

       - в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками,  подрядчиками и пользователями  недвижимости;

       - в процессе оборота прав на  недвижимость - между продавцами  и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.;

       - в процессе эксплуатации объектов  недвижимости - между собственниками  и управляющими, управляющими и  пользователями и пр.

       Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим  началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности  рынка недвижимости.

       Рынок недвижимости - это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено его  существенными особенностями: уникальностью  каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

       Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска.

       Риск  – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную  сторону по сравнению с планируемыми вначале.            

       В операциях с недвижимостью риск может проявляться 

       - в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости;

       - в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости;

       - в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость.

       Масштабы  таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

       Общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

       * рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

       * производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

       * финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности. 

       1.1.Рыночные  риски. 

       Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и  экономическую определенность. При  этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами.

       Источники рыночных рисков:

       - юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

       - экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

       Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью  требуют особого внимания к юридической  стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где  еще не закончено формирование законодательной  базы операций с недвижимостью, ряд  нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита  система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения  последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при  проведении сделок, невозможность получения  полной информации о правовом статусе  недвижимости и правах третьих лиц. 

       Тщательность  юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить  вероятность этих рисков, предотвратить  значительную часть из них;

       - архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

       - административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

       - экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр. 
 

       1.2.Внешние  экономические риски. 

       Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том  числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно  зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски  могут возникнуть по следующим причинам:

       - недостаточно представительный  анализ ситуации на рынке по  аналогичным сделкам и проектам;

       - неверное истолкование имеющихся  данных;

       - необъективное отношение к данным;

       - необоснованное перенесение прошлого  опыта на будущие периоды без  учета изменяющейся среды и  т.д.

       Нужно отметить, что пренебрежение экономическим  анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке  недвижимости. Так, несмотря на наличие  многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

       Например, тенденции спроса и предложения  на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической  ситуацией, миграцией населения, общим  предпринимательским климатом, уровнем  ставок налогообложения, длительностью  процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать  их в расчет нельзя. А это случается  довольно часто.

       Недостатки  экономического анализа могут усиливаться  за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь. 

       1.3.Финансовые  риски. 

       В конечном счете все виды рисков так  или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту  или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных  сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

       Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

       1. Риски, вытекающие из общего  состояния и изменений в финансовой  системе (изменения процентных  ставок по кредитам, введение  ограничений на колебание валютного  курса, изменения в темпах инфляции  по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).