Процесс оценки недвижимости

Содержание

 

1. Введение

2. Понятия  и виды недвижимого имущества

3. Цели и  объекты оценки недвижимости

4. Процесс  оценки недвижимости

5. Заключение

6. Список  литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

 

Оценка недвижимости - одно из важнейших условий принятия эффективных  управленческих решений при управлении недвижимостью. Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем эффективнее  используются средства покупателя, тем  более обоснованная цена, назначаемая  собственником или управляющим  при продаже недвижимости, внесении ее в уставной капитал, залоге или  сдаче в аренду.

Институт оценки развивался в строгом соответствии с теорией  развития экономических институтов, т.е. первоначально сложилась неформальная система правил в сфере оценочной  деятельности (период 1991-1998г. г.) и только потом данные правила были сформированы в Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что свидетельствуют  о эволюционном развитии данного института.

Целью контрольной работы является выяснить методы и факторы влияющие на стоимость недвижимости, что очень важно для оценки недвижимости.

 

2. Понятия  и виды недвижимого имущества

 

Существует много определений  понятия недвижимого имущества, например краткое: "Недвижимость - это все, что прочно связано с землей" или развернутое, как в ГК РФ "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть обьекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Но какое бы определение  не было взято, во всех обязательно  указывается неразрывную связь  понятий "недвижимое имущество" и "земля". Именно эта связь и  является главным признаком недвижимого  имущества.

Недвижимое имущество - родовое  понятие, отражающее определенный класс  вещей, общим признаком которых  является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества  могут выступать вещи, либо состоящие  из земли, либо включающие в себя землю  как базовый элемент.

Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в  единстве с юридическими правами  на него.

Переход от понятия "недвижимого  имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность  недвижимости и земли, подразумевает  уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую  связь: право на недвижимое имущество  полноценно, если содержит право на землю.

Переход от понятия "недвижимое имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность  недвижимости и земли, подразумевает  уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую  связь: право на недвижимое имущество  полноценно, если содержит право на землю.

Органическая связь с  землей определяет две характеристики, присущие всем вещам к роду недвижимости, лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических  качеств этих вещей и качественно  отличающие недвижимость от недвижимого  имущества, - местоположение и внешние эффекты.

Местоположение, под которым понимается привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности, безусловно, есть определяющая характеристика любого обьекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.

Внешние эффекты означают, что тот или иной вариант использования недвижимости на только отражает интересы его собственника или обладателя иных прав, но и влияет на интересы лиц, не являющихся пользователями данной недвижимости. Характер такого влияния различен, может иметь как положительное так и отрицательное значение. Например, хорошо такие варианты отрицательных внешних эффектов, как негативное эстетическое впечатление, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью людей (например, при несоблюдении санитарных и экологических требований), а иногда и прямой материальный ущерб.

Объект недвижимого имущества - земельный участок и принадлежащие  к нему здания, сооружения, многолетние  насаждения и пр.

Объект недвижимости - объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий  субъекту (субъектам) на определенном праве.

При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относится к зонам с одинаковым социальным составом населения и пр.)

Экономическое местоположение объектов недвижимости раскрывается через  такие характеристики, как окружение и доступность объекта недвижимости.

Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и  использования непосредственно  окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов, дополняющих рассматриваемый  объект; социальная среда, насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.). С окружением непосредственно связанны упомянутые выше внешние эффекты, находящие отражение в таком явлении, как внешний износ объектов недвижимости.

Доступность объекта - это  его близость или отдаленность с  точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к к маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости - близость к потенциальным покупателям, для офисной недвижимости - к деловому центру города и пр.

Вместе с тем большинство  объектов городской недвижимости представляют сложные вещи, включающие не только земельный участок, но и внесенные в него человеком изменения. Эти изменения в мировой практике принято называть усовершенствованиями (улучшениями) земли.

Улучшения земли - любые произведенные  с землей изменения, качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Существуют следующие  фундаментальные классификации  объектов недвижимости.

По функциональному их назначению, т.е. зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций - для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.

• Жилая недвижимость - объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи имеют эти объекты - собственности или аренды (найма)
• Коммерческая недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, - розничная торговля, офисы, общественное питание гостиницы.
• Индустриальная недвижимость - объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.
• Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.
• Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости.
• 3) по местоположению (географическому положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определенным региональным и локальным рынкам недвижимости, которые могут существенно отличатся друг от друга по этапу развития, перспективам, уровню деловой активности, рискам и чаще ценам.

 

3. Цели  и объекты оценки недвижимости

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного  рынка.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта  с учетом потенциального и реального  дохода, приносимого им в определенный период времени в условиях конкретного  рынка.

Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная  деятельность": "деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

В этом Законе дается определение  понятия "объект оценки".

К объектам оценки относят:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информацию;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В отношении недвижимого  имущества объектом оценки могут  выступать как отдельные его  объекты - отдельно стоящие здания и  сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный цех, магазин), так  комплекс недвижимого имущества  юридического или физического лица (например, все недвижимое имущество  какого-либо предприятия), а также  права на недвижимость (например, право  аренды, право залога), отдельные  виды работ, связанные с недвижимым имуществом (например, работы по реконструкции гостиницы).

 

4. Процесс  оценки недвижимости

Оценка - определение заданного  вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающееся на понимание задач и цели оценки и состоящие из нескольких этапов, ведущих к получению рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующего на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

В соответствии со стандартами  оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие  этапы:

1) заключение с заказчиком  об оценке;

2) установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект  оценки;

4) выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и необходимые  расчеты;

5) обобщение результатов  полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача  заказчику отчета об оценке.

Таким образом, в целом  процесс оценки можно поделить на шесть этапов.

Основной задачей первого этапа следует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого - основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание - адрес, общая площадь (строительный объем), этаж (этажность), характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно не может быть выражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.

В договор обязательно  включают сведения о наличии у оценщика лицензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа её выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В процессе переговоров с  заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом  задании на оценку.

Целью оценки всегда является определение какого - либо вида стоимости  объекта недвижимости на дату оценки.

Дата оценки - календарная  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания (сооружения) на любую дату с момента его постройки, а для объектов незавершенного строительства - на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

• принятия управленческих решений;
• оценка недвижимость объект стоимость
• переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;
• продажи или иного отчуждения;
• приватизации (национализации);
• выкупа или иного изъятия имущества у собственников;
• налогообложения;
• передачи в качестве вклада в уставный капитал;
• составления брачных контрактов;
• раздела имущества;
• наследования, дарения;
• разрешения имущественных споров;
• ипотечного кредитования, залога;
• передачи в доверительное управление, аренду;
• переуступки долговых обязательств, прав владения;
• осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;
• ликвидации, реорганизации предприятия;
• страхования;
• финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;
• лицензирования;
• решения прочих задач.