Особенности функционирования земельного рынка

    Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей  и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между  типами недвижимости и их привлекательности  для различных участников рынка.

    Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также  правовые нормы, регулирующие земельные  отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы  законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком  развитого рынка. В земельном  законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

    1. Российская Федерация (Президент,  Государственная дума, Совет Федерации)  и субъекты РФ в лице органов  государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов  местного самоуправления.

    2. Юридические лица – коммерческие  и другие организации, в том  числе иностранные.

    3. Граждане и их объединения,  семьи, народы и в, определенных  случаях, иностранные граждане.

    Учет  специфики рынка недвижимости позволяет  более обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

    Земельный рынок может сегментировать по следующим  критериям.

    В зависимости от категории земель различают земли:

    - сельскохозяйственного значения;

    - населенных пунктов;

    - водного фонда;

    - промышленности и иного специального  назначения;

    - особо охраняемых территорий;

    - лесного фонда;

    - земли запаса. 

    По  законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного  назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному  кодексу допускается вовлекать  в арендные отношения. 

    В зависимости от вида разрешенного использования  земельные участки могут быть предназначены: 

    - для индивидуального жилищного  строительства;

    - ведения личного подсобного хозяйства  или крестьянско-фермерского;

    - коттеджного строительства;

    - ведения садово-огороднического  хозяйства;

    - размещения объектов коммерческого  назначения;

    - размещения промышленных, коммунальных  и складских объектов;

    - прочего использования. 

    В зависимости от права на земельные  участки:

    - право собственности;

    - право постоянного бессрочного  пользования;

    - право пожизненно наследуемого  владения;

    - право аренды;

    - сервитут. 

    Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном  порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном  рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные  участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. 

    Иностранные граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях  Российской Федерации. 

    Правовой  режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму  собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в  России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная  и др.