Оценка недвижимости

 

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

 

В данном сегменте цены растут на 4% в год.

 

П 1ан = (1+0,04)0,25  – 1  =  0,009853    или + 1%  (за 3 мес (янв, фев, март), чтобы привести к году (в формуле годовой промежуток времени)  )надо 1/12*3=0,25)

 

П 2ан = (1+0,04)0,5 – 1 = 0,0198  или   +2%  (за 6 мес (окт, нояб, дек, янв, февр, март), чтобы привевти к году надо 1/12*6=0,5)

 

10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два  идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м	-	150	120	115
Состояние	удовл	хор	удовл	удовл
Корректировка на время продажи	-	-13	0	0
Скорректированная цена	-	137	120	115
Средняя скорректированная цена по аналогам	(137+120+115)/3=124
Стоимость объекта оценки	124*205=25420 тыс руб

 

П = Цопп х-ка оц      –    Цопп х-ка ан

 

Хор =67 тыс. руб

 

Уд=54 тыс.руб

 

Поправка=54 тыс.руб -67 тыс. руб =-13 тыс.руб

 

10. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

 

Стоимость строительства  1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.	4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки	1,67
Прибыль предпринимателя	25%
НДС	18%

Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода:

 

V = Vзу + [Vпзамещ – И],                                   

 

где

 

V – стоимость объекта  недвижимости;

 

Vзу – стоимость  земельного участка;

 

Vпзамещ – полная  стоимость замещения улучшений  земельного участка (иногда замещают  данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

 

И – износ объекта  оценки.

 

 

 

Vпзамещ =С1 м2  · Sстр  · Кн · Крег · Кв · К  пз · К ндс  ,                  

 

 

 

где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;

 

С1 м2  – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;

 

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

 

Кв – коэффициент  времени, учитывающий изменение  стоимости строительно-монтажных  работ (СМР) в период между базовой  датой и датой на момент оценки;

 

Кпз – коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика;

 

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

 

 

 

Vзамещ = 4954,65*1500*1,67*1.25*1.18= 18 306 812,42 рублей

 

 Учитываем  износ:

 

Vпзамещ = Vзамещ*( 1 – И) =  18 306 812,42  *(1 – 0,26) = 13 547 041,19 рублей

 

Находим стоимость объекта  недвижимости

 

V = Vзу + Vпзамещ = 750 000 + 13 547 041,19 = 14 297 041,19 руб.

 

12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные  элементы здания	Характеристика  материалов здания	Выявленные дефекты конструктивного элемента	Оценка физиче-ского  износа, %	Удельный вес элемента, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины	20	5
Стены и перегородки	Железобетонные панели	признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.	20	14
Перекрытие	Железобетонные плиты	Трещины в стыках, мелкие трещины	10	25
Крыша / Кровля	Рулонная по бетонному основанию	Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный	10	6
Полы	Плиточные	Стирание поверхности в ходовых  местах	20	8
Проемы	Оконные: двойные створные, двери: филенчатые	Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке; Двери – полотна вполне исправны	10	10
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской	Частичное осыпание штукатурки	20	9
Санитарно-технические  и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;	30	21
Прочие работы	Отмостки	Трещины	40	2

 

Находим износ здания:

 

И = 13 500 000*0,121=1 633 500 рублей

 

% износа  находим путем умножения удельного  веса элемента и оценки физического  износа по каждой графе, затем  полученные результаты складываем.

 

Находим стоимость  объекта недвижимости:

 

V = Vзу + [Vпвоспр – И] = 4 500 000 + (13 500 000-1 633 500)=16 366 500 рублей