Экономика недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 11 Ноября 2011 в 14:15, курсовая работа

Описание работы

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Содержание

Введение..................................................................................................................5
Виды управления недвижимостью.................................................................7
Анализ ситуации на рынке недвижимости...................................................15
Описание исследуемого объекта недвижимости.........................................17
Характеристика местоположения объекта недвижимости.........................20
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.......................21
Анализ информации по продажам объектов, аналогичных исследуемому..................................................................................................26
Заключение............................................................................................................30
Список используемой литературы......................................................................31
Приложение...........................................................................................................32

Скачать полностью (96.57 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Работа содержит 1 файл

Отраслевой менеджмент.docx

— 99.48 Кб (Скачать)

Описание исследуемого объекта недвижимости

Объектом оценки является жилая трёхкомнатная квартира, расположенная на восьмом этаже девятиэтажного жилого кирпичного дома, по адресу г. Хабаровск, Краснофлотский район, Северный микрорайон, ул. Полярная д. 4, кв. 137.

Описание вида из окон: окна выходят во двор, видны соседние дома, частный секто и сопки 1,2, и 3 Воронежа.

Состояние квартиры хорошее. Необходим косметический ремонт.

Состояние подъезда отличное, недавно сделан капитальный ремонт. На этаже находится по четыре квартиры. Имеется лифт, мусоропровод. Внешний вид дома - хороший. Пустующих квартир нет.

Район спокойный, престижный.

Объект расположен в районе с развитой инфраструктурой. Местоположение объекта отличается хорошей доступностью для транспортных средств - остановка «39 магазин» находится в двухстах метрах от дома (автобусы маршрутов 16,16в, 46, 144, 35, 47, 8, 77). Трамвайной и троллейбусной линий нет.

Во дворе имеется детская площадка, зеленые насаждения, деревья.

Экологическая обстановка: Объект оценки расположен на улице со средней интенсивностью движения автотранспорта. Уровень шума в пределах нормы, загазованность воздуха в пределах нормы.

На территории Базы КАФ находятся объекты социального назначения такие как:

Почтовое отделение
Пункт милиции
Детский сад (3 шт.)
Школа (ВМЛ, 58, 1 кадетская, 8)
Дом Культуры
Спортивный комплекс «Авангард»
Детская библиотека
Краснофлотские бани
Ресторан, кафе, бильярд.

Экспликация площади квартиры

№ по плану здания комнат, кухни и т.п.	Назначения частей помещения	Общая площадь квартиры	В том числе площадь				Высота помещений
			квартиры	Из неё		Лоджий, балконов
			квартиры	Жил.	подсобная	Лоджий, балконов
1	Жилая			17,3			2,5
2	Жилая			9,7
3	Жилая			12,2
4	шкаф				0,5
5	Коридор				7,8
6	Шкаф				0,2
7	Кухня				8,3
8	Коридор				3,1
9	Туалет				1,0
10	Ванная				2,6
	Лоджия					1,6
	лоджия					1,6
Всего		65,9	62,7	39,2	23,5	3,2

Техническое описание квартиры

Год постройки здания 1987-1989

Этажность 9

Физический износ 6%

Наименование конструктивного элемента	Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)
Наружные стены (материал)	Кирпич
Перегородки (материал)	Кирпич
Перекрытия (материал)	Железобетонные плиты
Полы: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях квартиры	Линолеум Линолеум Плитка Линолеум
Проёмы: Оконные Дверные	Двойные створные Простые
Отделка стен: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях квартиры	Обои Обои Плитка Обои
Отделка потолков: В жилых комнатах В кухне В ванной В других помещениях квартиры	Побелка Побелка Побелка Побелка
Вид отопления	Центральное
Наличие: Водоснабжения Электроснабжения(тип проводки) Канализация Горячего водоснабжения Ванн или душа, сауны или бассейна Лоджии или балкона Телефона Радио Лифта мусоропровода	Центральное Скрытая Центральное Центральное Есть Есть остеклён Есть Есть Есть

4. Характеристика местоположения объекта

Объект оценки расположен в Северном микрорайоне, Краснофлотском районе г. Хабаровска, ул. Полярная д. 2, кВ. 56.

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Хабаровска, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточная высокая. Средний возраст окружающих жилых домов– 20-25 лет. В непосредственной близости от объекта оценки расположены объекты коммерческого назначения: рынок «39 магазин», магазин «Мебельный», «Сбербанк», Почтовое отделение № 18, Пункт милиции.

Оценка факторов, влияющих на стоимость объекта.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

№ п/п	Наименование коэффициента		Имеет (+У) / не имеет (-)	Факт	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА			1,1
	а) положительная		+		1,1
	б) отрицательная		-		0,95
2	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА			1,02
	а) социальные услуги удалены		-		0,95
	б) частичное присутствие		-		1
	в) присутствие всех социальных услуг		+		1,02
3	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА			0,98
	а) удаленные от центра районы		+		0,98
	б) районы, примыкающие к центру		-		1,02
	в) центр		-		1,1
4	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ			1
	а) трамвай		-		1
	б) троллейбус		-		1
	в) автобус		+		1
	г) все виды транспорта		-		1,1
5		РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м		1
		а) далее 500	-		0,984
		б) в пределах 500	+		1
		в) в пределах 1 00	-		1,02
6		ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА		1,03
		а) загазованность выше ПДК	-		0,95
		б) загазованность в пределах ПДК	-		1
		в) отсутствие загазованности	+		1,03
7		БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км		1,02
		а) далее 1	-		0,95
		б) в пределах 1	-		1
		в) в пределах 0,0 1	+		1,02
8		ШУМОВОЙ МЕШОК		1,01
		а) выше уровня ПДУ	-		0,95
		б) предельно допустимый уровень ПДУ	-		1
		в ночное время 30 дБ	-
		в дневное время 40 дБ	-
		в) в пределах нормы ПДУ	+		1,01
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА
9		ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА		1
		а) север	+		1
		б) юг	+		1
		в) восток	-		1,01
		г) запад	-		1,01
10		ГОД ПОСТРОЙКИ, лет		0,87
		а) более 25	-		0,83
		б) 15-25	+		0,87
		в) 10-15	-		0,9
		г) 5-10	-		0,93
		Д)5	-		1
		е) на момент оценки	-		1,05
11		МАТЕРИАЛ СТЕН		1,1
		а) деревянный	-		0,9
		б) панельный (крупноблочный)	-		1
		в) панельный утепленный	-		1,08
		г) кирпич	+		1,1
12		СЕРИЯ ДОМА		1
		а) «хрущевка» малосемейная, гостинка	-		0,95
		б) обычная	+		1
		в) «астраханский проект», 135 «А», «Б» серия	-		1,02
		г) спецпроект, «румынский дом»	-		1,03
		д) «воронежский проект»	-		1,025
		е) старый фонд	-		0,98
13	ОТОПЛЕНИЕ			1
	а) центральное		+		1
	б) печное		-		0,95
14	ВОДОСНАБЖЕНИЕ			1
	а) центральное		+		1
	б) уличная колонка		-		0,95
15	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ			1,06
	а) центральное		+		1,06
	б) титан		-		1
	в) колонка		-		1,034
	г) центральное и колонка		-		1,13
16	КАНАЛИЗАЦИЯ			1
	а) внутренняя		+		1
	б) уборная		-		0,9
17	ГАЗ			-
	а) природный		-		1
	б) балонный		-		0,9
18	ЭТАЖ			0,92
	а) подвальный		-		0,85
	б) цокольный		-		0,87
	в) первый		-		0,9
	г) 9-й и 8-й для девятиэтажного		+		0,92
	д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного		-		1
	е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного		-		1,02
	ж) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного		-		1,02
	з) 1 -и и 2-й этажи двухэтажного		-		1
19	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ			1,038
	а) смежные		-		0,967
	б) изолированные		+		1,038
	в) смешанные		-		1
20	ВЫСОТА ПОТОЛКА, м			1
	а) до 2,5		-		0,97
	6)2,5		+		1
	в) до 3,0		-		1,04
	г) свыше 3,0		-		1,05
21	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м²			1,03
	а) до 5,0		-		0,95
	б) до 8,0				1
	в) свыше 8,0		+		1,03
22	САН. УЗЕЛ			1,01
	а) смежный		-		0,98
	б) раздельный		+		1,01
23	ВАННАЯ			1,01
	а) в кафеле		+		1,01
	б) покрашена		-		1
	в) декоративная плитка		-		1,005
24	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ			1,1
	а) отсутствие балкона (лоджии)		-		0,97
	б) сушилка, балкон		-		1,01
	в) лоджия 3,0 м		-		1,01
	г) лоджия 6,0 м		-		1,03
	д) лоджия 9,0 м		-		1,05
	е) две лоджии		+		1,1
25	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ			1,01
	а) деревянные		-		0,95
	б) дерматин, утепленные		-		1
	в) металлические		-		1,02
	г) двойные		+		1,01
26	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ			1
	а) антресоли		+		1
	б) кладовая		-		1,01
`	в) встроенные шкафы 3 м² и др.		-		1,01
	г) помещение для сушки		-		1,1
27	ОСВЕЩЕННОСТЬ, %			1
	а) 100		+		1
	б) затемненность 10-15		-		0,95
	в) затемненность до 30		-		0,93
	г) затемненность до 50		-		0,9
28	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА			1,01
	а) есть		+		1,01
	б) нет		-		1
29	ОКНА ВЫХОДЯТ			1,01
	а) на улицу		-		0,95
	б) во двор		-		1
	в) на улицу и во двор		+		1,01
30	ПОЛЫ			1,01
	а) доски		-		1
	б) линолеум		+		1,01
	в) паркет		-		1,1
	г) ковровое покрытие		-		1,05
31	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ			1
	а) хорошее		+		1
	б) отличное		-		1,03
	в) новая		-		1,02
	г) нужен капитальный ремонт		-		0,9
	д) нужен косметический ремонт		-		0,95
32	ПРЕСТИЖНОСТЬ			1
	а) художественная отделка		-		1,2
	б) стандартная		+		1
	в) непрестижная		-		0,9
	Итоговый коэффициент			1,3594

6. Анализ информации по продажам объектов, аналогичных исследуемому

Анализ информации по продажам объектов выполняется в следующей последовательности:

Подбор информации по продажам объектов, аналогичных исследуемому.
Выбор параметров сравнения.

Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Результаты этого анализа сводятся в таблицу 2 и 3.

Таблица 2. Характеристика объектов аналогов

Объекты сравнения	Микро район		Улица	Этаж		Число этажей	Жилая площадь, м²	Общая площадь, м²		Санузел		Состояние квартиры	Стоимость, тыс. руб.
Оцениваемый	Северный		Ул. Полярная	8		9	62,7	65,9		Раздельный		Хорошее	-
1	Северный		Ул. Тихоокеанская	10		10	60	65,5		Раздельный		Отличное	41300 руб
2	Северный		Ул. Полярная	4		9	62,7	65,9		Раздельный		Хорошее	45550 руб
3	Северный	Ул Руднева			2	5	57		63		Раздельный	Требуется ремонт	36500. руб
4	Северный	Ул. Руднева			4	5	58		64		Раздельный	Хорошее	40625 руб

Таблица 3.Сравнение продаж

Элементы сравнения	Единицы измер.		Объекты сравнения
Элементы сравнения	Единицы измер.		Оцениваемый	1	2		3	4
Цена продажи	руб.		-	2700 тыс. руб	3000 тыс. руб		2300 тыс. руб	2600 тыс. руб
Общая площадь	г		65,9	65,5	65,9		63	64
Полезная площадь	м²		62,7	60	62,7		57	58
Объем здания или сооружения	м³		164,75	163,75	164,75		157,5	160
*Единицы сравнения*
1 . Цена продажи	руб.		-	41300 руб	45550 руб		36500 руб	40625 руб
2. Цена за единицу общей площади	руб./м²		-	41221,37	45523,52		36507,94	40625
3. Цена за единицу полезной площади	руб./м²		-	45000	47846,89		40350,88	44827,59
4. Цена за единицу объема сооружения	руб./м³		-	16488,55	18209,41		14603,17	16250
Номер единицы сравнения	1
*Корректировки*			(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи	руб.		-	2700 тыс. руб		3000 тыс. руб	2300 тыс. руб	2600 тыс. руб
Право собственности			Частная
Корректировка	%			0		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		-	2700 тыс. руб		3000 тыс. руб	2300 тыс. руб	2600 тыс. руб
Условия финансирования			Рыночные
Корректировка	руб.
Скорректированная цена	руб.		-	2700 тыс. руб		3000 тыс. руб	2300 тыс. руб	2600 тыс. руб
Условия продажи			Коммерч.	Комм.		Комм.	Комм.	Коммерч.
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		-	2700 тыс. руб		3000 тыс. руб	2300 тыс. руб	2600 тыс. руб
Условия рынка (время продажи)			1.12	1.09		1.11	1.07	1.08
Корректировка	%		-	-3%		-1%	-5%	-4%
Скорректированная цена	руб.			2619 тыс.руб		2970 тыс.руб	2185 тыс.руб	2496 тыс руб
Местоположение			Ул. Полярная, д. 4, кВ. 137	Ул. Тихоокеанская д. 176		Ул. Полярная д. 2	Ул Руднева, д. 87	Ул. Руднева, д. 35
Корректировка	%		-	-10%		+2%	+3%	+1%
Скорректированная цена	руб.		-	2357,1 тыс. руб		3029,4 тыс. руб	2250,55 тыс. руб	2520,96 тыс. руб
*Физические характеристики*	%		6%	12%		3%	12%	18%
Размер	м²		65,9	65,5		65,9	63	64
Корректировка	%			1,07		0,97	1,07	1,15
Скорректированная цена	руб.		-	2522,1 тыс. руб		2938,52 тыс. руб	2408,09 тыс. руб	2899,1 тыс. руб
Интенсивность			5	5		5	5	4
Подъездной автопуть			Есть	Есть		Есть	Есть	Есть
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		-	2522,1 тыс. руб		2938,52 тыс. руб	2408,09 тыс. руб	3189,01 тыс. руб
Подъездной ж/д путь			Нет	Нет		Нет	Нет	Нет
Корректировка	%
Скорректированная цена	руб.		-	2522,1 тыс. руб		2938,52 тыс. руб	2408,09 тыс. руб	3189,01 тыс. руб
*Техническое состояние*			Отличное	Хорошее		Хорошее	Требуется ремонт	Хорошее
Корректировка		%	5	4		4	3	4
Скорректированная цена		руб.	-	2774,31 тыс. руб		3232,37 тыс. руб	2889,71 тыс. руб	3507,91 тыс. руб
Удаленность от центра			Удален	Удален		Удален	Удален	Удален
Поправка на автопуть			5	5		5	5	5
Корректировка		%
Скорректированная цена		руб.	-	2774,31 тыс. руб		3232,37 тыс. руб	2889,71 тыс. руб	3507,91 тыс. руб
Использование			Жилое помещение	Жилое помещение		Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение
Корректировка		%
Скорректированная цена		руб.	-	2774,31 тыс. руб		3232,37 тыс. руб	2889,71 тыс. руб	3507,91 тыс. руб
*Скорректированная цена*		руб.
Для выводов:
Общая чистая коррекция		руб.	-	-74,31 тыс. руб.		-232,37 тыс. руб.	-589,71 тыс. руб.	-907,91 тыс. руб.
в % от цены продажи		%		-6,59%		-2,05%	4,69%	22,65%
Цена			-	2774,31 тыс. руб		3232,37 тыс. руб	2889,71 тыс. руб	3507,91 тыс. руб
Количество корректировок			-	4		4	4	5
Ранг				2		2	2	1
Цена				693,58		808,09	722,43	438,49

Информация о работе Экономика недвижимости