Содержание:

Введение..................................................................................................................5

1. Виды управления недвижимостью.................................................................7
2. Анализ ситуации на рынке недвижимости...................................................15
3. Описание исследуемого объекта недвижимости.........................................17
4. Характеристика местоположения объекта недвижимости.........................20
5. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.......................21
6. Анализ информации по продажам объектов, аналогичных исследуемому..................................................................................................26

Заключение............................................................................................................30

Список используемой литературы......................................................................31

Приложение...........................................................................................................32 

Введение

С переходом  экономики на рыночные отношения  стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний  день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя  роль той пространственной среды, в  которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая  из составных частей национального  богатства всех стран мира. Как  бы ни был высок уровень индустриального  и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую  часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет  очень важное значение как для  юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в  недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге  – для развития экономики.

В настоящее  время, когда появилась нормативная  база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее  значение приобретает правильное определение  цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий  момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка  недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для  предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей  деятельности предприятия: для организации  коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным  программам; формирования оптимальной  налоговой политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей  курсовой работе я поставила цель – это закрепление и углубление знаний, полученных при изучении курса, приобретение навыка решения практических задач, возникающих при управлении с учетом отраслевых особенностей.

 

1. Виды  управления недвижимостью

Управление  недвижимостью, как вид услуги, сегодня  в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится  в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный  оборот объектов и услуг в сфере  управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид  предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

Управление  недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление  недвижимостью включает:

- систему  законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом  - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом  - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной  задачей этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление  недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее  управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки  зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное  регулирование рынка недвижимости:

а) путем  прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание  законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих  функционирования рынка недвижимости;

- введение  механизма ответственности за  нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль  за соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости  и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем  косвенного воздействия, т.е. экономические  методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация  государственных целевых программ;

- установление  амортизационных норм;

- реформирование  жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное  решение вопросов землепользования  и приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д.

2. Общественное  воздействие. Реакция широких  слоев общества, в том числе  и профессиональных участников  рынка недвижимости, на те или  иные операции с недвижимостью,  которая служит основой для  нормативных актов, положений  и т.д.

3. Управление  определенными объектами недвижимости:

- операционной  недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление  системами объектов недвижимости  субъектов Федерации:

- управление  системами жилой недвижимости;

Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный  процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения  с собственниками объектов недвижимости  играют ключевую роль в успехе  управления объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

2. Формирование  цели и стратегии коммерческого  использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа  объекта недвижимости или получение  постоянного дохода. В большинстве  случаев в качестве цели ставится  рост доходов, уменьшение расходов  и повышение ликвидности объекта  недвижимости. Для этих целей  управляющий определяют центры  доходов и "расходов, выявляет  и исключает неэффективные информационные  и денежные потоки и т.д.  в процессе развития проекта  управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних  и внутренних факторов (продажа  долей собственности, долги собственника  и т.п.) стратегия развития проекта  управления объектом недвижимости  будет меняться.

3. Анализ  ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего  объектом недвижимости, менеджер  должен вовлечь в процесс управления  объектом персонал, который на  начальном этапе может быть  не заинтересованным в действиях  управляющего. Методы могут быть  разные: от объяснения людям целей  и задач доверительного управления  объектом недвижимости до применения  систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения  с согласия собственника активно  сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий  сталкивается с низким качеством  финансового анализа, неэффективным  документооборотом, нарушениями в  бухгалтерском учете, излишками  малоценного имущества и т.д. определение  путей реорганизации предприятия  от производственной структуры к  управляющей недвижимостью с  конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.