Формирование и структура портфеля недвижимости

 

     Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:

1. Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.
2. Систематические риски определяются такими факторами, как:

• низкая ликвидность активов;

• нестабильное налогообложение;
• изменение уровня конкуренции;
• длительность делового цикла на рынке недвижимости;
• демографическая тенденция в стране и по регионам;
• занятость работоспособного населения;
• уровень доходов;
• инфляция;
• риск изменения процентных ставок;
• изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.

3. Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.

     Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены:

• тип недвижимости;
• изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;
• местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры);
• климатические условия в местоположении объекта;
• физический и моральный износ объекта;
• возможность реинвестирования капитала;
• арендный и кредитный риски;
• законодательное регулирование в стране, регионе;
• инфляция.

     Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость (табл. 1). [18]

     Риски при финансировании недвижимости и управление ими.

     Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.

     Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов.

     Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).

     Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.

     Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

     Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.

     Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.

     Выдача кредита под фальсифицированные документы или использование кредита не по назначению.

     Управление рисками в данном случае достигается за счет:

1. Тщательных расчетов потоков расходов и доходов для определения реальности ликвидности объектов и погашения кредитов.
2. Разработки стратегии управления погашения кредитов с использованием различных финансовых инструментов и ограничений.
3. Продажи определенного объема жилой площади до начала строительства.
4. Разделения кредита на несколько траншей и контроль за их целевым использованием.
5. Страхование деятельности строительной организации на период строительства и в эксплуатационный период.
6. Контроль за сроками и объемами погашения кредита. [18]

     Уровень риска портфеля недвижимости

1. Уровень риска (R) можно рассматривать как функцию от:

• уровня ликвидности (L_j);

• ставки доходности (D_j);

     — уровня стабильности получения дохода (С_j).

2. Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):

 

     R = L_j • D_j • С_j;

     R_x = aR_a + bR_b + zR_z, 

     где i — тип региона; j — тип недвижимости; R_a , R_b , R_z — ставки доходности активов;

     a, b, z — удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов.

     Стандартное отклонение 

       

     где w₁ w₂ — удельные веса активов,

     Р_1,2 — коэффициент корреляции активов,

     Cov — ковариация: 

       

     Уровень риска портфеля — это прямая функция корреляции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемости риска портфеля.

     Важнейшее ограничение

     Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле 

     Е = W_c • R_c + W_d R_d(l - tax), 

     где R_c, R_d — стоимости собственного и заемного капитала; W_c — доля собственного капитала; W_d — доля заемного капитала; tax — ставка налога на прибыль.

     Доля собственного капитала инвестора (W_c) определяет уровень допустимого риска:

     R_c = Активы - Долговые обязательства.

     Если Е_заем < Е_а (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала, где Е_заем — ставка доходности заемного капитала; Е_а — ставка доходности общего капитала. [18] 

     1.3 Реакция на риск в управлении недвижимостью 

     Реакция на риск, или стратегия поведения  инвестора на основе интерпретации  результатов анализа рисков, в  общем виде может быть выражена в  следующих формах:

     • принятие риска;

     • снижение риска;

     • передача риска;

     • избежание риска.

     Политика  полной передачи риска на потребителя  в ближайшем будущем станет бесперспективной на фоне усиливающейся конкуренции. Однако и политика полного принятия риска также не может быть признана удовлетворяющей современным подходам к управлению риском. Очевидно, что наиболее прогрессивной будет политика оптимального распределения общего риска проекта по вышеназванным четырем направлениям. Более того, расходы на действия, связанные с реакцией на риск, объективно следует рассматривать не как выброшенные деньги, а как инвестиции для получения дохода. [21]

     Принятие  риска. Для принятия наиболее подходят риски, которые требуют небольших, повторяющихся затрат, а также  те, которые принимать экономически выгоднее, чем, например, передавать.

     Обоснование величины принимаемого риска должно лежать в сфере финансовых возможностей принимающего решение. Например, если финансовые возможности не позволяют передавать риск в полном объеме, то возможным решением может быть частичная передача в ограниченном объеме. В этом случае инвестиция в офисное здание может быть застрахована частично, например, только на случай пожара и стихийных бедствий. Все остальные риски экономически эффективнее принять на себя.

     Снижение  риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является разделение его с третьими сторонами. Например, при инвестиции в девелопмент недвижимости риск нарушения сроков строительства можно разделить с генподрядной организацией путем включения в контракт на строительство статей о ее материальной ответственности за нарушение сроков строительства.

     Однако, как правило, снижение риска связано  с некоторыми дополнительными издержками.

     Затраты на повышение квалификации персонала  и его тренировки в экстремальных  ситуациях позволяют снизить  объем возможного ущерба, например, при аварийном отключении электроэнергии в крупном торговом центре. Дополнительный контроль технического качества проектов, затраты на подробное техническое обследование конструкций реконструируемого объекта позволят снизить вероятность крупных аварий, связанных с нарушением несущей способности строительных конструкций. Наконец, затраты на дополнительную защиту людей и сооружений, например, на установку системы пожаротушения или дымоудаления (даже если нормативы этого не требуют), также снижают риск возможного ущерба. [25]

     Передача  риска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам  источник риска, компенсация его  возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

     Проекты девелопмента, риски которых, как правило, существенно больше, чем риски инвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков. Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций, которые могут проявляться в течение нескольких лет после окончания строительства. Например, нарушение технологии производства работ при устройстве гидроизоляционных слоев может привести к постоянным протечкам и, соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение в контрактные соглашения четко определенной ответственности проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

     Следует заметить, что передача риска в  некоторых ситуациях может обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осуществлении проекта  девелопмента риск может быть передан  генподрядчику путем включения  в договор на строительство статей, предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируются финансовые возможности генподрядчика или другого участника процесса девелопмента возместить убытки в полном масштабе. [18]

     Избежание риска. Данная форма реакции на риск по сути эквивалентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ  от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает  риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных деформаций несущих конструкций. [18] 

 

      2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости 

     2.1 Общие положения формирования портфеля 

     Стратегия — способ организационных, финансовых и экономических действий, предназначенных для поэтапного достижения стратегических целей в долгосрочном периоде.

     Тактика — организационные, экономические и финансовые действия, направленные на решение задач и достижение целей в краткосрочном периоде.