Формирование и структура портфеля недвижимости

     Федеральное агентство по образованию

     Самарский государственный архитектурно-строительный университет

     Кафедра теоретической экономики и экономики  недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Курсовая  работа

     По  дисциплине "Управление недвижимостью"

     на  тему:

     "Управление портфелем недвижимости" 
 
 

     Выполнил:

     студент 4 курса гр.ЭН-64

     Рута  М.А.

     Научный руководитель:

     Щёголева  И.П.

     Самара

     2010 г.

 

      Содержание 

Введение

1 Теоретические основы управления портфелем недвижимости

1.1 Определение предмета, цели, принципы, факторы формирования портфеля

1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости

1.3 Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости

2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости

2.1 Общие положения формирования портфеля

2.2 Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

Заключение

Библиографический список 

 

      Введение 

     Развитие  рынка недвижимости является одним  из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2007 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий,

     Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

     Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением  инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

     В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.

     Объект  и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

     Предметом исследования является совокупность экономических  отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости. 

 

      1 Теоретические основы управления портфелем недвижимости 

     1.1 Определение предмета, цели, принципы, факторы формирования портфеля 

     Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

     Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков. [9]

     Цели формирования портфеля.

     Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

     По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.
2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.
3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.
4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.
5. Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.
7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
8. Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

• наличия собственных средств;

• желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;
• желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др. [15]

     Основные принципы формирования портфеля.

     Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

     Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. [9]

     Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

• типа объектов;
• местоположения объектов;
• методов инвестирования капитала;
• предпочтений управляющего или компании;
• экономического развития региона;
• спроса и предложения на рынке недвижимости;
• уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;

     Тип недвижимости — классификация объектов по целевому назначению приведена на рис. 1. [12] 

 

     

     Рис.1. Классификация объектов по целевому назначению 

     Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

     Методы инвестирования — возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

     Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора — безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.

     Экономическое развитие региона — перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

     Спрос и предложение объектов недвижимости — наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.

     Доходность и рискованность активов портфеля.

     Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.

     Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.

     Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.

     Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

     Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.

     Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля. [9] 

 

      1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости 

     Таблица 1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость

Недвижимость
Положительные	Отрицательные
1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества	1. Низкая ликвидность активов
2. Стабильный ежемесячный операционный доход	2. Необходимость вложения больших объемов инвестиций
3. Недвижимость — это фиксированные активы с устойчивым доходом	3. Большой срок окупаемости инвестиций
4. Длительный срок аренды	4. Велик риск получения дохода от опциона
5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость	5. Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона
6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции	6. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала
7. Цены на недвижимость растут при колебании курса валют	7. Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе
8. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финансовые активы	8. Зависимость рынка недвижимости от доходов населения
	9. Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений
	10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала
	11. Зависимость рынка недвижимости от возможности притока или оттока капитала в другие регионы
	12. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде
	13. Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях)
	14. Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер
	15. Подверженность цен и доходов на рынке недвижимости международному экономическому влиянию