Анализ рынка недвижимости Ленинского района г.Минска

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

 

КАФЕДРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

 

 

 

 

 

ТВОРЧЕСКАЯ  РАБОТА

АНАЛИЗ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА г.МИНСКА

 

 

 

 

Выполнила

Студентка 3 курса группы 941

Специальности «Менеджмент»                        ___________Ю.Н.Высоцкая

 

 

 

 

 

Научный руководитель                                     

доцент кафедры управления

       недвижимостью                                             ___________Н.А.Устюшенко

 

 

 

 

 

 

 

 

Минск 2012

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1  АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА г. МИНСКА 5

1.1Ленинский район города Минска 5

1.2 Территориальное развитие Ленинского района на 2010-2015 годы 7

1.3Обзор по новостройкам Ленинского района за 14 мая 2012 года 10

1.4Обзор вторичного рынка жилья Минска за март 2012 г. 11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Рынок недвижимости Минска один из наиболее динамично развивающихся  на территории Беларуси. Плановая экономика  Республики Беларусь оказывает существенное влияние на сектор строительства и недвижимости столицы. Так одной из черт местного рынка является информационная доступность, особенно ярко выраженная в сегменте новостроек. Сроки и места возведения последних собраны в графике строительства жилых домов по г. Минску на 2010 год, утвержденном Мингорисполкомом. Исходя из этого документа, можно сказать, что активнее всего застраивается Фрунзенский район Минска. Наименее активно ведется строительство в Ленинском районе города. При этом в числе районов с массовым жилищным строительством до 2015 года значатся Михалово, Домбровка, Брилевичи, Лошица, Великий Лес, Сухарево, Красный Бор, Б.Слепянка, Солнечный, Радужный, Северный, Лебяжий, Каменная Горка, Минск-Сити. В пригороде до 2015 года массовая застройка будет вестись в Дегтяревке, Дворицкой Слободе, Тарасово и Ждановичах.

Еще одной отличительной  чертой минского рынка недвижимости является масштабное и сравнительно честное долевое строительство. По информации Realt.Вy до половины столичных  новостроек реализуется именно по договорам  долевого строительства. Для сравнения  по договорам купли-продажи продается  лишь 35% нового жилья. Еще 10% новостроек продается посредством реализации жилищных облигаций. Знаковыми проектами  среди новостроек являются дом «У Троицкого» на ул. Сторожевская, ЖК «Маяк  Минска», вблизи Национальной библиотеки и дом «Парус» на ул. М. Танка. Обладая  индивидуальными архитектурными решениями  данные проекты реализуются по цене в 1.5-3 тыс. долларов за кв. метр.

Помимо этого Минск  отличается плановым и системным  сносом частных домостроений в черте  города. Это обуславливается необходимостью освобождения земли под многоэтажное строительство. В числе районов, где запланирован снос частных домов, значатся улицы вдоль проспекта  Дзержинского, улица Одесская (Заводской  район), бывшая деревня Дружба (Московский район). Помимо этого ликвидации подвергнутся частные дома на улицах Богдановича, Некрасова, Восточной, Орловской, Тиражной, Авакяна, Жуковского, Аэродромной и  Воронянского. Снесена будет и  деревня Сухарево.

В Минске так же отсутствует  сегмент элитного жилья в классическом понимании этого слова. Вместо него в городе насчитывается 2211 частных  домостроений «повышенной комфортности»  и несколько ЖК с подземными парковками и улучшенными коммуникациями. Можно отметить, что собственники вышеупомянутых частных домов с недавних пор обязаны оплачивать коммунальные услуги по повышенному тарифу, что, несомненно, является дополнительным обременением на право владения жильем лучшим, чем у других.[1]

 

 

 

ГЛАВА 1

АНАЛИЗ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА г. МИНСКА

1.1Ленинский район города Минска

Ленинский район, как административно  – территориальная единица города Минска, был образован Указом Президиума Верховного Совета БССР от 17 апреля 1951 года за счет разукрупнения трех районов  столицы.

В настоящее время  район динамично развивается и растет, изменяется его облик, совершенствуется инфраструктура социальной сферы. Нынешний Ленинский район – это немалая и весьма значительная часть нашей столицы.

Ленинский район занимает площадь  2400 га. Пятую часть территории Ленинского района занимают парки, скверы, бульвары, искусственные и естественные водоемы. Настоящей жемчужиной района является старейший Лошицкий парк. Не менее живописным уголком района является парк им. Грековой.

Условно Ленинский район можно  разделить на 5 частей, в каждой из которых имеются свои особенности.

Центральная часть района - исторический центр столицы, в котором сосредоточены  учреждения культуры Республики, Министерства и ведомства, другие значимые государственные  и административные здания, множество  памятников истории и культуры. Эту  часть по праву можно назвать  деловой и культурной составляющей района. Именно здесь сосредоточено  множество архитектурных памятников: пр. Независимости, ул. К. Маркса, Энгельса, Кирова, Я. Купалы, Володарского, Октябрьской  и другие. Территория имеет большую  транспортную и пешеходную нагрузку.

Район «Мотовело» - это не только «промышленная  зона», но и значительная часть жилого сектора Ленинского района. Постройки  большинства из них приходятся на 50-ые годы.

Микрорайон вдоль улиц Маяковского  – Денисовская - «спальный» микрорайон, имеющий сложившуюся инфраструктуру. В настоящее время приобретает  современный облик за счет уплотненной  застройки.

В микрорайоне «Серебрянка» сосредоточена  значительная часть жилого фонда  всего Ленинского района. Имеет хорошую  развитую инфраструктуру.

Микрорайон «Лошица» - микрорайон новостроек, где строительство жилья  сегодня опережает развитие инфраструктуры.

Быстрая застройка нового жилого района «Лошица» требует создания соответствующей  развитой инфраструктуры. На основании  проекта детального планирования жилого района «Лошица» в общественном центре района запланированы: культурно-развлекательный центр (библиотека, кинотеатры, видеозалы, объекты общепита) и развлекательный центр с танцзалами, спортивно-развлекательной функцией и объектами общепита, а также банно-оздоровительный комплекс и бассейн в микрорайоне «Лошица-3».

С ростом количества вводимого жилья  в этом районе появятся новые объекты  сферы услуг, отвечающих европейским  стандартам, с учетом необходимых  потребностей жителей.

В основу архитектурно-планировочной  структуры района положен принцип, при котором объекты культурно-бытового назначения сосредоточены в центрах, формирующих вокруг себя жилую застройку. Школы, детские сады, спортивные сооружения размещаются в зеленых зонах  между жилыми комплексами.

Новые дома появятся на границе улиц Солнечной и Бородинской, в квартале границ улиц Денисовской, Маяковского, Полевой. Достраиваются микрорайоны  Лошица-1, -3,-4. Информация по строительству новых жилых домов на 2012[4] год представлены в таблице 1.1.

 

Таблица 1.1 –  Информация по строительству жилых  домов на 2012 год

 

Наименование объектва	Заказчик	Подрядчик	Площадь квартир
2	3	4	5
Жилой дом №13 по г/п по Бородинской	КУП «УКС администрации Ленинского района г.Минска»	ОАО «МАПИД»	6 949
Жилой дом №14 по г/п по Бородинской			9 873
Жилой дом №12 по г/п в границах ул. Либаво-Роменской –Великоморской – Козыревской – Солнечной  – Роменской – пер. Дачного			7 942
Жилой дом №13 по г/п в границах ул. Либаво-Роменской –Великоморской – Козыревской – Солнечной  – Роменской – пер. Дачного			8 772
Группа многоэтажных жилых домов по г/п № 11 и  № 12 по ул.Денисовской		ОАО «Стройтрест № 4»	15 000
Многоквартирный жилой дом по ул. Маяковского	ЖСПК «Звезда МОРБ»	ОАО «Стройтрест № 4»	9 121

 

Завершается снос частного сектора  в районе ОАО «Камволь». Начато расширение улицы Маяковского от микрорайона Лошица до ул. Аранской, вынесен за пределы района филиал «Автобусный парк № 1».

Намечена реконструкция в районе ОАО «Мотовело» со сносом малоэтажных  домов по улице Велозаводской  и Нахимова для дальнейшей застройки  элитным многоэтажным жильем и объектами  делового назначения.

Привычным явлением станут многоуровневые паркинги вдоль железной дороги по улице Либаво-Роменской вместо частного сектора. Запланировано также их строительство в Лошице и по переулку Маяковского.[3]

1.2 Территориальное развитие Ленинского района на 2010-2015 годы

Территория Ленинского района занимает площадь 2400 га. В районе проживает 214,8 тыс. населения. Только за последние  годы численность района приросла на 4,8 тыс.

На территории расположено 24 промышленных предприятия, 230 предприятий торговли, услуг и общепита, 5 рынков, 78 учреждений образования, 10 поликлиник, 6 предприятий  физкультуры и спорта, 19 объектов культуры.

В центральной части города согласно разработанным детальным планам предусматривается жилая застройка  повышенной комфортности, строительство  объектов общественного назначения, многофункциональных комплексов с  объектами (административно-деловые, культурно-развлекательные, торгово-выставочные).

В центральной части города ГлавУКС  Управления делами Президента Республики Беларусь ведется строительство  лечебно-диагностического корпуса  и операционно-реанимационного блока  со стационаром по ул. Энгельса.

В перспективе до 2015г. планируется  выполнить реконструкцию стадиона «Динамо», реконструкцию ул.К.Маркса. Реконструкция ул. К.Маркса предусматривает перепрофилирование квартир на первых этажах под объекты торговли и общественного питания.

В центральной части до 2014 года планируется построить и реконструировать 4 гостиницы и гостиничных комплекса, это: гостиничный комплекс 3* по ул. Кирова-ул.Ленина; отель класса «Люкс» по ул. Кирова и Свердлова; гостиница 5 * по ул. Ульяновская – Свердлова (450 мест); реконструкция гостиницы «Октябрьская» под гостиницу категории «пять звезд» по ул. Энгельса, 13 (УП «Отель Минск»). ЗАО «Прайминвест» ведутся проектные работы по строительству офисно-торгово-сервисного комплекса с автосалонами, автосервисом и многоуровневой гараж-стоянкой со сносом части существующих строений по ул. Свердлова, 23.

В 2006 году был разработан и утвержден  детальный план территории от пр. Партизанского  до железной дороги, которым предусмотрено  новое жилищное строительство общей  площадью около 115,0 тыс. кв. м с объектами  социального, культурно-бытового и  коммунального обслуживания; реконструкция 3-4-х этажного жилищного фонда  с надстройкой этажей; перепрофилирование четной стороны жилой застройки  по ул. Нахимова под общественное назначение; реконструкция производственной зоны; строительство участков 1-го и 2-го транспортных колец; устройство пешеходных переходов  под железной дорогой Минск-Москва, 1-м и 2-м транспортными кольцами и пр. Партизанским.

КУП «Минсктранс» в конце 2009 года начато строительство трамвайной линии  в микрорайоне «Серебрянка» от ул. Плеханова до ул.Якубова с подземными пешеходными переходами. В настоящее  время ведутся работы по строительству  пешеходного перехода и реконструкции пр. Рокоссовского. Данный проект планируется реализовать до 2014г.

УП «УКС администрации Ленинского района» ведется проектирование улично-дорожной сети микрорайонов «Лошица-5,6,7,8,9,10», в том числе от ул. Малинина в  жилой район Лошица, что улучшит  транспортную доступность между  жилыми районами Серебрянка и Лошица.

В связи с интенсивным строительством жилья до 2013 года планируется приступить к строительству детского сада-яслей  № 5 по генплану на 230 мест в квартале жилой застройки в границах ул. Солнечная - Козыревская – Бородинская  – Либаво-Роменская. Сроки строительства  которого на сегодняшний день не определены в связи с недостатком финансирования.

В настоящее время УП «УКС администрации  Ленинского района» начато строительство еще 5 жилых домов по ул. Роменской, Либаво-Роменской и Бородинской общей площадью 54 тыс.кв.метров. Вдоль ул. Либаво-Роменской предусмотрено строительство 4-х паркингов и торгово-общественная зона. Инвесторы по строительству и сроки освоения не определены, так как строительство предусматривает отселение и снос частного сектора.

В районе Камвольного комбината  ЧУО «Международный гуманитарно-экономический  институт» ведется строительство  учебного и административного корпусов по ул. Маяковского, 129а. Закончена реконструкция здания общежития под размещение в нем суда Минского района. Планируется реконструкция здания Дворца культуры «Лошицкий», по которому уже завершены проектные работы.

На территории войсковой части 5448 по ул. Маяковского ведется строительство  казармы. Имеется проектная документация по реконструкции спортивного комплекса  СДЮШОР № 5 по футболу. Реконструкция  здания спортивной школы и футбольных полей запланирована с применением  самых современных технологий и  покрытий.

В настоящее время уже практически  реализованы четыре микрорайона, это  «Лошица-1,2,3,4». Для улучшения жизнедеятельности в жилом районе «Лошица» на ближайшие годы планируется строительство торгового центра в районе ул. Я. Лучины — Игуменский тракт и торгово-коммерческого центра с гостинично-офисными функциями.[2]

Вместе с вводимым жильем в 2010-2015 годы[2] планируется ввести в эксплуатацию объекты, приведенные в таблице 1.2.

 

Таблица 1.2 – План ввода в эксплуатацию объектов на 2010-2015 годы.