Оценка строительства логистической недвижимости

 

 

По данным компании «Colliers International» ставки аренды предложения на производственно-складские помещения класса А и В составляют $102–150 за кв. м в год, без НДС и эксплуатационных расходов. За прошлый год уровень ставок практически не изменился, несмотря на дефицит предложения складских площадей в аренду. Это связано с тем, что большинство девелоперов ориентируются на крупных арендаторов, которых на рынке не так много (не более двадцати).

 

 

Арендные ставки на рынке  производственно-складской недвижимости будут стабильно высокими еще  как минимум 2 года. Такие выводы делают специалисты компании «Knight Frank». По данным проведенных компанией исследований, цены на аренду складских помещений в Петербурге составляют для класса А — $132–150 за 1 кв. м в год, для класса В — $ 102-132 за 1 кв. м в год. По официальным данным, практически все эти площади востребованы арендаторами и заполнены.

 

 

Арендные ставки на производственно-складские  помещения находятся в диапазоне $6-16 за 1 кв. м в месяц. При этом нижняя граница диапазона соответствует  неотапливаемым помещениям, а также помещениям, находящимся в плохом состоянии или с неудачным расположением. Размер арендных ставок зависит не только от качества помещений.

 

 

В условиях дефицита и низкой информированности участников рынка  арендные ставки на сходные объекты  недвижимости могут существенно  колебаться в зависимости от уровня постановки бизнеса по сдаче в  аренду, что особенно характерно для  объектов класса С: многие организации сдают в аренду принадлежащие им помещения по ценам на 30 – 50% ниже рыночных, хотя уровень цен в данном сегменте может достигать уровня цен помещений класса В.

 

 

Продажа складов и производственных помещений 

 

 

На стоимость продажи  складских и производственных помещений  и площадей в Санкт-Петербурге влияют те же факторы, что и на стоимость  аренды. Также на продажную стоимость  могут оказывать сильное влияние  вид продажи объекта, а также  юридическая чистота и прозрачность возникновения прав собственности на объект и переходов прав собственности от владельца к владельцу.

 

 

Под видом продажи понимаются переоформление прав собственности  на объект недвижимости с одного лица на другое, переоформление прав на юридическое  лицо, которому принадлежит объект недвижимости или покупка пакета акций предприятия, которому принадлежит  объект недвижимости.

 

 

Указанные факторы определяют степень риска при проведении сделок купли-продажи, а также дополнительные затраты при покупке на проверку юридической чистоты объекта, отсутствие судебных споров, аудиторские проверки и т.п.

 

 

ВЫВОДЫ.

 

 

Основные тенденции рынка  производственно-складской недвижимости

 

 

По данным компании «АГ  Бизнес консалтинг», основными тенденциями  на рынке производственно-складской  недвижимости в настоящее время  являются:

 

 

- дальнейший рост спроса на производственно-складскую недвижимость, в основном, в сегменте высококлассных объектов, предлагающих арендаторам широкий спектр дополнительных услуг;

 

 

- рост предложения производственно-складских  площадей во всех сегментах:  значительное увеличение объема  предлагаемых в аренду производственно-складских  помещений, принадлежащих промышленным  предприятиям и использовавшихся  ранее собственниками для собственных  нужд; ввод в эксплуатацию новых  производственно-складских объектов.

 

 

- увеличение конкуренции  среди арендодателей в сегменте С и D в связи с введением в эксплуатацию новых современных складских комплексов, обеспечивающих более выгодное для арендатора размещение груза, а также ростом предложения в сегменте производственно-складских помещений советского периода постройки. В долгосрочной перспективе профессионально управляемые производственно-складские комплексы составят более чем серьезную конкуренцию прочим арендодателям и следует ожидать отток платежеспособных арендаторов из объектов старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую инфраструктуру и высокий уровень сервиса комплексы;

 

 

- тенденция к повышению  уровня управления производственно-складскими  комплексами и оптимальному коммерческому  использованию объектов недвижимости;

 

 

- значительное увеличение  инвестиций в производственно-складскую  недвижимость. Данная тенденция  относится не только к объектам  нового строительства. Все более  широкое распространение приобретает  редевелопмент промышленной недвижимости, создание на территории (части территории, освободившейся в результате технического переоснащения основного производства) имущественных комплексов промышленных предприятий, технопарков, современных торговых, офисных, складских и логистических комплексов;

 

 

- перераспределение функций  территорий Санкт-Петербурга, поддерживаемое  правительством города. Новый Генеральный  план развития Санкт-Петербурга  предусматривает вывод промышленных  зон из исторического центра  города, а также реконструкцию  старых и создание новых промышленных  зон. В соответствии с Генпланом,  основные логистические узлы будут складываться в новых промзонах за пределами города, а многие индустриальные объекты уступят территорию более рентабельным видам бизнеса;

 

 

- дефицит предложения  (прежде всего, качественного)  пока дает возможность арендодателям  повышать арендные ставки без  особого риска увеличения уровня  вакантных площадей. Однако в  последнее время наметилась тенденция  снижения общих темпов роста  арендных ставок на производственно-складские  помещения, связанная с постепенным  насыщением рынка. 

 

 

Главной особенностью в настоящее  время является существенное увеличение объемов строительства высококачественных площадей – так около 510 000кв. м  складов А и В класса, более 2.37 млн. кв. м находятся в стадии проектирования, что позволит в значительной мере удовлетворить растущий спрос на эти объекты. Значительно увеличилась средняя площадь анонсируемых проектов. Наиболее крупными из них являются проекты компаний «Евразия Логистик» (790 тыс. кв. м) и «Пантикапей» (250 тыс. кв. м).

 

 

Кроме того, в 2006 году были впервые  заявлены проекты строительства  производственно-логистических комплексов. Их реализуют компании «РосЕвроДевелопмент» и «Цветы».

 

 

По оценкам специалистов компании «Colliers International», в 2007 году планируются к вводу около 350 000кв. м складских площадей класса А и В.

 

 

Наиболее активно строительство  складских комплексов ведется в  промышленных зонах Шушары, Горелово, Янино, Уткина Заводь.

 

 

Строящиеся качественные складские комплексы, ввод в эксплуатацию которых планируется в 2007 году приведены в Таблице 4.

 

 

Таблица 4

 

 

 

 

По данным компании Colliers International

 

 

По данным маркетингового исследования компании «Knight Frank», уже в ближайшие 2-3 года доля высококлассной недвижимости достигнет 20-30% от общего объема рынка, чему будут способствовать заявленные выше крупные проекты, запланированные к выводу на рынок в 2007 году. Однако и после завершения строительства этих объектов объем спроса позволит рынку безболезненно поглотить все эти складские помещения.

 

 

Основными арендаторами качественных складских площадей являются логистические, торговые и производственные компании.

 

 

Со стороны компаний, предпочитающих арендовать складские помещения, высок  спрос на помещения площадью более 3 000кв. м.

 

 

Наиболее крупные помещения (от 10 000кв. м) пользуются спросом со стороны логистических компаний.

 

 

Производственные компании предпочитают арендовать складские  комплексы, расположенные вблизи основного  производства, розничные компании –  в черте города, логистические, оптовые компании и дистрибьюторы – вблизи крупных магистралей.

 

 

По сравнению с прошедшим 2006 годом в настоящее время  наметилась тенденция некоторого роста  стоимости продажи и аренды производственно-складских  площадей (см. Таблицу 3).

 

 

Для покупки или заказа полной версии работы перейдите по ссылке.

 

 

Техническое состояние здание может быть оценено как отличное.

 

Здание непосредственно  примыкает к Киевской улице (одной  из активных транспортных магистралей). Местоположение объекта-аналога может  быть оценено как отличное.

 

Объект-аналог выставлен  на продажу в декабре по цене предложения 697 $ за кв.м. Источник информации: Деловая  недвижимость №5(55), агентство –  Центр ВиВ, контактный телефон: 119-73-00.