Оценка строительства логистической недвижимости

11. рЫНОК ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Обзор рынка недвижимости выполнен в целях:

 

установления среднерыночных арендных ставок и цен продаж объектов, аналогичных объекту оценки;

 

определения вариантов застройки (перестройки) улучшений при анализе  наиболее эффективного использования  земельного участка.

 

 

Обзор и тенденции развития рынка производственно-складских  площадей

 

 

Общая характеристика рынка

 

 

Сегмент складских и производственных помещений в Санкт-Петербурге является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости в СПб. Складская и  производственная недвижимость в Санкт-Петербурге представлена в основном помещениями  и площадями, построенными в советское  время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные  склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Петербурге, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.).

 

 

Строительство новых или  реконструкцию складов и производственных помещений компании в СПб осуществляют, главным образом, для собственных  нужд, что не увеличивает предложение  на открытом рынке аренды и продажи  складской и производственной недвижимости в Санкт-Петербурге.

 

 

В ближайшие годы будет  сохраняться дефицит складских  и производственных помещений в  СПб и, как следствие, рост стоимости  их аренды и продажи.

 

 

По данным ГУП ГУИОН  на начало 2006 года объем производственно-складской  недвижимости составлял 25 825.3 тыс. кв. м, из которых 19.835.3 тыс. кв. м занимал  производственный сектор и 5 990 тыс. кв. м – складской. Совокупная доля производственно-складских  объектов составляла около 36.5% от общего объема нежилого фонда города. При  этом площади строений производственных объектов занимали 19 670 тыс. кв. м (76.2%), складских  – 5 295.7 тыс. кв. м (20.5%) от общего объема производственно-складских помещений.

 

 

Площади во встроенных производственно-складских  помещениях занимали 859.6 тыс. кв. м, из которых 165.3 тыс. кв. м составляли площади  производственных объектов и 694.3 тыс.кв. м – складские площади. Совокупная доля встроенных производственно-складских  объектов составляла около 3.3% от общего объема производственно-складских  площадей. Распределение производственно-складских  площадей по типам помещений приводится в Таблице 1.

 

Таблица 1.

 

Распределение производственно-складских  площадей по типам помещений

 

Тип

 

помещений 

Кол-во строений

 

(шт.) 

Площадь строений

 

(тыс. кв. м) 

Площадь встроенных

 

(тыс. кв. м) 

Общая площадь

 

(тыс. кв. м)

 

Производственный 

7 671 

19 670.0 

165.3 

19 835.3

 

Складской 

4 503 

5 295.7 

694.3 

5 990.0

 

ИТОГО 

12 174 

24 965.7 

859.6 

25 825.3

 

 

 

по данным ГУП ГУИОН

 

 

Территориальная структура  рынка производственно-складских  помещений 

 

Площади объектов производственно-складского назначения распределяются по районам  города весьма неравномерно. Распределение  встроенных производственно-складских  площадей и площадей в отдельно стоящих  зданиях по районам города приводится в Таблице 2.

 

 

Таблица 2

 

 

Распределение производственно-складских  площадей по районам города

 

Районы 

Площадь строений

 

(тыс. кв. м) 

Площадь встроенных

 

помещений

 

(тыс. кв. м) 

Всего площадей

 

(тыс. кв. м.) 

Итого

 

площадей

 

(тыс. кв. м.

 

Адмиралтейский 

259.4/247.6 

26.9/74.5 

286.3/322.1 

608.4

 

Василеостровский 

232.9/98.4 

4.8/21.0 

237.7/119.4 

357.1

 

Выборгский 

2 386.0/428.8 

5.3/25.7 

2 391.3/454.5 

2 845.8

 

Калининский 

1 766.2/326.3 

0.4/15.6 

1 766.6/341.9 

2 108.5

 

Кировский 

2 73.8/680.2 

15.0/86.8 

2 088.8/767.0 

2 885.8

 

Колпинский 

2 560.6/215.6 

0.2/1.9 

2 560.8/217.5 

2 778.3

 

Красногвардейский 

577.2/230.6 

6.5/42.0 

583.7/272.6 

856.3

 

Красносельский 

490.2/137.4 

0.9/6.0 

491.1/143.4 

634.5

 

Кронштадтский 

110.8/23.8 

5.0/2.5 

115.8/26.3 

142.1

 

Курортный 

158.6/96.5 

0.3/3.3 

158.9/99.8 

258.7

 

Московский 

1 462.0/662.0 

6.0/38.0 

1 468.0/700.0 

2 168.0

 

Невский 

1 610.4/375.3 

39.3/63.5 

1 649.7/438.8 

2 088.5

 

Петроградский 

1 509.4/93.3 

9.1/55.0 

1 518.5/148.3 

1 666.8

 

Приморский 

1 245.0/499.0 

5.0/17.0 

1 250.5/516.0 

1 766.5

 

Петродворцовый 

438.6/82.8 

-/3.6 

438.6/86.4 

525.0

 

Пушкинский 

246.7/114.5 

2.5/6.3 

249.2/120.8 

370.0

 

Фрунзенский 

1 594.5/643.4 

7.6/18.8 

1 602.1/662.2 

2 264.3

 

Центральный 

947.0/340.2 

30.5/212.8 

977.5/553.0 

1 530.5

 

 

 

по данным ГУП ГУИОН

 

 

(первая цифра – данные  по объему производственных площадей, вторая – складские площади,  выделенные цветом – площади  районов – лидеров)

 

 

Как можно заметить, в секторе  производственно - складских площадей лидерами являются Кировский (2 885.8 тыс. кв. м), Выборгский (2 845.8 тыс. кв. м) и Колпинский (2 778.3 тыс. кв. м) районы, доля которых в общем объеме производственно-складских помещений составляет около 33%. Далее следуют Фрунзенский (2 264.3 тыс. кв. м), Московский (2 168 тыс. кв. м) и Калининский (2 108.5 тыс. кв. м) районы.

 

 

Лидерами по объемам производственно-складских  площадей в отдельных строениях  также являются Колпинский (2 560.8 тыс. кв. м), Выборгский (2 391.3 тыс. кв. м) и Кировский (2 088.8 тыс. кв. м).

 

 

Из 4-ех центральных районов  города по объему производственно-складских  площадей, как в строениях, так  и во встроенных помещениях последнее  место занимает Василеостровский район (237.7 тыс. кв. м/119.4 тыс. кв. м) соответственно, Адмиралтейский район на предпоследнем  месте.

 

 

В сегменте встроенных производственно-складских  площадей первое место принадлежит  Кировскому району (767 тыс. кв. м). Далее  идут - Московский и Фрунзенский районы (700 тыс. кв. м и 662.2 тыс. кв. м соответственно).

 

 

Больше всего складских  объектов запланировано к вводу  в эксплуатацию в Выборгском, Красногвардейском, Московском и Пушкинском районах. В  Выборгском районе (север города) новые  проекты сосредоточены в основном в нежилой зоне «Парнас». Она сформировалась в 1970-1980 гг. и имеет развитую инфраструктуру, однако свободных мест здесь практически  не осталось.

 

 

Популярно у инвесторов и  Выборгское шоссе в зоне пересечения  с КАД. В Красногвардейском районе (на востоке) развивается промзона «Ручьи». В Московском районе (юго-запад города) склады сосредоточены в нежилой зоне «Предпортовая», а в Пушкинском (юг) - в зоне «Шушары».

 

 

Именно Пушкинский район - абсолютный лидер по масштабу реализуемых  проектов (под складское строительство  здесь уже забронировано 156га земли).

 

 

По мнению компании «Бекар»  южное направление сегодня наиболее востребовано инвесторами. Во-первых, их привлекает близость к морскому порту и стратегическому московскому  направлению. Во-вторых, «Шушары» - это бывшие совхозные земли и территорий для освоения здесь более чем достаточно. Так, в промзоне «Шушары» японская компания «Toyota» построит на 220 га автомобильный завод. Город взял на себя прокладку дорог и инженерных сетей, сооружение объектов инфраструктуры. На это потребуется до $100 млн. В администрации города заявили, что инженерное развитие «Шушар» будет комплексным, с учетом нужд нынешних потребителей и будущих перспективных строек.

 

 

По новому генплану Петербурга освоение территорий «Шушары-2», «Предпортовая-3», «Нойдорф» в Стрельне (наряду с «Металлостроем-2» и «Конной Лахтой») отнесены к промзонам первоочередного развития. В последнее время к этой категории все чаще относят и нежилую зону «Юго-Западная». Кроме того, в промзону «Шушары-3» из центра города переедет ж/д станция Московская-Товарная, что даст дополнительный стимул к развитию этой зоны.

 

По оценкам компании «Knight Frank» наибольшая часть производственно-складской недвижимости сконцентрирована в центральных районах города (более 20%). Значительное количество складских помещений (более 1 млн. кв. м) используются сами собственниками и не вовлечены в коммерческий оборот на рынке аренды складских помещений.

 

При анализе производственно-складского сегмента рынка нежилого фонда специалисты  рассматривают производственные помещения  совместно с объектами складского назначения, поскольку провести четкую грань между этими сегментами, если речь идет не о вновь построенном  заводе, практически невозможно. Кроме  того, нет существенных отличий между  сегментами производственной и складской  недвижимости и по такому показателю, как стоимость аренды помещений.

 

 

Для рынка производственно-складской  недвижимости характерно превышение спроса над предложением. Особенно остро  ощущается дефицит высококлассных производственных помещений и складских комплексов, предлагающих широкий спектр услуг. По оценкам экспертов, требованиям клиентов соответствуют менее 50% предлагаемых площадей, а общая неудовлетворенность спроса на высококлассные помещения составляет порядка 600 – 900 тыс. кв.м.

 

 

Характеристики спроса

 

Развитие экономики ведет  к постоянному росту спроса на производственно-складские площади, особенно – в сегменте высококлассных помещений. Наблюдается рост требований арендаторов к качеству помещений, все большее значение приобретает наличие дополнительных услуг: погрузо-разгрузочные услуги, складской учет, хранение грузов, растоможивание и др. Большим спросом пользуются многопрофильные объекты, включающие, помимо производственных и складских, офисные и торговые площади.

 

 

Основной спрос находится  в ценовом диапазоне от $3,8 до $6,7 за 1 кв. м в месяц.

 

 

Наиболее востребованы на рынке аренды помещения площадью 1000 – 1500 кв.м. Основными арендаторами таких площадей является средний  и крупный бизнес (металло- и деревообработка, крупные торговые операторы). Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения, площадью 500 – 1000 кв.м.

 

 

Характеристики предложения 

 

 

Предложение на рынке складской  недвижимости Санкт-Петербурга формируется  путем перепрофилирования старых производственных помещений, строительства новых  складских комплексов и логистических центров, сдачи в аренду помещений КУГИ.

 

 

Большинство площадей, предлагаемых в аренду, – помещения промышленных предприятий, ранее использовавшихся собственниками для собственных  нужд и освободившихся, в результате реорганизации или сокращения производства. Основная масса таких помещений  находится в состоянии, не отвечающем в полной мере требованиям, предъявляемым  арендаторами.

 

 

Незначительная часть  рынка занята профессионально спроектированными  и столь же профессионально управляемыми объектами. Это специализированные складские комплексы и технопарки. Такие комплексы предлагают своим  клиентам широкий спектр дополнительных услуг. Доля современных объектов чрезвычайно  мала и составляет не более 5% от общего объема; большая часть их используется собственниками для собственных  нужд. Спрос на такие площади превышает  предложение в 2 – 3 раза.

 

 

Диаграмма 1

 

 

Распределение объема предложения  на рынке аренды производственно-складской  недвижимости по классам, %

 

 

 

 

 

по данным компании «Knight Frank»

 

 

Из Диаграммы 1 видно, что  большинство предложения на рынке  складских помещений представлено помещениями класса «С» и «D» - 55% (около 3 млн. кв.м.) от общего числа  складских помещений.

 

 

Уже в ближайшее время  объем высококлассных складских  площадей существенно увеличится: на данный момент на разной стадии реализации находится большое количество проектов строительства складских комплексов, завершение которых может повлиять на соотношение спроса и предложения  на рынке складских помещений. Основной объем мощностей (44%) предполагается ввести в Шушарах, 16,5% приходится на проекты в промзоне «Парнас» и 12% – на зону станции «Предпортовая». Таким образом, к концу 2006 года (когда планируется завершение большинства проектов) в городе произойдет сегментация складской инфраструктуры по трем зонам, которые расположены на крупных транзитных магистралях.

 

 

В структуре предложения  доминируют помещения площадью от 1000 до 2000 кв.м. Наблюдается тенденция  укрупнения площадей, предлагаемых в  аренду.

 

 

Аренда складских и  производственных помещений 

 

 

Ставки аренды складов  и производственных помещений и  площадей в СПб определяются как  общими факторами для коммерческой недвижимости, так и характерными для данного вида. Из общих факторов отметим местоположение, общая площадь, уровень отделки помещений, наличие  и уровень оборудования, уровень  услуг, предоставляемых арендатору. При этом местоположение оценивается, в отличие от офисов и магазинов, исходя не из престижности места или  близости к центру Санкт-Петербурга, а в зависимости от близости основных транспортных магистралей и возможности  подъезда грузового транспорта.

 

 

Из характерных факторов, определяющих уровень стоимости  аренды складов в Петербурге, отметим  технические характеристики складского помещения (высота потолков, размеры  и количество ворот, наличие пандусов и т.п.), наличие автоматизированной разгрузки-погрузки, кран-балок, поддержка  температурных режимов в помещении  и т.п.

 

 

Для производственных площадей такими факторами будут количество, размеры, взаимное расположение производственных и вспомогательных помещений, размер земельного участка, занятый под  производство, номенклатура и мощности коммуникаций (электричество, вода, газ, пар, сжатый воздух, ж/д подъезд и т.д.), наличие очистных сооружений, близость жилья и природоохранных зон. В зависимости от вида производства могут иметь место и другие факторы.