С другой стороны, сложно давать долгосрочные позитивные прогнозы для российской экономики ввиду малых значений объема реальных инвестиций.  Также эксперты отмечают, что рост ВВП может замедлиться за счет будущего снижения вклада чистого экспорта. Так как импорт начал расти, а продажи основного экспортного российского товара - газа - стабилизируются и уже не увеличиваются быстрыми темпами. 

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования в РФ в период кризиса

      Сегодня российские банки на разразившийся  финансовый кризис отреагировали четырьмя сценариями поведения по отношению  к ипотечным займам. Одни полностью  прекратили их выдачу, другие повысили процентные ставки для новых заемщиков, третьи - собираются повысить ставки и  по уже выданным кредитам, а четвертые  просят погасить задолженность досрочно.

      Фондирование  сделок на ипотечном рынке в основном проходило либо от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), покупавшего  закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации. Как  объясняют эксперты, сегодня банки  повышают ставки (и для новых заемщиков, и по уже выданным займам) не только из-за финансового кризиса, но и чтобы  компенсировать возможные потери при  рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. Дело в том, что  агентство решило выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости АИЖК готово выкупать лишь кредиты, выданные под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Отсюда - чтобы не понести убытки, неизбежные при продаже кредитов с дисконтом, - банки должны начать повышение процентных ставок по уже выданным займам. Так, по сведениям «Коммерсанта», собирается поступить пермский Камабанк, приостановивший две недели назад выдачу новых ипотечных кредитов. Руководство банка обещает уведомить клиентов об этом заранее. До последнего времени Камабанк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.

      И хотя типовые договоры кредитования по стандартам не предусматривают изменения  ставки в одностороннем порядке, такое право предусмотрено у  многих банков. Например, у Сбербанка  и Оргрэсбанка. Банк «Уралсиб» тоже может воспользоваться подобной прерогативой, если уведомит заемщика о повышении процентных ставок за 30 дней. Ипотечные договоры Банка  Москвы предусматривают изменение  ставки через три года после подписания договора. Недавно внесли соответствующие  пункты во все кредитные договоры в ВТБ 24 и Юникредитбанк, и собираются внести в банке «Возрождение».

      Если  же заемщик не соглашается подписать  дополнительного соглашения о повышении  ставки по уже выданному кредиту (а его подпись необходима в  любом случае), банк может изменить соглашение через суд с требованием  или вовсе расторгнуть его. Правда, в случае удовлетворения иска о расторжении  договора банк потеряет право на залог.

      Первым  российским банком, который обратился  к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, стал Росевробанк. Свою просьбу банк аргументировал скорым обвалом рынка недвижимости и  снижением стоимости залога. Росевробанк  предлагает погасить как минимум 30% задолженности не позднее 15 ноября 2008 года. В противном случае руководство  банка угрожает потребовать досрочного возврата кредита целиком и начислить проценты. А при неисполнении и этого требования - забрать предмет залога.

      Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищному кредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов

Доля  просроченной задолженности ипотечных  заемщиков по кредитам, которые находятся  на сопровождении в агентстве, снизилась  в III квартале на 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос.

Сопровождаемые  АИЖК кредиты лишь вершина айсберга, на 1 октября они составили 92,4 млрд руб. По данным ЦБ, объем задолженности  россиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд руб.

      Начиная со II квартала АИЖК отмечает и улучшение  качества портфеля: во II квартале у  агентства впервые сократилась  короткая просрочка - 30-90 дней - на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования к заемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-за кризиса ситуация улучшилась только сейчас.

      По  кратко- и среднесрочным долгам агентство  работает над улучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая  им реструктуризацию кредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому  часть заемщиков возвращаются к  обычному графику платежей и кредит перестает быть проблемным.

      Правда, негативной стороной снижения краткосрочной  задолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую  стадию. Доля долгов сроком от 180 дней и  выше у АИЖК только растет - с 4,9% по результатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет это тем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебного урегулирования.

      По  данным за первый квартал текущего года, объем выданной в России ипотеки  уже сократился в пять раз, по сравнению  с первым кварталом 2008 года.

      Это связано в первую очередь с  тем, что из-за финансового кризиса  большинство банков практически  свернули свои ипотечные программы.

При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российских семей, которые должны в 2010 году стать  получателями базового материнского капитала, примерно 320 тысяч семей планируют  направить средства материнского капитала на оплату ипотеки.

      Как сообщил глава АИЖК, в связи  с этим агентство готовит специальные  программы, рассчитанные на эту категорию  населения.

      По  данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России в этом году было выдано ипотечных  кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредиты составили 22,969 миллиарда  рублей, кредиты в иностранной  валюте - 1,469 миллиарда рублей).

      В свою очередь годом ранее, в январе - апреле 2008 года, объем ипотечных  кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты - 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте - 21,553 миллиарда рублей).

      Таким образом, в первом квартале текущего года, по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов в целом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов - более чем в 5,6 раза, а  объем валютных кредитов - более  чем в 14 раз.

      Необходимы  серьезные законодательные изменения  для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение  уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме  того, необходимо формирование публичной  системы оценки рисков и совершенствование  стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе  за счет сделок через загсы, а также  совершенствование процедур обращения  взыскания на заложенное по ипотеке  имущество.

      Совет Федерации рекомендует правительству  РФ скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства «Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений», предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.

      Совет Федерации рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в РФ.

      По  замыслу разработчиков концепции  внедрение системы ипотечного страхования  должно решить проблему нехватки у  населения денег на первоначальный взнос и повысить доступность  ипотечного кредита (о прогнозах  рынка на 2010-2015 годы). СК «АИЖК» будет  предоставлять услуги заемщикам, кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликта интересов  между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепции предложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров и страховщиков.

      Так же разработаны основные условия  реализации открытым акционерным обществом  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих  проекты строительства жилья  экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения  в рамках данных проектов.

      Основные  условия программы разработаны  во исполнение Протокола заседания  Правительственной комиссии по повышению  устойчивости развития российской экономики  от 28 апреля 2009 года №12 в части поручения  о разработке новых механизмов, предусматривающих  стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в  рамках данных проектов жилье.

Заключение

      В работе проанализирован рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявлены проблемы и предложены направления совершенствования данного рынка на ближайшие годы.

      Необходимы  серьезные законодательные изменения  для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение  уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме  того, необходимо формирование публичной  системы оценки рисков и совершенствование  стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе  за счет сделок через загсы, а также  совершенствование процедур обращения  взыскания на заложенное по ипотеке  имущество.

      В условиях глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Количество банков, которые выдают подобные кредиты, резко  сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что удержались на плаву, в срочном порядке меняют условия  предоставления этой услуги.

Список  литературы

1. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета. Тематический выпуск: «Ипотека» - 2007. - №1. - с.1-2.

2. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - «Юристъ», 2003 г.

3. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие по курсу «Теория денег и кредита» / Новосиб. Гос. Акад. Экономики и управления. - Новосибирск, 2009. - 80 с.

4. Ипотека в России (под ред. А.В. Толкушкина) - «Юристъ», 2002 г.

5. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. - 348 с.

6. Пухова А. Три способа финансирования // Строительная газета. Тематический выпуск: «Ипотека» - 2006 - №1. - С. 4.

7. Рид Э. и др. Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М. Усоскина. - М.: «прогресс». 2003. - 493 с.

8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2007.