Ипотечный рынок в условиях кризиса

Введение

      Актуальность  и значимость становления ипотеки (залога недвижимости) для жилищного  строительства современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях.

      Ипотека как финансовая инновация для  России конца XX и начала XXI века предоставляет  возможности удовлетворения ряда потребностей:           1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности; 2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании свободных финансовых ресурсов;

3) потребности  жилищно-строительного комплекса  в загрузке производственных  мощностей. Также, позволяет изменять  не только стоимость и доступность  финансирования жилищного строительства,  но и влияет на управление  денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций.  Способствует финансовому дерегулированию  в инвестиционно-строительной сфере,  инициируя и стимулируя ее  развитие.

      Бизнес  в России сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как  «естественный отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных  и приспособленных. Однако «времена не выбирают» и для тех, кто  смело смотрит вперед, задачи остаются теми же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование недвижимости в России всегда было дорого, а в связи  с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам  понятно, что дешевой ипотеки  в нашей стране еще долго не будет.

      Однако  для малого и среднего бизнеса  интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ожидать от кризиса  в этой сфере. «Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время  финансового кризиса, то можно сделать  вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, что сейчас происходят в мире и  в России.

1. Понятие и виды  ипотеки

      Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в конце VII - начале VI веков  до н.э. Появлению его послужило  то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось  определение «драконовские законы». Продолжил начинание один из легендарных  афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в  случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности  в имущественную, Солон и предложил  ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора  в поименованной сумме. На таком  столбе, получившем название hipotethica, что  в переводе означает подставка или  подпорка, отмечали все поступающие  долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись  на нем говорила о том, что участок  заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть  долг этим самым участком.

      Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей  ипотеки. Упоминания о залоге встречаются  еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах  Ману, во II веке до нашей эры, залог  упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

      Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды.

      В средневековье путем преемственности  римского права ипотека перешла  в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.

      История ипотеки говорит о том, что  в средневековой Европе появилась  практика актов об отчуждении или  залоге недвижимой собственности в  народных собраниях, церквях или  ратушах. В Средневековье также  ужесточается контроль государства  над развитием ипотеки.

Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные  кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это  зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского  гражданина.

      В России и странах СНГ банки  предлагают самые разные условия, что  предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки  в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

      Во-первых, банки предлагают различные ипотечные  программы, поэтому клиент сам может  выбрать подходящую ему программу  покупки квартиры в кредит.

      Во-вторых, для получения ипотечного кредита  не требуется огромного количества справок, как раньше.

      В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого  жилья процентные ставки разнятся.

      Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных  препятствий развитию ипотеки - неграмотность  и слабая информированность населения  в вопросах кредитования покупки  жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются  на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

      Ипотека представляет собой залог недвижимого  имущества как средства обеспечения  исполнения различных гражданско-правовых обязательств.

      Так, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

      Далее определяется то, что для сторон договора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с  момента возникновения права  залога, а для третьих лиц с  момента государственной регистрации  ипотеки (п. 6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

2. Положительные и отрицательные влияния кризиса на экономику и рынок недвижимости России

      Последствия финансового кризиса могут быть самыми разными, кризис вызовет как  положительные, так и отрицательные  изменения в экономике. Теперь уже  ясно, что будет снижение доходов  населения. Снижение курса рубля  по отношению к другим валютам, то есть девальвация рубля (резкая или  плавная). Происходит замещение частного капитала государственным.

      Из-за финансового кризиса в России в 2008-2009 годах правительство уже  пошло на сокращение государственных  проектов в области инфраструктуры и строительства. Крупнейшие компании сокращают свои инвестиционные программы. Кризис коснулся уже каждого предприятия  и каждого сотрудника, предприятия  сокращают рабочий день и рабочую  недели. Некоторые компании проводят сокращение персонала. Банки подняли  ставки по кредитам, сворачивают ипотечные  программы.

      Из  положительных моментов последствий  финансового кризиса в России можно выделить оздоровление экономики, оживление предпринимательской  инициативы, замещение импортных  товаров - отечественными. Разорение  неконкурентоспособных предприятий  и развитие более эффективных  и жизнеспособных. Повышение уровня конкуренции и как следствие, снижение цен на некоторые товары. Кризис в России уже вызвал снижение цен на бензин, на недвижимость и  землю, сдувание многих пузырей на разных рынках. Что будет дальше, могут  сказать эксперты по финансовому  кризису.

      Михайл  Хазин президент компании экспертного  консультирования «Неокон»: «Кризис  сильно изменит и уже начинает менять структуру цен, да и структуру  потребления. И я не исключаю, что  семьям и среднего достатка придется ограничивать потребление, будь-то бензиновое или продовольственное».

      Евгений Ясин научный руководитель Высшей школы  экономики, профессор: «В России есть возможность  выбраться из этой ситуации быстро, может, за год, но с определенными  потерями…У нас в торговле ограниченная роль. И в этом наше счастье, мы не попали в эпицентр урагана. В результате сегодня мы имеем все шансы, чтобы  выбраться из кризисной ситуации. Если мы согласимся, что темпы экономического роста снизятся, а государственные расходы значительно сократятся, чтобы снизить инфляцию, то все проблемы будут решены»

      Михаил  Делягин директор Института проблем  глобализации: «Я боюсь, что это надолго и никто не знает насколько, большая часть бизнеса еще не поняла, что происходит».

      Линдон  Ларуш крупнейший американский экономист: «Невозможно дать простой прогноз, события могут развиваться по-разному. Например, крупные долларовые инвесторы, такие как Китай и другие страны, начнут менять валюту. В том числе  и Россия будет пытаться налаживать более тесное сотрудничество с Европой  и другими странами. Деньги будут  выводиться из долларовой зоны. И это исключительно защитная мера - весь мир в курсе стремительного обвала доллара. Некоторые страны предпочтут комбинацию различных валют, а не только доллары».

      Уже ни для кого не секрет, что финансовый кризис в России быстрыми темпами  перерастает в масштабный спад производства, которому всегда сопутствует сокращение рабочих мест. Власти не пытаюстся  отрицать проблему: об основных угрозах  рынку труда говорил президент  Медведев, а премьер Путин в  речи на съезде «Единой России» не забывает пообещать увеличение пособий  по безработице, однако практика показывает, что на самом деле государство  к массовым увольнениям оказалось  абсолютно не готово, об этом говорит  множество фактов.

      По  данным Росстата, в России на 76 млн  экономически активного населения  приходится около 5 млн безработных (6,6%), что, по оценкам социологов, не так уж много. По словам директора  Центра исследований постиндустриального  общества Владислава Иноземцева, в  большинстве европейских столиц свыше 10% жителей - безработные, и это  не считается критическим уровнем. В Москве же, судя по официальным  данным Службы занятости на 19 января, доля безработных вообще мизерная - 0,4% трудоспособного населения столицы, это 24 500 человек.

      Другое  дело, что почти все эксперты прогнозируют в ближайшее время резкое снижение занятости. «Это не является результатом  непредвиденных обстоятельств, - сказал Иноземцев на прошедшем 20 января круглом  столе «Безработица в России». - Это  результат излишнего роста занятости  и непропорционального роста  доходов.

      Для того чтобы поддержать финансовый сектор, правительства разных стран стали  делать эмиссии из бюджета в банковские структуры, предоставляя им кредиты  под низкие процентные ставки или  выкупая какое-то количество акций. Эти инвестиции, по сути, «национализирующие»  коммерческие банки, дали свой положительный  эффект, но только на некоторое время. «Золотую» середину между полностью  зависимыми от государства банками и свободными коммерческими вряд ли возможно найти. Полная национализация приведет к краху рыночных отношений, поэтому «чаша весов» склонилась в сторону коммерческой направленности банков. Что, в свою очередь, вызвало беспрецедентное отношение коммерческих банков к государственным инвестициям. Они по-прежнему крайне неохотно пересматривают свою кредитную политику, предпочитая эмиссионные деньги придержать или вложить в наиболее устойчивые международные финансовые структуры «от греха подальше». Эта не иначе как «больная» политика косвенным образом поддерживается «власть имущими», что только усугубляет кризисные проявления и отодвигает всеми ожидаемый «конец кризиса» на весьма неопределенный срок.

      По  сути, вся беда проблемы выхода из кризиса  в том, что в его период в  решение злободневных проблем активно  ввязываются политики, а экономисты, способные коллегиально найти оптимальное  решение, оказываются «не при  делах». А ведь специалисты понимают, что наиболее эффективным рычагом  при любом кризисе является стимулирование инвестиционного спроса. Говоря понятным языком, нужно стимулировать занятость  населения путем вложений в проекты  под низкие процентные ставки. Аналогично тому, как выходили из «великой депрессии» 1929-1933 годов те же США, инвестировавшие  огромные бюджетные средства в проекты  дорожного строительства, когда  с их помощью была решена основная социальная проблема занятости. Это  позволило армии потенциальных  инвесторов встать «на ноги» и  послужило той прочной основой, опираясь на которую можно было начать «выкарабкиваться» из кризисной  «ямы».

      Аналитики ИФК «Солид» рассмотрели ряд  важных показателей, являющихся «индикаторами  здоровья» отечественной экономики. Во-первых, в качестве позитивного  момента, стоит отметить, что в  этом году стали расти оборотные  средства компаний и розничные продажи. В связи с этим можно предположить, что сложившийся к середине 2009 года уровень сбережений населения, который намного превышает среднеисторический, начнет снижаться и приблизиться к своему нормальному значению. Все это свидетельствует о готовности населения тратить деньги и тем самым поддерживать восстановление экономики. Растущие оборотные средства говорят о том, что компании увеличивали свое производство и не ожидают спада спроса в ближайшее время. Эти факты дают возможность предположить и дальнейшее развитие экономики.