Державна реєстрація

У західних країнах  існує кілька основних умов для такої реєстраційної системи:  

- одиницею земельної  реєстрації має бути ділянка  землі, яка перебуває у приватній  власності, і вона повинна бути  чітко окреслена (краще на карті);  

- при певній  реєстрації усі права, що реєструються, а також інтереси ІДО-до кожної ділянки заносяться до кадастру (за допомогою земельного арбітражу);  

- надалі кадастр  підтримується на рівні, який  відповідає сучасним вимогам,  і в ньому постійно відображається  стан прав та інтересів у  даний момент; право на власність залежить від акта реєстрації і не вимагає ніяких інших документів або судових розпоряджень.  

Проте в Західній Європі і у США більшість існуючих систем реєстрації • земної не відповідає усім вищезазначеним вимогам. У цих  країнах держава видає закони і створює органи для виявлення реєстрації Інтересів приватної власності на землю. Відомий як система законів і органів кадастру або надання права власності на землю та його реєстрація (наприклад, система Торенса, індекс "дарувальник - одержувач" та ін.) цей систематичний підхід дозволяє реєструвати первинні інтереси власності на землю та вести подальший запис усіх переходів власності шляхом продажу, за заповітом або в інший спосіб, а також відображати інтереси поручительства (право утримання майна до сплати боргу, закладні зобов'язання), і обмежені інтереси (сервітут, договірні зобов'язання).  

Страхування права  власності відіграє головну роль у забезпеченні захисту цього  права в системі реєстрації землі, яка не відповідає усім вищезазначеним вимогам, або як тимчасовий захід.  

У США в більшості  штатів існують компанії, які спеціалізуються  на страхуванні права власності  і забезпечують такі гарантії. Часто  ці компанії мають детальніші облікові документи, ніж відповідні державні установи.  

Для купівлі-продажу  передача прав на власність звичайно виконується підписанням законного контракту між сторонами і відповідних документів акту передачі, в тому числі гарантій (акта) законності права на власність і якості цієї власності. Передача прав на земельну власність реєструється в кадастрі. В ідеальних умовах, наведених далі, реєстрація передачі в кадастрі достатня сама по собі, навіть без відповідного акта або інших документів, необхідних для підтвердження угоди.  

Органи, що відповідають за затвердження передачі прав на земельну власність, в тому числі органи контролю за використанням землі і можливими порушеннями, у різних країнах мають свої відмінності. У федеральній системі США контроль в основному здійснюється місцевими органами, створеними згідно із законодавством штату. У Великобританії, з її централізованою системою, органи контролю за використанням землі створюються на єдиній державній основі.  

Із земельної  реєстрації в нашій країні починалася націоналізація землі у 20-30-х роках XX ст. Тим більше - з неї тепер  має початися здійснення переходу до ринкових відносин.  

Дані земельної  реєстрації мають включати відомості  про земельну ділянку, її власника (користувача), підставу на право власності на землю (користування землею) і відображатись  у книгах реєстрації державних актів та договорів на право користування землею, у реєстрі земельних ділянок, паспортах таолікових картках земельних ділянок і кадастрових картах та планах.  

На основі земельної  реєстрації формуються аналітичні та графічні дані земельного кадастру населеного пункту.  

Таким чином, земельна реєстрація забезпечується веденням та збереженням записів (у тому числі  з використанням комп'ютерної  техніки) про окремі земельні ділянки, їхніх власників та користувачів, із зазначенням підстави прав на використання цих ділянок.  

Усвідомлюючи  важливість земельно-реєстраційних  заходів, реформування земельних відносин у населених пунктах, як і в  країні в цілому, відповідні органи розпочали роботи щодо інвентаризації земель та юридичного закріплення прав на земельні ділянки державними актами та договорами, відповідно до нового Земельного кодексу України.  

Реєстрація державних  актів та договорів оренди - це правова  частина державного земельного кадастру, їй передує юридичне оформлення і  встановлення (відновлення) меж відповідними межовими знаками, визначення планового (а за необхідності - висотного) положення межових знаків, обчислення площ та їхнє узгодження, складання кадастрових планів, а також юридичне оформлення технічної документації.  

Право власності  на землю або право користування земельною ділянкою виникає після встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право.  

Згідно з постановою Верховної Ради України від 13 березня 1992 року "Про форми державних  актів на право постійного користування землею", основними юридичними документами на право власності на землю або право користування землею є державні акти на право колективної власності на землю, право приватної власності на землю, право постійного користування землею громадян, право постійного користування землею підприємств, установ та організацій.  

Право тимчасового  користування землею (в тому числі  й на умовах оренди) оформляється договором  за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 року за номером 197.  

Державні акти про право колективної власності  на землю, право приватної власності  на землю, право постійного користування землею видаються і реєструються тією сільською, селищною, міською, районною радою, яка прийняла рішення про передачу земельної ділянки у власність або надання її У постійне користування.  

Якщо рішення  про передачу (надання) земельної  ділянки прийняте обласною радою  або Верховною Радою України, то видача і реєстрація державних  актів здійснюється районною радою.  

Реєстрація державних  актів здійснюється відповідно в  книгах записів (реєстрації) державних  актів на право колективної власності  на землю, право приватної власності  на землю, право постійного користування землею підприємствами, установами, організаціями та громадянами. Договір про право часового користування землею (в тому числі на умовах оренди) реєструється в окремій книзі.  

Згідно з постановою Верховної Ради "Про земельну реформу", громадяни підприємства, установи та організації, що мали у  користуванні земельні ділянки, надані їм до введення у дію Земельного кодексу, повинні були переоформити свої права на земельні ділянки до 15 березня 1994 року. Але в переважній більшості міст цього своєчасно не було зроблено, і термін виконання даного пункту постанови було перенесено Верховною Радою до 1 січня 1998 року.  

На заваді своєчасному  переоформленню земельно-правових документів V населених пунктах стали відсутність  у них протягом тривалого часу землевпорядних органів, невпорядкованість  наявних земельно-кадастрових матеріалів: знищення переважної більшості архівних документів про надання та передачу прав на земельні ділянки за терміном давності. 

2.Технологія та організація державної реєстрації земель 

Реєстрація проводиться  шляхом внесення відповідних записів  в державну земельно-кадастрову книгу району (міста). Обліково-реестраційною одиницею при державній реєстрації є землеволодіння і землекористування. Це випливає із особливостей використання земель, які одночасно є об'єктом права користування й господарської або іншої діяльності землевласника і землекористувача. 

 Завдання земельної реєстрації полягає в зборі та збереженні у систематизованому і науковому вигляді відомостей про правове положення земель. У зв'язку з цим реєстрації землеволодінь і землекористувань передує рішення компетентного державного органу про надання земельної ділянки для певних цілей, документ про перенесення в натуру землевпорядного проекту та закріплення на місцевості границь земельної ділянки. 

 Державна  реєстрація землеволодінь і землекористувань  передбачає як початкове оформлення і видачу знову організованим землевласникам і землекористувачам документів на право власності і користування землею і відповідні записи у Державній земельно-кадастровій книзі, так і внесення у ці документи змін, викликаних збільшенням або зменшенням загальних площ земельних ділянок, зміні положення границь, закінченням або продовженням строків договорів оренди землі тощо. 

 Державний  реєстр земель складається з  двох частин: 

 а) Наказом  Державного комітету України  по земельних ресурсах № 144 від 23.08.2001 р. було затверджене Положення про реєстрацію землеволодінь та землекористувань. Згідно з ним реєстрація землеволодінь та землекористувань покладається на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (далі — Центр ДЗК). Центр ДЗК має доступ до комп'ютерної бази даних, яка складається з центральної бази даних та локальних баз даних, і відповідає за її створення та ведення, програмне, матеріально-технічне, технологічне забезпечення, збереження і захист даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань, а також веде центральну базу даних та визначає порядок обміну даними між центральною та локальними базами даних. 

 Регіональні,  районні та міські центри ДЗК та їх структурні під розділи які уклали угоди з Центром ДЗК про умови реєстрації землеволодінь та землекористувань та доступу до відповідної інформації через локальні бази даних, використовуючи спеціалізоване програмне забезпечення, є реєстраторами землеволодінь та землекористувань. Реєстратор вносить відомості про складання та видачу державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань і надає витяги з неї. Відомості про складання та видачу державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, укладання договорів оренди землі заносяться до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань.

Внесення відомостей до бази даних щодо реєстрації землеволодінь  та землекористувань здійснюється у такому порядку: інформація для внесення відомостей до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань надається державними органами земельних ресурсів Держкомзему України Центру ДЗК разом з реєстраційною карткою у двох примірниках. Реєстраційні картки складаються в двох примірниках, які мають однакову серію та номер. Заповнення реєстраційної картки покладається на землевпорядні підприємства та організації, що одержали ліцензії на впровадження господарської діяльності щодо виконання землевпорядних та землеоціночних робіт, які виготовляють технічну документацію по складанню державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею та договорів оренди землі. При внесенні змін та доповнень до державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі і при видачі дубліката державного акта, заповнення реєстраційних карток покладається на державні органи земельних ресурсів Держкомзему України, які отримують бланки реєстраційних карток у реєстратора. Заповнений бланк реєстраційної картки підписується уповноваженою особою, що заповнювала бланк, та скріплюється печаткою організації. 

 Землевпорядні  підприємства та організації  передають у державні органи земельних ресурсів Держкомзему України разом із реєстраційною карткою технічну документацію зі складання державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, з укладання договорів оренди землі. 

 Державні  органи земельних ресурсів Держкомзему України проводять перевірку відомостей, які містяться у реєстраційній картці, про що робиться відмітка на обох її примірниках та скріплюється печаткою. Перевірена реєстраційна картка пересилається реєстратору. Реєстратор вносить відомості з реєстраційної картки до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань, про що робиться відповідна відмітка на обох примірниках реєстраційної картки. Один примірник реєстраційної картки з відміткою про внесення інформації до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань реєстратор повертає відповідному державному органу земельних ресурсів Держкомзему України. 

 Відомості,  що вносяться до бази даних  щодо реєстрації землеволодінь  та землекористувань, містять таку інформацію: назву підприємства (організації), ідентифікаційний код (для юридичних осіб), прізвище, ім'я, по батькові, ідентифікаційний номер (для фізичних осіб) та адресу землевласника чи землекористувача (якщо ідентифікаційний номер не відомий, то потрібно занести дату народження власника-ділянки); серію, номер бланка державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, номер договору оренди землі; номер та дату запису в книзі записів (реєстрації) державних актів, за яким видано державний акт, книзі реєстрації договорів; ка­дастровий номер, місцезнаходження, площа та опис угідь земельної ділянки, на яку видано акт, укладено договір; дані про документ, що був підставою для видачі державного акта (рішення місцевої ради, договір, свідоцтво про право на спадщину та інше); дані про сертифікат на право на земельну частку (пай), який замінено на державний акт про право приватної власності на землю (якщо акт видано замість сертифіката); дані про реєстратора. 

 Державні  акти на право власності на землю, на право постійного користування землею та договори оренди землі передаються державними органами земельних ресурсів Держкомзему України відповідним радам тільки після отримання повідомлення від реєстратора про внесення відомостей до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань (реєстраційної картки з відміткою реєстратора про внесення відомостей до реєстрації землеволодінь та землекористувань). До центральної бази даних передаються всі відомості, які заносяться до бази даних щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань у порядку, визначеному Центром ДЗК. Передача даних з локальної бази про внесені відомості щодо реєстрації землеволодінь та землекористувань здійснюється засобами по­штового зв'язку, електронної пошти та іншим чином, визначеним Центром ДЗК. Термін зберігання обох примірників реєстраційної картки не може бути меншим за термін зберігання технічної документації.