Аренда сельскохозяйственных земель при различной формы собственности

ЛИСТ ДЛЯ ЗАМЕЧАНИЙ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….4

1 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ………………………………………………………………………………5

2 ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА…………………………………………………………..7

2.1 Понятие земельной ренты……………………………………………………7

2.2 Образование земельной ренты………………………………………………7

2.3 Формы земельной ренты……………………………………………………..8

2.3.1 Дифференциальная рента ………………………………………………….8

2.3.2 Монопольная рента………………………………………………………..11

2.3.3 Абсолютная рента…………………………………………………………11

3 РАСПЕРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ  РЕНТЫ МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ АРЕНДНЫХ  ОТНОШЕНИЙ…………………………………………………………..14

3.1 Земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности…………………………………………………………………………..14

3.2 Земельный участок находится  в частной собственности…………………14

4 ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ  ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИХ РЕШЕНИЯ………………………………19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….20

ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………….21

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………….23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земля и другие природные ресурсы  используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля является, прежде всего, составной  частью природы, причем важнейшей ее составляющей, поскольку на земле расположены водные объекты, произрастают леса и другая растительность, в недрах находятся запасы полезных ископаемых. Исходя из этих естественных свойств земли, строится и ее использование в деятельности человека.

Земельное законодательство рассматривает  землю в комплексе: и как природный объект и природный ресурс, и как имущество.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют первую категорию земель, поскольку они представляют наибольшую ценность, обеспечивают людей продовольствием, трудно восстанавливаются и почти невозобновимы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

При аренде земельных участков сельскохозяйственного  назначения с различной формой собственности имеется определенная специфика в части определения размера арендной платы. Рассмотрим, каким образом осуществляется  формирование арендного платежа в муниципальных образованиях. При определении арендной платы муниципальные образования выбирают различные базы для расчета. Это может быть, к примеру, кадастровая стоимость, земельный налог, иные фиксированные ставки. Однако, как показывает практика, размер арендной платы за пользование муниципальными землями сельскохозяйственного назначения преимущественно устанавливается соразмерно ставке земельного налога.

По данным ряда регионов Центрального федерального округа, при существующей кадастровой оценке размера налога для лучших земель сельскохозяйственного назначения находится в пределах 100 рублей за 1 га в год и соответственно размер арендной платы составляет не более названной выше величины за год использования 1 га угодий.

Для современного этапа развития рыночных отношений размер существующей арендной платы не достаточен. Это в большей степени относится к случаям, когда арендодателем выступает частный землевладелец, так как он должен за счёт арендных платежей (при сдаче им в аренду своего земельного участка) не только покрывать затраты на содержание земельного участка, которые в первую очередь заключаются в уплате налога, а также получать некоторую прибыль от использования его земельного участка другими лицами. Муниципальные образования также заинтересованы в получении реальных доходов с предоставляемых ими в аренду земельных участков..

В арендной плате должен быть отражен  реальный производственный потенциал земельного участка и в связи с этим величина арендной платы должна иметь рентную основу и базироваться на величине земельной ренты, при которой учитываются доходы от реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на производство продукции, дополнительные потребности производителя, учитываемые в себестоимости продукции.

При применении рентной основы для  расчета арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся во всех формах собственности, арендная плата приобретёт более сбалансированный и четкий характер, также при применении этой основы последует повышение статьи неналоговых доходов за счёт сдачи в аренду в бюджеты собственников.

Следованно, расчёт арендной платы  должен напрямую рассчитываться от земельной ренты, поскольку экономические особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения напрямую связаны и находятся в зависимости от величины земельной ренты, поскольку в различных источниках определение аренды и ренты считают однородными и имеющими одну основу и происхождение. Существует большое количество мнений и определений относительно понятия земельной ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА

 

2.1 Понятие земельной ренты

 

Земельная рента- это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная характеристиками земельного участка, как то уровень почвенного плодородия, местоположения, дополнительных капиталовложений в участок, способом хозяйствования и т.п.

Если землевладелец сдает в  аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег  уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом. 
Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

2.2 Образование земельной ренты

 

Два основных направления в современной  экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы  Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты. Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную. Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно. В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.

 

2.3 Формы земельной ренты

 

2.3.1 Дифференциальная рента 

 

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Например, если сравнить урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.

Факторами, условиями образования  дифференциальной ренты современных  условиях становятся различия:

-  в климате и плодородии  почв;

- в богатстве месторождений  полезных ископаемых;

- в местоположении рынков сбыта;

- в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;

- в затратах на средства  связи.

Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т.е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы. Количественно дифференциальная рента равна:

                                               ДР = П3-И3,

 

где ДР - дифференциальная рента; П3 - предельные общественно допустимые затраты; И3 - индивидуальные фактические затраты.

В случае равенства предельных и индивидуальных затрат 
(П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).

Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в  виде дифференциальной ренты. Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

Принято различать ренту, возникшую в связи с различием  земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

Дифференциальная рента  I – это часть указанной доли дохода, обусловленная природными характеристиками земельного участка, присваиваемая собственником участка.

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

- рента по плодородию;

- рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).

Дифференциальная рента по плодородию. Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти  различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента по местоположению. Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

Дифференциальная рента  II - это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными, так и экономическими факторами и распределяемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.

Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты второго вида. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но дифференциальная рента второго вида не исключается из практической деятельности на земле.

Каковы же различия между двумя формами дифференциальной ренты. Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства. Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.