Жер рентасы

     Енді, егер жер фермерге жатпайды, оны ол тек жалға алады деп ұйғарып, рентаның мөлшерін анықтайық.

     Неоклассиктер мынандай принциптен шығады, әрбір фактордың бағасы -  жалақы, процент немесе рента болса, сұраныс пен ұсыныс теңесетін деңгейде қалыптасуы керек.  Жер ұсынысының икемсіз екені белгілі. Сондықтан жер ұсынысының қисығы SQ 1, тіке сызықты көрсетеді. ДД – жерге сұраныс қисығы, Е нүктесі – жер учаскесінің сұранысы мен ұсынысын теңестіретін жер ренасының деңгейі.

      Егер арендалық төлем ( рента ) деңгейі өссе ( Е нүктесінен  жоғары ), онда жерге ұсыныс сұраныстан асып кетеді, жер иелеріне жерді жалға беруде қиындық туады, сондықтан, жалға алушылардың төлейтін арендалық төлемдерін төмендетеді.

     Егер арендалық ставканың деңгейі төмендесе ( Е нүктесінен төмен ), онда жерге сұраныс ұсыныстан асып кетеді. Бұл жағдайда жердің меншік иелері жалдамалық төлемді  (рентаны)  жоғарылатады.

 

7

 Яғни, тек Е нүктесінде жерге сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігі байқалады.

     Неоклассиктерді құн және рентаның кімнің еңбегімен құрылғаны емес, оның қалыптасқан деңгейі неге байланысты өзгеретіні қызықтырады.

     Осы сұрақты зерттеудің нәтижесі екі қорытындыға әкеледі.

      1.Рентаның деңгейі ұсыныстың икемсіздігінен  сұранысқа тікелей байланыста тұруы.

      2.Рентаның деңгейі соңғы өнімге сұранысқа байланысты. Мысалы, егер бидайға сұраныс және баға төмендесе, онда бидай өсірілген жерде жерге сұраныс азаяды, яғни жалдамалық көлемнің ставкасы төмендейді. Керісінше жағдайда болуы да мүмкін.

Рыноктық  экономикада жер сатып  алу  – сату нысаны болып табылады және бағасы бар. Жер иесі оны, егер банкке  салғанда жылдық рентаға тең, жылдық процент әкелетін сомаға ( бағаға) сатуға ұмтылады.

     Сондықтан жердің бағасы екі өлшемге байланысты:

      1)жердің меншік иесі болғанда алатын жер рентасының көлемі;

      2)қарыз пайызының ставкасы.

Бұл байланысты формуламен көрсетуге болады [1,-115-б]:

 

 

Рента көлемі

Жер бағасы = -----------------------------------------   х 100%

Қарыз процентінің  мөлшері

 

 

Мысалы, егер жылдық рента=20  мың   долл., қарыз пайызы=4%тең болса, жердің бағасы мынаған тең:

 

 

 

 

20 мың долл x100%

 

Жер бағасы  = --------------------------  = 500мың долл.

4%

 

 

 Қорытынды: Егер рента көлемі көбейсе, жердің бағасы өседі, егер процент нормасы жоғарыласа, төмендейді. 

     Барлық табиғат байлықтары сияқты жер ресурстары да абсолютті және салыстырмалы экономикалық бағаланады. Абсолютті бағалаулар бойынша жер ресурстары ұлттық байлық құрамында есептеледі, шаруашылық байланыстарында есептеледі, және жер ресурстарын пайдалану төлемдері анықталады.

       

8

1.2. Жер пайдалану ақылылығы және экономикалық ынталандыру

 

      Жерге бағалау қай кезде жүргізіледі?

     - Жерді бағалау пайдалық көзқарасы, сұраныс және ұсыныс өзгерісі, сыртқы әсер, ауыстыру қажет болғанда болады.

   - Жерді бағалау жалға берушінің заңдылықтарына байланысты болады. Құқықты қолдану уақытына үшінші тұлғаның жерге деген құқықтарына мақсатты белгілеулеріне рұқсат етілген.

     - Жерді бағалау жерді неғұрлым пайдалануына байланысты, яғни жерді қолдану мүмкіндігін іс -жүзінде және қаржы жағынан  іске асырылған болып есептелінеді. 

     Республикамызда жер реформасы жылдары ішінде жер учаскілері мен  жер пайдалану құқығын нарықтық жағдайларға тартуға сондай – ақ  жер нарығын дамытуға бағытталған жер қатынастары қалыптасып отыр. Мемлекеттің қатысуымен ауданы 196,8 мың гектар жер учаскілерін меншікке және жер пайдалану  құқығында сату бойынша 92,9 мың операция жүзеге асырылды.

     Республикада жер учаскілерін сату үшін жер ауциондары мен конкурстар

өткізіледі. Жер реформасының бүкіл кезеңінде 436 конкурс және аукцион өткізілді, оларда 1311 жер учаскісі сатылды. Жерді ауыл шаруашылығына пайдалану үшін сатудың айтарлықтай резерві босалқы жерлерде, олардағы ауыл шаруашылығы алқаптарының ауданы 109,2 млн гектарды құрайды. Ақылы жер пайдалану жүйесінің дамуына қабылданған Қазақстан Републикасының Жер кодексі ықпал ететін болды.

      2003-2010 жылдары ішінде агенттіктің инспекторлық қызметі 123,4 мың тексеріс жүргізді  бұл ретте 88,3 мың рет жер заңнамасын бұзушылық анықталды.

     Республикада жер реформасын жүргізу мемлекеттік монополияның жойылуына және жерге жеке меншік құқығының бірте – бірте таралуына алып келді. Азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде жалпы көлемі 589,9 мың гектар 3 миллионнан астам жер учаскілері бар.

     Нарықтық экономикалы елдерде ақылы жер пайдаланудың негізгі миханизмдеріне мыналар жатады: жердің нормативтік бағасы, жер учаскісінің

(жер пайдаланудың) кадастырлық немесе нарықтық құны, жер салығы, жалақысы, кепіл және жердің нарықтық айналымының басқа да тетіктері.

-кеңейтілген топырақ құнарлығын қайта қалпына келтіруді жүзеге асыру мен қалпына келтіруде экономикалық  жағдайларды қамтамысыз ету;

-нарықтық типтегі ауыл шаруашылығындағы шаруашылық жүргізуші

субьектілердің  әрқилы нысандарының дамуы үшін тең  экономикалық жағдай

жасау .

     Толқынды жер нарығы бар елдерде жер бағасының екі нысаны бар:

      -нормативті

      -нарықтық

 Жердің нормативті бағасы, тұрақты ақпаратты база негізінде есептеліп,

ауыл шаруашылық алқаптары құнын  есепке алуға байланысты басқа да

9

мақсаттар үшін және жер айналымы нарығында жер құнының алдыңғы 

деңгейлі  ретінде қолданылуы мүмкін.     

     Нарықтың бағасы ауыл шаруашылық өндірісі экономикасында таразы

басын тең  ұстауға жету деңгейінің, сұраныс  пен ұсыныстың арақатынасының тәжірибе көрсетіп отырғандай, жердің  нормативтік бағасының шамасы әдетте, жер учаскесінің нарықтық бағасының 70% кем болмайды.

     Әлемдік тәжірбие, жер жылжымайтын мүлігін бағалау үшін үш әдістемелік жол қолданылады:

     1) жер учаскелерін сатуды тікелей талдау

     2) табысты ( табысты капиталдандыру )

     3) шығынды.

     Әлемдік тәжірбие ауыл шаруашылық өнімдерін сатудан түсетін табыстар бойынша жерді бағалау әдісі неғұрлым кең таралған.

      Осы заманғы жер қатынастарын талдау әлемдік алғы бағыт инвестициялық жобалар негізінде жүргізілетін деволопинт (жақсарту) арқылы жердің құндылығын тұрақты көтеру болып табылады. Осылайша, жер ипотекадан шығатын кепілге бірлестік құнды қағаздар арқылы өзінің қаржылық мәнін жүзеге асыратын инвестициялық ресурс болып келеді.

     Жерді бағалауда үш әдісті қолданамыз:

      -Табыс әкелуші

      -Салыстырмалы

      -Шығындық әдіс.

      Әр әдістің өзінің ерекшелігі бар. Бірақ, жерді бағалау салыстырмалы 

(нарықтық) әдіс қолайлы болып табылады, өйткені ол барынша жердің нарық конъюктурасына бағытталған. Егер жерді жалға беруден немесе шаруашылық қызметтен табыс әкелсе, яғни жердің бағасы болашақта пайда әкелуге мүмкіндігі бар, бұл жағдайда табыс әкелуші әдісін қолданған дұрыс. Шығындық әдіс жердің жақсартылған түрін бағалаған кезде қолданылады. Бұл жағдайда, шығынды анықтау осы жақсартылған жердің нарықтық бағасы арқылы, ең тиімді пайдалануын  ескеру керек.

      Кадастрлық жерді бағалау келесі жағдайларда туындайды:

      -Жер объектісінің қалыптасу негізі

      -Жер объектісі нарығы туралы мәліметті талдау және түр таңдау дәйектемесі кезіндегі статистикалық модель арқылы кадастрлық бағасын анықтау

      -Жер объектісінің бағасының факторларын анықтау

      -Бағаның факторлары жөнінде мәліметтер жинағы

Бұл мәселенің шешімі ең алдымен жердің қалыпты жағдайын  сақтап, оның ресурстарын тиімді пайдаланумен тығыз байланысты.

      Жерді тиімді пайдалануда экономика ғылымының маңызы зор. Жерді қорғау, тиімді пайдалануды басқару, жоспарлау, оған экономикалық ынталандыру, жер байлығын игеруге, табиғи ортаны қорғауға  жұмсалған шығындардың тиімділігін анықтау, қоғамдық қажеттіліктіқамтамасыз етудің тиімді жақтарын белгілеу, экономика ғылымының тікелей атқаратын қызметі.

10

II. Қазақстан Республикасының мемлекеттік  жер кадастрлық жүйесінде жерлердің бағалануы

2.1. Жер үшін төленетін төлемдердің  түсінігі және жалпы мәселелері

 

      Материалдық игілік қайнар көзі және салық салу объектісі ретінде жер туралы мағлұматтарды объективті түрде алу қажеттілігінен тарихи жер кадастрі туындады. Мемлекеттің пайда болуымен бірге жер мемлекеттік кіріс және арнайы салық объектісіне айналды.Сондықтан қоғамның бір белгілі даму сатысында алдымен жерді есепке алу, содан кейін оны бағалау керектігі пайда болады, яғни жер кадастрін жүргізу қажеттілігі туындайды.

    «Кадастр» сөзі латынның «capitastrum» деген сөзінен шыққан. Бұл сөз «салық салынатын заттардың тізімі» деген ұғым береді. Осыған байланысты әуелі кадастр деп салықтанатын заттардың тізімі тіркелген  кітапты айтатын. Есепке,бағалауға алынған объектіге байланысты жер, су, орман және т.б. кадастлері деп бөлінді.Сонымен бір жақты түсінікте жер кадастрі-жер салығы салынатын заттар туралы кітап, ал кең түсінікте-жерге салық салу үшін жер туралы мәліметтерді жүргізетін әрекеттер жүйесі. Кадастрлердің басқа түрлерінен жер кадастрі өзінің объектісімен (жер-өндіріс құралы және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшеленеді.

Жер учаскелерінің  әр түрлі мінезде кадастрлық құнын  анықтау үшін жерлерге мемлекеттік  кадастрлық бағалау жүргізіледі.

      Мемлекеттік кадастрлық бағалау кезінде сервитуттар назарында,сот тәртібінде және әкімшілік және заңды бекітілген жерлерді иелену құқығын шектеу кезінде қабылданады.

      Жерлерді мемлекеттік кадастрлық бағалау процессінде территориялардың аймақтылық бағалануы жүргізіледі. Осымен бірге жер учаскелерін кадастрлық құнының мағынасы бойынша ұқсас және функционалды қолдану түрі, мақсатты бағытталуы бойынша жерлердің біртектес бөлігін бағалау аймағы болып табылады.

     Бағалану аймақтың территориясына тәуелді олардың шекаралары сызықтық объектілердің орналасуы, жер қолданушылық және қалыптасқан құрылысы бар жер учаскілерінің шекараларымен (көшелер, жол, өзен, темір жол), кадастрлық аудандар немесе кадастрлық кварталдардың шекараларымен біріктіріледі.

    Аймақтық бағалау нәтижесі бойынша бағаланған аймақтың картасы

құрастырылады және осы зоналардың аудандарының кадастрлық құнының 

бірлігі орнатылады.

      Жерлердің мемлекеттік кадастрлық бағалауы,  жерлердің, қала құрылыстық,

ормандық, сулық  және т.б. кадастрлар мәліметтерінің есебімен жүргізіледі. Жерлердің мемлекеттік  кадастрлық бағалануының нәтижесі мемлекеттік  жер кадастрына енгізіледі.

Жерлерді  мемлекеттік кадастрлық бағалау  кезінде пайда болған жан-жалдар, соттық тәртіппен қарастырылады.

   Баға ұғымы бізді қоршаған орта объектілердің құндылығы, мәртебесі,

 

11

маңыздылық және нақты шындылық құбылыс деп түсінеміз. Адамның  кез келген тәжірибелік қызметтерінде  баға спецификалық акт танымы ретінде, бірінші кезекте объектерді тануға бағытталған және мазмұнға көзқарас танымы, және адам өміріндегі маңыздылығын көрсетеді.

Қоғамның  физиологиялық және мәдени дамуының негізін құрайтын, материалды игіліктермен байланысты, мақсатталған қызметтерінің  шарттарының қажеттілігі болып  табылады. Әр өндірістің, еңбектің нәтижесі

және оның аяқты нәтижесімен мінезделінеді. Еңбек процессі мақсатталған қызметті немесе өз еңбегі, еңбек заты немесе еңбек құралдарын шамалайды.

Еңбек заттары  және құралдардың өзіндік құны өндірістің құралдарын құрайды. Еңбек құралдарының көмегімен адам еңбек затының сандық және сапалы мінездемесін өзгертеді.

   Жер төлемдері дегеніміз- жер учаскісін пайдаланудың экономикалық нәтижесіне байланысты болмайтын, белгілі бір аймақта орналасқан, белгілі бір саладағы және шаруашылық құндылығы бар жер учаскісінің бірлік алаңы үшін белгіленген сома.

     Қазақстан Республикасының заңдарына  сәйкес, жерге төленетін төлемдердің  келесідей түрлері әрекет етеді:

 а) жер салығы, сонымен бірге шаруа қожалықтары төлейтін бірыңғай жер салығы

 б) жерді жалдау ақысы

 в) жердің нормативтік құны, яғни жерді бағалау құны, сонымен бірге, жалдау құқығын сатқаны үшін алынған төлемақы

     Жер үшін төленетін төлем ҚР Жер кодексімен және ҚР 2001 жылғы 22-маусымдағы «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» заңымен реттеледі.

    Салық кодексінің ерекше бөлімінде 59-62-баптарда осы Кодекспен белгіленген салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер көзделіп кеткен.

   Салықтардың ішінде жер салығы және мүлікке салынатын салықтар енеді. Шаруа қожалықтарына арнайы жер салықтары қолданылады.