Землеустройство в Германии

Землеустроительный проект завершается с выходом в свет постановления, что землеустроительные работы были проведены строго по плану и задействованные в проекте лица больше не могут предъявлять претензии к результатам реализованных землеустроительных мероприятий. Одновременно с выходом в свет этого постановления распускают «Общество задействованных в проекте лиц».

В ходе реализации проектов землеустройства в Германии руководствуются следующими основными положениями.

1. Областью применения землеустройства считают только земельную собственность в сельской местности, в условиях городов составляют проекты перепланировки и застройки.

2. Руководство процессами землеустройства осуществляют только специальные государственные ведомства.

3.Процесс землеустройства реализуют по усмотрению государственного землеустроительного органа.

4. Каждому собственнику гарантируют равную по стоимости компенсацию в виде земли, а при его желании — в денежном выражении.

5. Потребность в земле для общественных сооружений (например, в дорогах) удовлетворяется всеми собственниками в виде определенного процента безвозмездного отчуждения.

6. Наличие правовой защиты против всех ведомственных решений.

7. Собственники сами оплачивают землеустроительные мероприятия. Государство предоставляет значительные дотации для этого.

8. Издержки на землеустройство распределяют в соответствии со стоимостью участка.

При проведении землеустроительных работ в сельской местности руководствуются следующими требованиями:

все земельные участки  должны примыкать к сети дорог  и быть доступными в любое время года;

быть подготовлены для  современной механизированной обработки (оптимальным является прямоугольник с соотношением сторон 6:1);

иметь оптимальный размер (длина 300...600 м, площадь около 10 га при  обработке на семейных фермах);

система землепользования должна обеспечить защиту почв от эрозии, снижение опасности наводнений;

использование земель должно осуществляться с учетом требований охраны окружающей среды, влияния на почвы, воду, воздух, климат, человека, животных, растения, ландшафт.

Согласно данным ученых Высшей школы приватизации и предпринимательства, исследовавших вопросы сельскохозяйственного землепользования за рубежом, в Германии при планировании рационального использования и охраны земель четко соблюдается принцип защиты земель сельскохозяйственного назначения от необоснованного изъятия.

Для этого, во-первых, в «сельскохозяйственных  зонах», указанных на планах зонирования, обычно исключено несельскохозяйственное освоение земель, а перевод в другие виды использования ограничен; во-вторых, строительство несельскохозяйственных зданий запрещено в любой «неосвоенной зоне» (не идентичной «сельскохозяйственной зоне») как части муниципальной территории, которую не выделяют как зону развития (зоны застройки и зоны, указанные на схематичных планах).

Сельскохозяйственные структурные  планы составляют специальные организации на региональном уровне. На них в Германии возложены также разработки проектов консолидации земель, направленных на улучшение землепользования сельскохозяйственных предприятий. При составлении проектов землеустройства учитывают расположение «сельскохозяйственных зон».

Значительное влияние  на сельскохозяйственные земли оказывают и другие виды планирования, когда эти земли используют для других целей или выделяют в специальные резервы. В этих случаях могут формироваться зоны, предназначенные для строительства автомагистралей и железных дорог, сохранения природы и ландшафтов, по отношению к которым использование земли жестко ограничено. Многочисленные федеральные законы предусматривают особое регулирование планирования размещения инфраструктуры. Например, Закон о федеральных магистральных дорогах (размещение федеральных магистралей); Закон о железных дорогах (размещение рельсовых путей); Закон о воздушном сообщении (строительство аэропортов и взлетно-посадочных полос); Закон об отходах (создание мест для складирования отходов). В соответствии с этими законами процедура утверждения плана требует участия отраслевых органов управления для согласования месторасположения объектов, требующих отчуждения соответствующих земельных участков.

Землеустройство в Германии могут проводить подразделения  геодезических управлений федеральных земель; государственные землеустроительные и кадастровые учреждения, находящиеся в ведении этих управлений; назначаемые для таких работ в различных землях Германии государственные лицензированные землемеры (инженеры-геодезисты), ведомственные геодезические службы федеральных, земельных и коммунальных учреждений, если во главе их стоят чиновники высшей инженерно-геодезической службы и если речь идет о землеустройстве или кадастровой съемке, являющихся собственными задачами самой администрации.

При установлении границ и  разделе земельных участков подающий заявление обычно является стороной, оплачивающей землеустроительные работы (кадастровую съемку). При проведении работ по консолидации земельных участков расходы на землеустройство несут все задействованные в проекте собственники.

В Германии по закону профессии  нотариуса и государственного лицензированного землемера, которые связаны с выполнением особых задач, могут иметь ограниченное число людей. Как правило, государственные землемеры возглавляют небольшие геодезические учреждения (15...25 чел.), выполняющие государственные землеустроительные работы (установление границ, отвод земель, перепланировка земельных участков, консолидация земель и др.). Эти землеустроительные работы, касающиеся изменения геодезической (измерительной) и правовой составляющей земельных участков, выполняют в рамках государственного заказа и по лицензии государства. Их результаты должны быть переданы в управление земельного кадастра. Таким образом, они становятся частью государственного (земельного) кадастра недвижимости.

Помимо этого такие  учреждения выполняют технические геодезические работы (исполнительная съемка; определение координат пунктов, необходимых для строительства; прокладка трасс коммуникаций и т. п.). Эти работы имеет право постоянно выполнять любая организация, на их выполнение не требуется лицензии, и государство их не контролирует.

Насчитывается примерно 1400 государственных землемеров (инженеров-геодезистов, геометров) и около 15 тыс. их сотрудников, т. е. в Германии на каждые 60 тыс. населения приходится по одному государственному учреждению с 10 сотрудниками землемерами.

С целью защиты своих профессиональных интересов землемеры объединены в «Союз государственных землемеров» — BDVI.

Государственных землемеров задействуют в широком спектре  областей деятельности:

землеустройстве в строительстве и сельском хозяйстве; оценке стоимости застроенных и незастроенных участков; создании и освидетельствовании планов застройки территории;

кадастровой съемке;

экспертизах земельных дел при судебных процессах; установлении, восстановлении и упорядочении границ с правовыми последствиями; обмерах зданий и т. д.

Такие профессии существуют также в Австрии, Швейцарии, частично в Дании, Франции, Бельгии.

Систему картирования в Германии поддерживают Федеральное агентство картографии и геодезии (Bundesamt Kartographie und Geodasie) — масштабы от 1:200 000 до 1:100 000, Агентства геодезии и картографии федеральных земель (Landesvermessungsamt) — масштабы от 1:5000 до 1:100 000, районные управления земельного кадастра и землеустройства — масштабы от 1:500 до 1:2500.

 

 

 

 

6. Разработка проектов и схем землеустройства.

В соответствии с законами Германии все изменения в землепользовании осуществляют на основе планов (проектов) землеустройства.

Рассмотрим содержание проекта  землеустройства местечка Асбах (Рюдесгейм-на-Рейне) — одного из самых известных туристических мест в Германии, которое посещают около 2 млн туристов в год. Общее число мест в гостиницах здесь составляет около 350 тыс.

Ранее в Рюдесгейме производили знаменитые коньяки марки «Asbach Uralt». В 1970-х годах на этом производстве работали 700 чел. Из-за экономической нецелесообразности дальнейшего существования предприятия руководство фирмы весной 1995 г. приняло решение о его закрытии и о выставлении земельного участка с производственной инфраструктурой на продажу по заниженным ценам для промышленных целей.

Однако инвесторы не стали  в объявленные сроки приобретать  данный участок из-за больших затрат на снос имеющихся строений и нежелания заниматься промышленным производством.

После неудачной попытки  под руководством местных коммунальных органов Гессенской земельной компании (HLG — Hessische Landgesellscaft mbH) была разработана концепция, а затем и проект организации территории продаваемого участка. Этот проект учитывал также перспективы развития города, в черте которого находился продаваемый земельный участок.

Целевое назначение земель и баланс территории участка по проекту  землеустройства следующий:

площадь земель, предназначенная  для сохранения и развития производства шоколадных конфет, — 14 400 м²; новая гостиничная застройка — 4000 м²;

привлекательная жилая застройка  на территории виноградников за счет сноса складских помещений — 8000 м²;

жилая застройка для лиц  свободных профессий и самостоятельных работников — 4100 м²;

освоение части земельного участка, ориентированной на туризм и досуг, — 3500 м²;

создание информационного  и центра заседаний — 1000 м². В зону действия проекта входит также территория, прилегающая к железной дороге и строящемуся туннелю, со стороны Рейна, которую предусматривается благоустроить и использовать после освоения берега реки для прогулок туристов и отдыха.

Кроме того, в качестве резервной  территории для строительства выделен участок виноградника площадью 5800 м².

Осуществление данного проекта  с привлечением финансовых средств  инвесторов и коммунальных органов  позволило обеспечить занятость 100 чел. на производстве шоколадных конфет и создание 200 новых рабочих мест в гостиничной сфере, инфраструктуре услуг и туризма.

Таким образом, участие Гессенской земельной компании (HLG) и местных органов власти в проведении землеустройства позволило изменить целевое назначение территории, предотвратить запустение земель при ликвидации старого производства и организовать их рациональное использование в новых экономических условиях.

Земельные компании в Германии, ведущие проекты землеустройства, выступают также в качестве земельных (территориальных) менеджеров, модераторов, объединяющих усилия участников землеустройства. Они часто являются инициаторами и инвесторами при проведении землеустроительных работ, заранее создают запасы земель на местах, приобретая их и используя в дальнейшем при разрешении конфликтных ситуаций в ходе перераспределения земель и регулирования землепользования.

Например, земельная компания земли Саксония-Анхальт (LGSA — Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH) при землеустройстве территории, примыкающей к военному учебному полигону в районе пустоши Колбитц-Летцлингер, осуществила следующие землеустроительные действия.

Необходимость землеустройства  была обусловлена возведением новых объектов на территории полигона, прокладки к нему автомобильных дорог, а также переоборудованием железнодорожной ветки Берлин—Ганновер в скоростную магистраль и переустройством железнодорожных путей. Все это потребовало отвода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, компенсационных мер при изъятии земель и совершенствования организации территории.

Землеустройством было затронуто 30 индивидуальных земельных собственников, занимающихся сельским, лесным и охотничьим хозяйством, и одно коллективное сельскохозяйственное предприятие. Земельные угодья на массиве представлены пашней, лугами, лесом.

В ходе прокладки трассы автомобильной дороги до военного полигона возникла конфликтная ситуация между  собственниками земли, представителями общины и инвесторами.

Для ее разрешения земельной  компанией был разработан проект землеустройства, который обеспечивался земельными ресурсами, выкупленными этой компанией у сельскохозяйственного предприятия.

Всего было выкуплено 39,4 га земли, в том числе 20,6 пашни, 3,9 сенокосов (лугов), 14,9 га леса.

На основе проекта землеустройства  за счет этих земель были осуществлены следующие действия:

представлены землевладельцами по их согласию взамен изъятых у них площадей под строительство дороги 8,5 га пашни и 2,0 га леса;

для улучшения конфигурации землевладений, консолидации земельных участков, увеличения фермерских хозяйств в частное владение было продано 4,18 га пашни; 1,9 га сенокоса было обменено между земельной компанией и собственниками земли с целью улучшения пространственных условий землепользования; 3,4 га было приобретено собственниками для укрупнения своих лесных массивов;

две строительные площадки размером 0,16 га были выделены из пашни для жилой застройки и 1,2 га леса было предоставлено соседней общине для строительства велосипедной трассы;